Que signifie la valeur marchande d'un bien immobilier ?

La valeur marchande d'un bien immobilier en détail : méthodes et idées reçues

pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier . Trois principales méthodes d'évaluation se sont imposées dans la pratique suisse. Le choix de la méthode dépend largement du type de bien.

La méthode hédonique : la comparaison informatique

C'est désormais une pratique courante pour les maisons individuelles traditionnelles et les appartements en copropriété. Les banques apprécient cette méthode car elle est rapide et peu coûteuse.

• Comment ça marche : Un logiciel compare votre bien immobilier avec des milliers de transactions immobilières qui ont eu lieu dans votre région ces derniers mois.
• Principe : Chaque caractéristique (balcon, année de construction, vue sur mer) a un prix. Le système additionne ces caractéristiques pour déterminer la valeur marchande du bien .
• Avantage : Il reflète très fidèlement le marché actuel.
• Inconvénient : cette approche s’avère inefficace pour les objets de collection. Un château ou une propriété de grand luxe sont difficilement comparables. Dans ce cas, la valeur marchande hédonique de l’immobilier atteint ses limites.

La méthode de la valeur réelle (valeur matérielle) : pierres et sol

On effectue ici des calculs pour déterminer le coût de reconstruction de la maison à l'identique aujourd'hui.

• Valeur du terrain : Quel est le coût de la propriété ?
• Valeur actuelle du bâtiment : Quel est le coût du nouveau bâtiment moins la dépréciation due à l’âge ?

La somme de ces valeurs représente la valeur intrinsèque. Souvent, une prime de marché y est ensuite ajoutée pour obtenir la valeur marchande du bien . Cette méthode est fréquemment utilisée pour les maisons d'architecte sur mesure, lorsqu'il existe peu de biens comparables. Dans ces cas, la valeur marchande du bien repose uniquement sur sa valeur intrinsèque.

L'approche par le revenu : privilégier le rendement à l'émotion.

Pour les immeubles d'habitation ou les propriétés commerciales, l'esthétique de la façade importe peu. Seul le retour sur investissement compte.

• Le calcul : Les revenus locatifs annuels sont capitalisés.
• L'enjeu : Un investisseur se demande : « Quel rendement ce bien va-t-il générer ? » La valeur marchande d'un bien est directement liée aux revenus locatifs. Si les taux d'intérêt augmentent, ces revenus diminuent souvent.

Pour vous, en tant que propriétaire, cette méthode est généralement sans intérêt, sauf si vous avez un studio indépendant.

La banque et le principe du moindre coût ou du marché

Un choc fréquent pour les acheteurs : vous convenez d’un prix de 1,2 million de francs suisses avec le vendeur. Or, la banque estime la valeur marchande du bien à seulement 1 million.

Que se passe-t-il ? La banque ne finance que sur la base de la valeur la plus faible (le plus faible entre le coût et le prix de marché).

• La conséquence : vous devez apporter la différence de 200 000 francs en fonds propres supplémentaires .
• La raison : la banque souhaite s’assurer de récupérer son argent en cas de vente forcée. Son estimation de la valeur marchande du bien est donc prudente et conservatrice, tandis que le prix de vente intègre souvent des attentes optimistes.

Facteurs influençant la valeur marchande

Qu’est-ce qui fait monter ou baisser la valeur marchande de l’immobilier ?

• L'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement : c'est le critère primordial. Une maison située en plein centre de Zurich a une valeur marchande nettement supérieure à celle d'une maison identique dans le Jura. La micro-localisation (bruit, ensoleillement, proximité des écoles) est cruciale.
• État et investissements : Une toiture neuve ou un système de chauffage moderne (pompe à chaleur) augmentent la valeur marchande d’un bien immobilier . À l’inverse, un retard dans les rénovations nécessaires (fenêtres anciennes, chauffage au fioul) la diminue considérablement.
• Macroéconomie : Taux d’intérêt et économie. Lorsque les taux hypothécaires sont bas, la demande augmente, et par conséquent la valeur marchande de l’immobilier . À l’inverse, lorsque les taux d’intérêt augmentent, le marché connaît souvent une correction à la baisse.

La différence entre la valeur fiscale et la valeur d'assurance

Ne vous laissez pas tromper. Il existe différentes « valeurs ».

• Valeur officielle (valeur fiscale) : utilisée pour le calcul de l’impôt sur la fortune. Dans la plupart des cantons, elle est nettement inférieure à la valeur marchande du bien (souvent de seulement 60 à 70 %).
• Valeur assurée : Cette assurance couvre la reconstruction du bâtiment en cas d’incendie, à l’exclusion du terrain. Elle est peu liée à la valeur marchande du bien sur le marché libre, car elle ne tient pas compte du prix du terrain.

Quand avez-vous absolument besoin de l'avis d'un expert ?

Dans certaines situations, une évaluation en ligne de la valeur marchande d'un bien immobilier ne suffit pas.

• Divorce : Lors du partage des biens, les conflits sont fréquents. Une évaluation neutre et experte de la valeur marchande des biens peut apaiser les tensions.
• Succession : Afin de répartir équitablement les parts successorales ou de calculer les parts obligatoires, la valeur marchande du bien doit être déterminée avec précision à la date pertinente (date du décès).
• Vente : Déterminer le prix demandé. Un prix trop élevé rend l’article invendable, un prix trop bas revient à brader son argent.

Conclusion

La question « Que signifie la valeur marchande d'un bien immobilier ? » amène à la conclusion qu'il n'existe pas de valeur unique et absolue. La valeur marchande d'un bien immobilier est toujours une estimation de probabilité. Elle correspond au prix auquel un acheteur et un vendeur consentants s'accorderaient sur un marché fonctionnel.

Pour vous, cela signifie : ne vous fiez pas à votre intuition pour prendre des décisions importantes. La valeur marchande d'un bien immobilier est une donnée fluctuante, influencée par les taux d'intérêt, l'état du bâtiment et la conjoncture du marché. Faire évaluer la valeur marchande de votre bien par un professionnel protège votre patrimoine et vous permet de négocier à armes égales, que ce soit avec la banque, votre ex-conjoint ou un acheteur.

Si vous n'êtes pas certain que la valeur évaluée par la banque soit juste, ou si vous avez besoin d'une première estimation, basée sur des données, de la valeur marchande du bien , Loft propose des analyses de marché précises et des outils d'évaluation pour vous apporter des éclaircissements.

Glossaire

• Valeur marchande du bien : Valeur marchande estimée du bien pouvant être vendu dans des conditions normales. Elle sert de base au financement et à la vente.
• **Méthode hédonique : méthode d’évaluation comparative dans laquelle des programmes informatiques calculent la valeur marchande d’un bien immobilier** à partir de milliers de données transactionnelles . Pratique courante dans le secteur bancaire.
• **Principe du moindre coût ou du principe du marché : Le principe selon lequel les banques utilisent soit le prix d’achat, soit la valeur marchande estimée du bien comme base** de financement – le montant le plus faible étant retenu.
• Valeur réelle (valeur intrinsèque) : La valeur qui comprend la valeur du terrain et les coûts de construction (moins l’amortissement). C’est un élément utilisé pour déterminer la valeur marchande de biens immobiliers spécifiques.
• Méthode par le revenu : Méthode d’évaluation des immeubles de rapport basée sur les revenus locatifs. Elle détermine la valeur marchande d’un bien principalement du point de vue de l’investisseur.