Quels modèles de prêt hypothécaire conviennent au financement de mon logement ?

Analyse des modèles hypothécaires : sécurité vs flexibilité

Pour trouver le financement qui vous convient, il est essentiel de comprendre le fonctionnement des différents modèles de prêts hypothécaires . Nous classons les options en trois grandes catégories qui dominent le marché suisse.

Le prêt hypothécaire à taux fixe : un rocher dans les vagues

Parmi les différents modèles de prêts hypothécaires, le prêt à taux fixe est le choix classique pour les emprunteurs soucieux de sécurité. Ce modèle représente environ 75 à 80 % du volume total des prêts hypothécaires en Suisse.

• Fonctionnement : Vous bloquez votre taux d’intérêt pour une durée déterminée – généralement entre 2 et 10 ans, parfois jusqu’à 15 ou 20 ans. Quelles que soient les fluctuations des marchés mondiaux, votre taux d’intérêt reste inchangé.
• Avantage : une prévisibilité maximale. Vous savez exactement ce que vous devrez payer dans 8 ans. C’est ce qui fait du prêt hypothécaire à taux fixe le modèle de prêt idéal pour les familles ou les budgets serrés.
• Inconvénient : vous payez une prime pour cette garantie. Historiquement, les prêts hypothécaires à taux fixe ont souvent été plus coûteux que les prêts hypothécaires basés sur le marché monétaire . De plus, vous êtes lié par le contrat. Un remboursement anticipé (par exemple, en cas de vente ou de divorce) peut entraîner des pénalités importantes.

Choisir l'un de ces modèles de prêt hypothécaire offre une certaine tranquillité d'esprit. Attention toutefois : si le prêt hypothécaire à taux fixe arrive à échéance pendant une période de taux d'intérêt élevés, un choc de taux est probable lors de son renouvellement.

Le prêt hypothécaire SARON : transparence sur le marché monétaire

Depuis la suppression du LIBOR, le SARON (taux moyen suisse au jour le jour ) est devenu la nouvelle norme pour les modèles de prêts hypothécaires flexibles . Il est considéré comme transparent et équitable car il repose sur des transactions réelles sur le marché monétaire suisse.

• Fonctionnement : Le taux d’intérêt comprend le taux de base SARON (qui fluctue quotidiennement) et une marge fixe appliquée par la banque. La facturation a généralement lieu trimestriellement, à terme échu.
• Avantage : Historiquement, les prêts hypothécaires sur le marché monétaire ont presque toujours été les moins chers de tous les modèles de prêts hypothécaires . Vous bénéficiez immédiatement d’une baisse des taux d’intérêt.
• Inconvénient : le risque lié aux taux d’intérêt est entièrement à votre charge. Si le taux directeur de la banque centrale augmente, votre prêt hypothécaire deviendra immédiatement plus cher. Parmi les différents modèles de prêts hypothécaires, le modèle SARON exige une grande solidité financière et des nerfs à toute épreuve pour absorber les fluctuations.

Le prêt hypothécaire à taux variable : un modèle dépassé

Souvent confondu avec le modèle SARON, mais techniquement l'un des modèles de prêt hypothécaire les plus obsolètes .

• Fonctionnement : Le taux d’intérêt est ajusté par la banque à sa discrétion. Il n’y a pas de durée fixe (généralement un préavis de 3 à 6 mois).
• Inconvénient : les taux d’intérêt sont généralement beaucoup plus élevés qu’avec d’autres formules de prêt hypothécaire . Ce modèle convient presque exclusivement aux périodes de transition de courte durée (par exemple, si vous prévoyez de vendre votre maison prochainement), car il offre une flexibilité maximale sans pénalité. Pour un financement à long terme, c’est généralement le moins avantageux des modèles de prêt hypothécaire .

Le mélange : La stratégie de diversification

De nombreux experts déconseillent de miser sur un seul cheval. Combiner différents modèles de prêts hypothécaires permet d'atténuer les risques.

• Fractionnement : Vous divisez votre dette hypothécaire. Par exemple, 50 % en un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans et 50 % en un prêt hypothécaire SARON.
• L'effet : Vous bénéficiez partiellement des faibles taux d'intérêt du marché (SARON), mais vous avez une sécurité budgétaire pour la moitié de la dette (Fixe).
• Le piège : échelonner les échéances des prêts hypothécaires à taux fixe (par exemple, une tranche sur 5 ans, l’autre sur 10 ans) vous lie fortement à la banque. Vous ne pouvez pas changer de banque à l’échéance de la première tranche, car la seconde est toujours en cours. Cela limite la concurrence entre les différents modèles de prêts hypothécaires .

Quel modèle de prêt hypothécaire convient le mieux à qui ?

Le choix du modèle de prêt hypothécaire dépend de votre profil :

• Le calculateur de budget : Votre budget est serré ? Vous ne pouvez pas supporter une hausse des taux d’intérêt ? Optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme. Parmi les différentes formules de prêt hypothécaire, c’est votre assurance contre la ruine financière.
• L'Optimiseur de Marché : Disposez-vous de revenus suffisants pour supporter un doublement des taux d'intérêt ? Souhaitez-vous minimiser vos dépenses à long terme ? Alors SARON est l'un des modèles de prêt hypothécaire les plus avantageux pour vous.
• L’emprunteur indécis : Vous souhaitez de la sécurité, mais vous ne voulez pas payer trop de « primes d’assurance » ? Un mélange de modèles de prêt hypothécaire (par exemple, 60 % à taux fixe, 40 % à taux variable) équilibre votre risque.

Conclusion

Il n'existe pas de réponse unique à la question « Quels modèles de prêt hypothécaire conviennent à un financement ? ». La diversité des modèles de prêt hypothécaire offre une solution adaptée à chaque profil de risque. Si les prêts à taux fixe offrent une sécurité de planification au détriment de la flexibilité, les produits SARON attirent les emprunteurs grâce à des taux d'intérêt souvent bas, mais présentent des risques de volatilité.

Ne vous laissez pas aveugler par une simple comparaison des taux d'intérêt. Les prêts hypothécaires les moins chers sont inutiles si la hausse des taux d'intérêt vous met en difficulté financière. Analysez votre capacité de remboursement en situation de crise. Un financement solide vous permettra de surmonter toutes les fluctuations du marché. Ne vous contentez pas de comparer les taux d'intérêt, mais tenez également compte des modalités des prêts hypothécaires (délais de préavis, marges).

Si vous souhaitez simuler l'impact des différents modèles de prêt hypothécaire sur vos mensualités ou déterminer quelle banque propose actuellement les meilleures conditions pour votre modèle de prêt hypothécaire préféré, Loft met à votre disposition des calculateurs de comparaison neutres et des analyses de marché.

Glossaire

• Modèles de prêts hypothécaires : Les différents types de prêts immobiliers (fixe, SARON, variable) qui diffèrent par leur taux d’intérêt, leur durée et leur risque.
• SARON (Taux moyen suisse au jour le jour ) : Taux d’intérêt de référence du marché monétaire suisse. Il a remplacé le LIBOR et sert de base à de nombreux modèles de prêts hypothécaires flexibles .
• Pénalité de remboursement anticipé : Frais facturés en cas de résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Un risque important associé aux modèles de prêts hypothécaires rigides .
• Tranchage : Division de la dette hypothécaire en plusieurs versements avec des échéances ou des modèles hypothécaires différents afin de répartir le risque de taux d'intérêt.
• Marge : Majoration appliquée par la banque au taux d'intérêt de base (swap ou SARON). Dans les modèles de prêts hypothécaires, il s'agit du profit de la banque, souvent négociable.