Ai-je le droit de reverser les fonds de réserve pour l'entretien aux locataires ?

La loi : Frais supplémentaires vs. loyer net

Pour comprendre pourquoi la réserve pour l'entretien d'un bien locatif est une question délicate, il faut examiner la structure du loyer.

1. Frais supplémentaires (paiement anticipé/forfait)

Vous ne pouvez répercuter ici que les coûts liés à l' utilisation de l'article.

• Autorisé : Fioul domestique, eau, eaux usées, électricité générale, entretien des bâtiments.
• Interdit : Réparations, rénovations, acquisitions, réserves d'entretien pour le bien locatif .

La loi est claire : maintenir le bien loué en état d’usage est l’obligation principale du bailleur (art. 256 du Code des obligations suisse). C’est à cela que sert le loyer net. Si vous imputiez la réserve d’entretien du bien loué à titre de charges accessoires, le locataire paierait deux fois : une fois le loyer pour l’usage du bien et une autre fois, séparément, pour son entretien.

2. Le loyer net

C’est là que tout entre en jeu. Le loyer net doit être calculé de manière à couvrir tous vos frais autres que les charges. Ceux-ci comprennent :

• Taux d'intérêt hypothécaires.
• Frais administratifs.
• Diriger.
• Et en effet : la réserve d'entretien pour le bien locatif .

Donc, si vous vous demandez : « Puis-je répercuter la provision pour frais d’entretien du bien locatif sur le locataire ? », la réponse est : non, pas en tant que poste distinct dans les charges. Mais oui, elle doit absolument être incluse dans le calcul du loyer net .

Le piège de la propriété en copropriété (STWEG)

Les copropriétaires sont particulièrement exposés à ce piège. Ils reçoivent chaque année un relevé de la société de gestion immobilière indiquant les cotisations versées au fonds de réserve.

Beaucoup de gens pensent : « Ce sont des frais qui affectent la maison, donc je vais les répercuter sur le locataire. » C'est une erreur.

La contribution au fonds de rénovation correspond à la réserve d'entretien du bien locatif . Il s'agit d'une épargne constituée par les propriétaires en vue d'investissements futurs (par exemple, un nouvel ascenseur, une nouvelle façade).

• L'erreur : Si vous incluez cet élément dans la facture de services publics du locataire, celui-ci peut refuser ce paiement ou le réclamer ultérieurement (jusqu'à 10 ans rétroactivement !).
• Rectification : Vous devez payer de votre poche les cotisations pour la réserve d'entretien du bien locatif – financées par les revenus locatifs nets.

Constituer une réserve suffisante pour l'entretien d'un bien locatif est votre responsabilité en tant que propriétaire, et non celle du locataire. Le locataire paie pour l' état actuel de l'appartement, et non pour son état futur, notamment en cas de rénovations qui pourraient n'avoir lieu qu'après son départ.

Comment calculer correctement la provision pour frais d'entretien d'un bien locatif

Si vous n'êtes pas autorisé à indiquer séparément la réserve pour l'entretien du bien locatif , vous devez fixer correctement le prix du loyer dès le départ.

Voici à quoi ressemble un calcul de loyer professionnel :

• Coût du capital : Quel sera le coût de votre prêt hypothécaire et de votre apport en capital ?
• Frais d'exploitation : administration, assurances.
• Provision pour entretien d'un bien locatif : voici ce que vous devez calculer.
• En règle générale : mettez de côté environ 1 % de la valeur d'assurance du bâtiment (valeur de remplacement) chaque année à titre de réserve d'entretien pour le bien locatif .
• Pour les bâtiments plus anciens, il convient de fixer la réserve pour l'entretien du bien locatif à environ 1,5 % à 2 %.

Vous divisez cette somme par 12 et vous l'ajoutez au loyer net souhaité.

Exemple : Vous avez besoin de 300 CHF par mois pour la réserve d'entretien du bien locatif .

• Incorrect : Loyer 2 000 CHF + frais supplémentaires 200 CHF + réserve 300 CHF = Total 2 500 CHF.
• Correct : Loyer net 2 300 CHF (incluant la réserve d'entretien du bien locatif ) + frais supplémentaires 200 CHF = Total 2 500 CHF.

Le résultat est le même pour le locataire, mais seule la seconde méthode est légale. La provision pour charges locatives est donc une composante invisible du loyer de base.

Aspects fiscaux de la réserve

Une autre raison pour laquelle la constitution d'une réserve pour l'entretien d'un bien locatif incombe au propriétaire réside dans la législation fiscale.

• Si vous cotisez au fonds de rénovation d'une association de copropriétaires (c'est-à-dire si vous créez une réserve pour l'entretien du bien locatif ), vous pouvez déduire ce versement à titre de frais d'entretien à des fins fiscales dans la plupart des cantons.
• Si vous répercutiez ces coûts sur le locataire, vous bénéficieriez d'un avantage injustifié : vous économiseriez des impôts sur des coûts que vous n'avez pas supportés vous-même.

Par conséquent, le financement de la réserve pour l'entretien d'un bien locatif est systématiquement et étroitement lié à votre rôle de propriétaire imposable.

Que se passe-t-il si le calcul est trop faible ?

Nombreux sont les propriétaires privés qui oublient d'inclure les frais d'entretien du bien locatif dans le loyer net, de peur que l'appartement ne devienne sinon trop cher.

• Résultat : le loyer couvre à peine le remboursement du prêt hypothécaire et les frais de fonctionnement.
• Le problème : si le système de chauffage tombe en panne après 15 ans, il n’y a pas d’argent disponible. La réserve pour l’entretien du bien locatif est inexistante. Il faut donc apporter des fonds supplémentaires ou augmenter le prêt.

Un loyer qui ne comprend pas de provision pour frais d'entretien est une opération perdante à long terme. Vous diminuez la valeur de votre bien. Il est essentiel de comprendre que la provision pour frais d'entretien n'est pas un profit, mais une charge à prévoir dès maintenant pour être engagée ultérieurement .

Conclusion

La réponse à la question « Puis-je répercuter la provision pour charges d'entretien sur les locataires ? » est clairement non en matière de facturation des charges. La provision pour charges d'entretien d'un bien locatif sert à préserver la valeur de l'immeuble et relève de la seule responsabilité du propriétaire. Toute tentative de répercuter ce coût sur le locataire est illégale et donnera lieu à des demandes de remboursement.

La bonne approche consiste à calculer le loyer net. Un calcul de rentabilité fiable inclut impérativement une provision pour frais d'entretien . Votre investissement n'est judicieux que si le loyer de base est suffisamment élevé pour couvrir non seulement le remboursement de l'emprunt bancaire, mais aussi les économies destinées aux réparations futures. Considérez la provision pour frais d'entretien comme un pilier invisible, mais essentiel, de votre stratégie de tarification locative.

Si vous n'êtes pas certain du montant que devrait atteindre la réserve d'entretien d'un bien locatif en fonction de son âge et de son état, ou si votre loyer net actuel couvre réellement ces coûts, Loft propose des analyses de marché basées sur des données pour établir des calculs solides.

Glossaire

• Réserve pour entretien d'un bien locatif : somme mise de côté par le propriétaire pour couvrir les réparations et rénovations futures. Elle est incluse dans le loyer net et ne constitue pas une charge supplémentaire.
• Fonds de rénovation : Dans le cas d’une copropriété, il s’agit du fonds de réserve pour l’ entretien du bien loué . Les cotisations à ce fonds sont à la charge du propriétaire et ne peuvent être répercutées sur les locataires.
• Loyer net : Loyer hors charges. Il doit couvrir tous les frais du propriétaire (intérêts, frais d’administration, provision pour entretien du bien locatif ) et le bénéfice.
• Frais supplémentaires : Frais directement liés à l’utilisation du bien loué (chauffage, eau). Ils ne doivent pas inclure les frais forfaitaires pour la réserve d’entretien du bien .
• Préservation de la valeur : Mesures visant à préserver la structure du bien. Ces mesures sont financées par le biais du fonds de réserve pour l’entretien des biens locatifs .