Quels sont les éléments à prendre en compte si je deviens propriétaire bailleur ?

Les piliers d'une location réussie

1. Structuration des loyers : Calcul conforme à la législation

La première erreur survient souvent avant même le début des travaux. Nombreux sont ceux qui pensent pouvoir fixer le loyer arbitrairement. Or, il est essentiel que les propriétaires sachent que le loyer ne doit pas être abusif.

• Taux d’intérêt de référence : En Suisse, le loyer est souvent indexé sur le taux d’intérêt hypothécaire de référence. Il est important que les bailleurs comprennent ce mécanisme afin de réagir adéquatement aux fluctuations de ce taux.
• Normes locales et de quartier : le loyer doit être conforme aux prix du marché. Il est important que les propriétaires analysent les biens comparables afin d’éviter de se retrouver avec des logements invendus ou de s’exposer à des poursuites judiciaires.
• Formulaire officiel : Dans de nombreux cantons (par exemple, Zurich, Zoug, Genève), un formulaire spécifique est obligatoire pour le versement du loyer initial. Il est impératif que les bailleurs utilisent ce formulaire. À défaut, le contrat est contestable et le locataire peut obtenir une réduction de loyer significative.

2. Sélection des locataires : La solvabilité prime sur les préférences personnelles.

Votre locataire est votre partenaire commercial pour les prochaines années. Se fier à son intuition ne suffit pas. En tant que propriétaire, il est important de garder son sang-froid et de vérifier les faits.

• Extrait du registre des recouvrements de créances : exigez toujours un original récent. En tant que propriétaire, il est essentiel de vérifier l’existence de dettes impayées. Une personne ayant des certificats de créances irrécouvrables présente un risque élevé.
• Accessibilité financière : En règle générale, le loyer ne devrait pas dépasser un tiers du revenu net. Il est important que les propriétaires demandent une preuve de revenus ou d’autres documents afin d’éviter les impayés.
• Références : En tant que propriétaire, il est important de contacter l’ancien propriétaire. Le loyer était-il payé à temps ? Le locataire était-il bruyant ? Ces informations sont précieuses.

3. Le contrat de location et le dépôt de garantie

Évitez d'expérimenter avec les contrats. En tant que propriétaire, il est essentiel d'utiliser des modèles juridiquement valides (par exemple, ceux du HEV). Les clauses rédigées soi-même sont souvent invalidées par les tribunaux.

La gestion du dépôt de garantie (dépôt de location) est particulièrement importante pour les propriétaires .

• Vous pouvez facturer un maximum de trois mois de loyer.
• il est impératif de ne jamais déposer cet argent sur votre compte personnel. Il doit impérativement être versé sur un compte séquestre ouvert au nom du locataire auprès d'une banque. Tout autre versement est illégal.

4. La passation de pouvoir : La documentation est primordiale

Le jour de la remise des clés est crucial pour le déménagement. Il est important que les propriétaires établissent un protocole de remise des clés détaillé.

• Inspectez chaque pièce. Vérifiez chaque robinet, chaque prise électrique et chaque éraflure sur le parquet.
• il est essentiel de consigner par écrit tout défaut constaté et de faire signer ce document par les deux parties. Sans ce document, il vous sera difficile de prouver que le locataire est responsable des dégâts lors de son départ. La charge de la preuve vous incombe : c’est un point extrêmement important pour les propriétaires .

5. Frais et administration supplémentaires

La personne chargée de percevoir les loyers doit en fournir la comptabilité. Il est important que les propriétaires enregistrent avec précision les frais de services publics (chauffage, eau, entretien).

• Paiement anticipé ou forfait : si vous optez pour un paiement anticipé, vous devez fournir un relevé annuel. En tant que propriétaire, il est essentiel de conserver tous les reçus et d’établir un relevé transparent. Toute erreur à ce niveau peut entraîner des demandes de remboursement de la part des locataires.
• Entretien : Les choses peuvent se détériorer. En tant que propriétaire, il est important de prévoir un budget pour les réparations (par exemple, un réfrigérateur en panne) et d’intervenir rapidement dès qu’un problème est signalé. Si vous ignorez les défauts, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer.

6. Impôts et finances

Les loyers constituent un revenu. En tant que propriétaire, il est important de déclarer correctement ce revenu aux fins fiscales.

Parallèlement, vous pouvez déduire les frais d'entretien. En tant que propriétaire bailleur , il est important de distinguer les travaux qui préservent la valeur du bien (déductibles des impôts, par exemple la peinture) de ceux qui l'augmentent (généralement non entièrement déductibles, par exemple l'installation d'une salle de bains de luxe). Une comptabilité rigoureuse est essentielle à cet égard, et particulièrement importante pour les propriétaires bailleurs .

Conclusion

Devenir propriétaire bailleur est une décision d'affaires. Cela offre des opportunités de rendement, mais comporte aussi des risques. Il est important que les propriétaires bailleurs se considèrent non seulement comme des propriétaires, mais aussi comme des prestataires de services. Ceux qui font réaliser des inspections professionnelles, qui documentent leurs biens juridiquement et qui facturent avec précision minimisent les problèmes et protègent leur patrimoine.

Ne sous-estimez jamais la charge administrative. En tant que propriétaire, il est important de consacrer du temps à la gestion locative ou de déléguer cette tâche à des professionnels si vous ne pouvez pas vous en charger vous-même.

Si vous n'êtes pas certain que votre loyer calculé soit conforme au marché ou comment éviter les pièges juridiques lors de la location d'un bien immobilier pour la première fois, Loft propose des données et des analyses neutres pour vous aider à réussir vos débuts en tant que propriétaire.

Glossaire

• Formulaire officiel : Document obligatoire dans de nombreux cantons pour déclarer le loyer initial. Son utilisation est juridiquement importante pour les propriétaires afin d’éviter tout litige.
• Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie (maximum 3 mois de loyer) doit être placé sur un compte bloqué. Il est important pour les propriétaires de bien le gérer .
• Taux d’intérêt de référence : Taux d’intérêt applicable au calcul des loyers en Suisse. Il est important que les propriétaires répercutent toute variation de ce taux sur leurs locataires.
• Facture d'énergie : relevé annuel des coûts de consommation réels. Une préparation précise est financièrement importante pour les propriétaires .
• Rapport d'état des lieux d'entrée : Document attestant de l'état de l'appartement lors de l'emménagement. Ce document est important pour les propriétaires afin de pouvoir prouver tout dommage ultérieur.