Dois-je louer mon appartement meublé ou non meublé ?

Le retour sur investissement : la prime est-elle justifiée ?

Le principal avantage d'un appartement meublé est son prix. Vous pouvez ajouter un supplément pour l'ameublement au loyer net.

• Loyer brut plus élevé : Un appartement meublé et bien équipé peut générer de 20 à 30 % de loyer en plus qu’un appartement vide.
• La surtaxe mobilier : La loi autorise la répercussion du coût du mobilier, y compris l’amortissement et les intérêts, sur le loyer. Un appartement meublé génère ainsi un flux de trésorerie grâce à son inventaire.

Attention : ce calcul n’est valable que si l’ appartement meublé est effectivement loué. La vacance locative est le principal ennemi de la rentabilité. Un appartement meublé inoccupé pendant deux mois anéantit souvent le bénéfice supplémentaire de toute l’année.

Public cible : Qui recherche quoi ?

En proposant un appartement meublé , vous restreignez votre clientèle cible, mais vous vous ouvrez à des marchés de niche aisés.

• Les appartements non meublés attirent des locataires de longue durée : familles, couples, retraités. Ils y restent souvent des années, voire des décennies. Le taux de rotation des locataires est faible.
• L'appartement meublé : il attire les locataires de courte durée.
• Expatriés : professionnels internationaux venant en Suisse pour une durée de 6 à 24 mois. Ils s’attendent souvent à ce que l’ appartement soit entièrement meublé (des serviettes au Wi-Fi, tout doit être fourni).
• Personnes travaillant en semaine : Personnes qui ont besoin d'un appartement meublé près du centre-ville pendant la semaine.
• Couples séparés : personnes en instance de divorce qui ont besoin rapidement d'un appartement meublé comme solution temporaire.

Toute personne commercialisant un appartement meublé doit comprendre que ces locataires recherchent la flexibilité. Ils paient plus cher mais restent moins longtemps.

L'effort : passif vs actif

appartement meublé diffère énormément de l'appartement vide.

• Location non meublée : On rend les clés, et c’est tout. Souvent, on n’a plus de nouvelles du locataire pendant des années, sauf en cas de panne de chauffage.
• Meublé : Un appartement meublé signifie géré par un gestionnaire.
• Gestion des meubles : Vous devez acheter, monter et entretenir vos meubles. Si le téléviseur tombe en panne dans votre appartement meublé , vous devez le remplacer immédiatement.
• Rotation des locataires : Dans un appartement meublé, le locataire change généralement tous les 6 à 12 mois. Cela implique : l’état des lieux de sortie, le ménage de fin de séjour, la vérification de l’inventaire (manque-t-il des couverts ?) et la remise en ligne du logement.
• Usure : Dans un appartement meublé, les sols et les meubles s’abîment davantage à cause des déménagements fréquents. Il faut repeindre et rénover plus souvent.

gère un appartement meublé exerce de fait une activité secondaire.

Pièges juridiques liés à la surtaxe sur les meubles

Nombreux sont les propriétaires qui tombent dans le piège et fixent arbitrairement la surtaxe pour leurs appartements meublés . La législation en matière de location est stricte à cet égard.

La surtaxe doit correspondre aux coûts réels .

• Calcul : Vous devez amortir la valeur de remplacement du mobilier sur sa durée de vie (par exemple, 10 ans). Seul cet amortissement annuel, majoré d’un faible intérêt, peut être ajouté au loyer mensuel de l’ appartement meublé .
• Contestation : Si le locataire intente une action en justice, vous devez fournir les reçus pour chaque article présent dans l’ appartement meublé . Si vous ne pouvez pas prouver le supplément, le loyer sera réduit rétroactivement. Un appartement meublé ne vous autorise pas à pratiquer des loyers exorbitants.

Impôts et investissements

Un appartement meublé a également des implications fiscales.

L'achat de meubles pour un appartement meublé constitue un investissement. Dans de nombreux cantons, ces coûts ne sont pas déductibles immédiatement et doivent être amortis sur plusieurs années.

Par ailleurs, les revenus plus élevés générés par l' appartement meublé sont entièrement imposables. Il convient donc de bien calculer : le gain supplémentaire tiré de l' appartement meublé , après impôts et amortissement, compense-t-il réellement les coûts supplémentaires ?

Par ailleurs, un appartement meublé avec style exige du goût. Le vieux canapé de grand-mère ne fera plus l'affaire. Pour rendre un appartement meublé attrayant, il faut investir dans du design moderne. Des meubles démodés transformeront un appartement meublé en un gouffre financier.

Facteur emplacement : Emplacement, emplacement, emplacement

Le choix d'un appartement meublé dépend fortement de son emplacement.

• Emplacement central : À Zurich, Genève ou Bâle , les appartements meublés situés à proximité des banques, des entreprises pharmaceutiques ou des universités se vendent généralement très bien.
• En milieu rural : dans une commune rurale, rares sont ceux qui recherchent un appartement meublé . Le marché des appartements familiaux non meublés y est beaucoup plus dynamique.

Avant d'investir, analysez le marché local. Y a-t-il des entreprises à proximité qui emploient des expatriés ? Si oui, votre appartement meublé a du potentiel. Sinon, privilégiez les locations traditionnelles.

Conclusion

Choisir entre un appartement meublé et un appartement non meublé, c'est faire un compromis entre rentabilité et tranquillité. Un appartement meublé offre un potentiel de revenus locatifs plus élevé et séduit une clientèle moderne et flexible. Il est idéal pour les petits appartements en centre-ville. Cependant, son prix est élevé : un appartement meublé nécessite un entretien régulier et présente un risque de vacance locative plus important .

Pour la plupart des propriétaires privés, louer leur bien non meublé reste l'option la plus sûre et la plus sereine. Cependant, ceux qui sont prêts à investir du temps et qui disposent d'un emplacement idéal peuvent augmenter considérablement le rendement de leur bien en proposant un appartement meublé . Mais soyons honnêtes : le coût horaire du travail supplémentaire que représente l' ameublement de votre appartement est-il vraiment intéressant ?

Si vous n'êtes pas certain que votre emplacement soit adapté à un appartement meublé ou du montant de la surtaxe légale pour le mobilier, Loft propose des analyses de données précises pour vous aider à élaborer votre stratégie.

Glossaire

• Supplément ameublement : Supplément légalement autorisé sur le loyer net qu’un propriétaire peut facturer pour un appartement meublé . Il doit couvrir l’amortissement et les intérêts du mobilier.
• Prêt à emménager : ce standard pour un appartement meublé signifie que tout est fourni, du mobilier au linge de lit en passant par les couverts. Le locataire n’a qu’à apporter sa valise.
• Inventaire des meubles : document indispensable lors de l’état des lieux de sortie d’un appartement meublé . Il recense chaque meuble et son état afin de prouver tout dommage ou perte lors du départ.
• Appartement d'affaires : Un appartement meublé géré par des professionnels et destiné spécifiquement aux voyageurs d'affaires, offrant souvent des services similaires à ceux d'un hôtel (ménage).
• Amortissement : Perte de valeur du mobilier au fil du temps, liée aux aspects fiscaux et comptables. Essentiel pour le calcul précis du loyer d’un appartement meublé .