Ai-je le droit de simplement louer mon appartement ?

Le cadre juridique : ce que la communauté est autorisée à dire

Le règlement fait loi.

La première chose à faire absolument est de consulter le règlement de copropriété (STWEG). Si vous souhaitez louer votre appartement , ce document est indispensable.

En règle générale, vous pouvez louer votre appartement sans demander l'autorisation à vos voisins. C'est votre propriété.

Toutefois, la réglementation peut contenir des restrictions.

• Obligation de notification : La réglementation stipule souvent que vous devez informer la direction si vous souhaitez louer votre appartement . Cela permet de s’assurer que les noms sont correctement inscrits sur les boîtes aux lettres et les sonnettes .
• Usage prévu : Si l’appartement est exclusivement destiné à un usage résidentiel conformément à la réglementation, son utilisation pour une activité commerciale nécessitant un environnement calme (par exemple, un cabinet médical ou un bureau bruyant) est interdite . Toute personne souhaitant louer son appartement en copropriété doit s’assurer que le locataire l’utilise conformément à un usage résidentiel.

Le cas particulier d' Airbnb et des locations de courte durée

C’est là que ça se complique. Beaucoup de propriétaires souhaitent louer leurs appartements , mais seulement à des touristes pour quelques jours à la fois.

Cela conduit souvent à des conflits (bruit, allées et venues incessantes, problèmes de sécurité).

La situation juridique évolue. Si la rotation constante des locataires perturbe indûment les autres propriétaires, la copropriété peut décider d'interdire ce type d'usage. Par conséquent, si vous envisagez de louer votre appartement – notamment en location saisonnière – vous devez impérativement vérifier si le règlement de copropriété l'autorise ou si une résolution adoptée par le syndicat des copropriétaires le restreint. En revanche, les locations longue durée sont presque toujours autorisées.

La banque : le partenaire silencieux

Un aspect souvent négligé lorsqu'on souhaite louer un appartement en copropriété est le financement.

Vous avez probablement contracté votre prêt hypothécaire pour une « résidence principale occupée par son propriétaire ».

• Changement d'usage : Si vous déménagez et souhaitez louer votre appartement en copropriété , celui-ci devient un bien d'investissement.
• Évaluation des risques : Pour les banques, les immeubles de placement présentent un risque plus élevé. De plus, des exigences plus élevées en matière de solvabilité et de fonds propres sont souvent appliquées (généralement 25 % de fonds propres sont requis au lieu de 20 %, et les fonds de pension ne sont pas autorisés).

Il est donc impératif d'informer la banque de votre intention de louer votre appartement . À défaut, vous risquez de violer le contrat de prêt. Dans le pire des cas, la banque peut résilier le prêt hypothécaire ou en modifier les conditions (taux d'intérêt). Toute personne envisageant de louer son appartement doit donc revoir son financement.

Impôts : Qu’est-ce qui change pour vous ?

La décision de louer un appartement en copropriété va perturber votre déclaration de revenus.

• L'imposition sur la valeur locative présumée n'est plus applicable : tant que vous occupez le logement, vous payez des impôts sur la valeur locative présumée. Cette taxe cesse de s'appliquer dès que vous mettez votre appartement en location (à condition qu'il soit entièrement loué).
• Revenus locatifs : Vous devez déclarer vos revenus locatifs réels comme revenus imposables. Comme le loyer est souvent supérieur à la valeur locative forfaitaire, votre revenu imposable augmente.
• Déductions : Si vous louez votre appartement en copropriété , vous pouvez toujours déduire les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires. De plus, vous pouvez souvent réclamer les frais de gestion (par exemple, pour les publicités ou la gestion immobilière).

Il est judicieux d'effectuer un calcul fiscal avant de mettre le condominium en location .

Vos responsabilités en tant que nouveau propriétaire

Une fois toutes les formalités accomplies et l' autorisation de louer votre appartement obtenue , votre rôle change. Vous n'êtes plus seulement propriétaire, mais bailleur soumis aux obligations du Code des obligations suisse (RO).

Frais administratifs et autres

Si vous souhaitez louer votre appartement en copropriété , vous devez être en mesure d'établir une facture de services publics correcte.

• En tant que propriétaire, vous versez des contributions à la copropriété (fonds de rénovation, frais de gestion). Vous n'êtes pas autorisé à répercuter l'intégralité de ces coûts sur le locataire.
• Seuls les frais liés à la consommation (chauffage, eau, entretien de l'immeuble) peuvent être refacturés au locataire. Les frais de réparation de l'immeuble et les contributions au fonds de réserve sont à la charge du propriétaire. Toute personne souhaitant louer son appartement en copropriété doit clairement consigner cette distinction dans sa comptabilité.

Entretien de l'appartement

Dans une copropriété (STWEG), vous êtes responsable de tout ce qui se trouve à l'intérieur de votre propre logement. Si le réfrigérateur d'un locataire tombe en panne, vous devez le remplacer. Vous ne pouvez pas faire appel à la société de gestion de la copropriété ; celle-ci n'est responsable que des parties communes et du toit. Par conséquent, toute personne souhaitant louer son appartement doit prévoir un budget pour les réparations de son propre logement.

Le contrat de location correct

Si vous souhaitez louer votre appartement , utilisez des modèles professionnels (par exemple, ceux proposés par HEV). Assurez-vous que le règlement de copropriété soit inclus dans le contrat de location.

• Important : Votre locataire doit respecter le règlement de copropriété (horaires de lavage, heures de silence). Dans le cas contraire, vous, en tant que propriétaire, vous exposez à des problèmes avec le voisinage et le syndic. Toute personne souhaitant louer un appartement en copropriété doit informer son locataire de ces obligations.

Risques liés à la location d'un appartement en copropriété

Le projet de location d'un appartement en copropriété comporte également des risques dont vous devez être conscient.

• Vacance du logement : Si vous ne trouvez pas de locataire, les frais hypothécaires et les charges (que vous devez payer à la collectivité) continuent de s’accumuler.
• Pour les locataires qui ne paient pas leur loyer : une vérification de crédit approfondie est essentielle si vous souhaitez louer votre appartement .
• Responsabilité : Si votre locataire endommage les parties communes (par exemple, en rayant l’ascenseur), vous, en tant que propriétaire, êtes généralement responsable en premier lieu envers le syndicat des copropriétaires. Vous devrez ensuite vous faire rembourser par le locataire.

Conclusion

La question « Puis-je simplement louer mon appartement ? » appelle une réponse nuancée. En règle générale, la loi autorise la location d'un appartement . Une interdiction de la part des voisins n'est possible que dans des cas extrêmes (par exemple, des locations de courte durée perturbatrices).

Les principaux obstacles ne sont pas d'ordre juridique, mais financier et administratif. Il faut informer la banque, recalculer les taxes et transmettre le règlement de copropriété au locataire. Toute personne souhaitant louer son appartement en copropriété de manière professionnelle commence par vérifier la réglementation, puis contacte la banque et enfin sélectionne soigneusement le locataire afin de préserver la tranquillité de la copropriété.

Si vous n'êtes pas certain que le loyer que vous avez calculé couvre les coûts ou si vous ne savez pas comment identifier les pièges juridiques de la réglementation, Loft propose des données et des analyses neutres pour sécuriser votre projet de location de votre condominium .

Glossaire

• Syndicat des copropriétaires (STWEG) : Association regroupant tous les propriétaires d’un immeuble. Son règlement est déterminant pour la mise en location d’un appartement .
• Règlement : Les statuts de l’association des copropriétaires. Ceux-ci peuvent contenir des restrictions (par exemple, une interdiction d’activité commerciale) qui s’appliquent si vous souhaitez louer votre appartement .
• Valeur locative imputée : revenu théorique imposable si vous occupez vous-même le logement. Si vous mettez votre appartement en location , cette valeur est remplacée par les revenus locatifs réels.
• Fonds de rénovation : Compte d’épargne destiné aux propriétaires pour les rénovations. Les contributions à ce fonds ne peuvent être transférées au locataire si vous souhaitez louer votre appartement .
• Changement d’usage : Le passage d’une résidence principale à un logement locatif doit être signalé à la banque, car la structure du risque du prêt hypothécaire est modifiée.