De quelle assurance ai-je besoin en tant que propriétaire ?

L'obligation : Assurance habitation

La protection du bien immobilier constitue le fondement de toute assurance pour les propriétaires . En Suisse (à l'exception de quelques cantons comme Genève, le Tessin, le Valais et Appenzell Rhodes-Intérieures), l'assurance habitation contre l'incendie et les catastrophes naturelles est obligatoire.

• Qu’est-ce qui est couvert ? Les dommages causés par un incendie, la fumée, la foudre, une inondation, une tempête ou la grêle.
• Le prestataire : Dans 19 cantons (par exemple, Zurich, Berne), cette assurance est gérée par l’assurance cantonale des bâtiments (monopole). Dans les cantons dits « GUSTAVO », le propriétaire doit souscrire cette assurance auprès d’assureurs privés.

Cette assurance, souscrite par le propriétaire, couvre la valeur de reconstruction du bâtiment. Important : elle ne couvre généralement pas les dégâts des eaux causés par des canalisations défectueuses. Il s’agit d’une idée reçue.

L'indispensable : l'assurance responsabilité civile du bâtiment

S'il y a bien une assurance facultative que vous devez absolument souscrire en tant que propriétaire, c'est celle-ci.

En tant que propriétaire, vous êtes responsable, conformément à l'article 58 du Code suisse des obligations, des dommages causés par une construction défectueuse ou un entretien inadéquat de votre bâtiment.

• Scénario : Une rambarde cède, un éboulement se produit au niveau du toit, ou la lumière de la cage d'escalier s'éteint et quelqu'un chute.
• Responsabilité : Vous êtes responsable indépendamment de toute faute. La victime n'a pas à prouver votre négligence. Elle doit seulement démontrer que le dommage est dû à un défaut du bâtiment.

responsabilité civile propriétaire , vous devrez prendre en charge les frais médicaux, les pertes de salaire et les indemnités à vos frais. Cette assurance vous protège également contre les réclamations injustifiées (protection juridique passive). Pour les copropriétaires, cette couverture est souvent souscrite collectivement par le biais du syndicat de copropriétaires ; pour les propriétaires individuels, il s'agit d'une assurance responsabilité civile propriétaire obligatoire et distincte.

Le « deuxième loyer » : Assurance dégâts des eaux du bâtiment

L'eau est le principal ennemi des bâtiments. L'assurance habitation cantonale couvre les dégâts des eaux (sinistres), mais pas les ruptures de canalisations à l'intérieur du bâtiment. C'est là qu'intervient l'assurance dégâts des eaux, une assurance essentielle pour les propriétaires .

• Qu'est-ce qui est couvert ? Les dommages causés par des fuites d'eau provenant de canalisations, de toitures qui fuient (eaux de pluie), de refoulements d'égouts ou les frais de recherche (ouverture des murs à l'aide de burins) pour trouver la fuite.

Étant donné le coût exorbitant des dégâts des eaux et la forte consommation d'électricité des appareils de séchage, cette assurance est indispensable aux propriétaires. Elle est souvent proposée en option à l'assurance habitation. Sans elle , vous devrez assumer vous-même les dégâts causés par les canalisations bouchées.

Protection contre la vacance locative : assurance perte de loyer

Que se passe-t-il si la maison brûle ou devient inhabitable suite à un dégât des eaux ? L’assurance habitation prend en charge la reconstruction. Mais qui paie le loyer perdu pendant les douze mois de travaux ?

C’est là que la perte de revenus locatifs entre en jeu.

• Fonctionnement : Cette assurance, pour le propriétaire, compense la perte de revenus locatifs si les locaux sont inutilisables en raison d'un sinistre couvert (incendie, dégâts des eaux).
• Quand est-ce avantageux ? Si vous comptez sur vos revenus locatifs pour payer les intérêts de votre prêt immobilier. Si vous disposez de réserves suffisantes, vous pourriez vous passer de cette assurance spécifique en tant que propriétaire bailleur . Vérifiez toutefois si elle est déjà incluse dans votre assurance habitation (généralement pour une durée de 12 à 24 mois).

Bris de verre et environs

bris de glace est-elle intéressante pour les propriétaires ?

• Vitrages de bâtiments : fenêtres, portes vitrées, vérandas.
• Vitrage des meubles : plaque de cuisson vitrocéramique, éviers.

De nombreux contrats de location stipulent que le locataire est responsable du bris de glace (via son assurance responsabilité civile). Cependant, des failles existent (par exemple, bris de glace causé par des intempéries ou par des tiers non identifiés). L'assurance propriétaire couvrant le bris de glace est souvent peu coûteuse et évite les litiges si une fissure apparaît dans une baie vitrée et que personne ne souhaite en assumer la responsabilité. Une assurance habitation (jardins, clôtures) est également à envisager si vous possédez un jardin de valeur.

Le litige juridique : la protection juridique du propriétaire

Les litiges relatifs au droit locatif sont en augmentation. Les résiliations de bail pour cause d'occupation par le propriétaire, les expulsions de locataires pour non-paiement de loyer ou les désaccords concernant les factures d'énergie se retrouvent souvent devant les tribunaux.

L’assurance protection juridique du propriétaire est une police d’assurance spécialisée pour les propriétaires .

• Protection juridique standard : Votre assurance protection juridique privée ne couvre généralement pas les litiges relatifs aux locations , ou seulement de manière très limitée.
• L'avantage : Cette assurance propriétaire couvre les frais juridiques, les dépens et les expertises. Si vous possédez plusieurs logements, le risque de conflit est statistiquement élevé. Les propriétaires qui souscrivent une assurance protection juridique peuvent gérer les conflits avec plus de sérénité.

Assurance responsabilité civile du propriétaire pour les biens meubles

Vous louez des appartements meublés ? Dans ce cas, une assurance propriétaire bailleur est indispensable . L’assurance habitation classique ne couvre que les biens fixés de façon permanente au bâtiment. Un canapé ou une cuisine équipée (selon la définition) dans un appartement meublé nécessitent une assurance spécifique. Cette assurance propriétaire bailleur protège vos biens contre les dégâts d’incendie et d’eau, même s’ils se trouvent dans l’appartement du locataire.

Liste de vérification : Votre portefeuille d’assurance

En résumé, le portefeuille d'assurances pour les propriétaires peut être divisé en trois niveaux :

• Étape 1 (L'Incontournable) :
• Assurance cantonale des bâtiments (incendie/risques naturels).
• Assurance responsabilité civile du bâtiment (protection contre les poursuites judiciaires de plusieurs millions de dollars).

• Assurance dégâts des eaux dans les bâtiments (protection contre les ruptures de canalisations coûteuses).
• Assurance bris de glace (vitrage de bâtiment).

• Perte de revenus locatifs (si non inclus dans le niveau 1).
• Protection juridique du propriétaire.
• Assurance environnementale.

Toute assurance pour propriétaires bailleurs engendre des primes et réduit les revenus locatifs. Or, l'absence d'assurance en cas de sinistre peut mener un propriétaire à la ruine.

Conclusion

La question « De quelles assurances ai-je besoin en tant que propriétaire bailleur ? » relève de la gestion des risques. Si l’assurance habitation (incendie/catastrophes naturelles) est généralement obligatoire, l’assurance responsabilité civile habitation est l’ assurance facultative la plus importante pour les propriétaires bailleurs . Elle vous protège de la responsabilité du propriétaire. Il est fortement conseillé de compléter cette couverture de base par une assurance dégâts des eaux, car ces derniers sont statistiquement plus fréquents que les incendies.

Revoyez vos polices d'assurance tous les deux ou trois ans. La valeur de l'immeuble a-t-elle augmenté suite à des rénovations ? Si oui, votre assurance propriétaire bailleur doit être ajustée afin d'éviter une couverture insuffisante. Une bonne assurance propriétaire bailleur est une protection invisible qui vous permet de vous concentrer sur l'essentiel : la gestion de votre bien.

Si vous souhaitez analyser l'impact du coût de votre assurance propriétaire sur votre retour sur investissement global, ou identifier les risques particulièrement élevés à votre emplacement (par exemple, zone inondable), Loft propose des données neutres pour optimiser votre stratégie de sécurité.

Glossaire

• Responsabilité du propriétaire : Obligation légale (art. 58 du Code des obligations suisse) du propriétaire d’être responsable des dommages causés par des vices cachés dans l’immeuble. L’assurance responsabilité civile habitation est indispensable aux bailleurs à cet égard .
• Dommages causés par des catastrophes naturelles : dommages causés par des phénomènes naturels tels que les tempêtes, la grêle ou les inondations. Ces dommages sont généralement couverts par l’assurance habitation obligatoire et constituent la base de l’assurance des propriétaires bailleurs .
• Perte de revenus locatifs : Il s’agit de la perte financière subie lorsque les loyers ne sont pas perçus en raison de dommages. Une assurance adaptée aux propriétaires couvre cette perte.
• Assurance dégâts des eaux dans le bâtiment : une assurance complémentaire couvrant les dommages causés par la rupture de canalisations à l’intérieur du bâtiment, qui ne sont généralement pas pris en charge par l’ assurance cantonale du propriétaire .
• Cantons GUSTAVO : Les cantons (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW) dans lesquels il n'existe pas de monopole d'État et où l'assurance bâtiment (incendie) doit être souscrite auprès de fournisseurs privés – un aspect important lors du choix d' une assurance en tant que propriétaire .