Dois-je gérer moi-même mon bien immobilier ou engager un gestionnaire immobilier ?

L'option : Gérer vous-même le bien

L'idée de gérer soi-même son bien immobilier est tentante. On garde le contrôle total et on économise sur les frais. Mais concrètement, qu'est-ce que cela signifie de gérer soi-même un bien immobilier ?

Les avantages :

• Économies : L'argument le plus évident. En gérant vous-même votre bien , vous conservez environ 4 à 5 % des revenus locatifs. Avec un revenu annuel de 50 000 francs suisses, cela représente une somme considérable de 2 000 à 2 500 francs que vous vous versez à titre de « salaire » si vous gérez vous-même votre bien .
• Contrôle total : personne ne connaît la maison aussi bien que vous. Si vous décidez de gérer vous-même le bien , vous choisissez les artisans qui interviennent et les locataires qui emménagent. Vous avez un accès direct.
• Rapidité : Vous n’avez pas à attendre de réponse de la direction. Si vous gérez vous-même votre bien , les décisions sont prises immédiatement.

Les défis :

de gérer eux-mêmes leur bien immobilier sous-estiment souvent l'effort que cela implique.

• Connaissances juridiques : Savez-vous faire la différence entre une résiliation simple et une résiliation pour faute ? Savez -vous calculer correctement un ajustement de loyer en fonction du taux d’intérêt de référence ? Si vous souhaitez gérer vous-même votre bien , vous devez maîtriser le droit du bail (Code des obligations suisse). Une simple erreur de procédure peut vous coûter des milliers de francs.
• Disponibilité permanente : en cas de panne de chauffage la veille de Noël, votre téléphone sonne. Si vous souhaitez gérer vous-même votre propriété , vous êtes le premier interlocuteur en cas d’urgence.
• Distance émotionnelle : Il est difficile de rester objectif lorsqu’un locataire évoque des difficultés financières. Les professionnels gardent leurs distances, mais vous, en tant que propriétaire souhaitant gérer vous-même votre bien , êtes souvent impliqué émotionnellement.

L'option : L'administrateur externe

L'alternative à la gestion locative directe est de faire appel à une société de gestion immobilière. Vous déléguez les responsabilités mais conservez vos droits.

Les avantages :

• Professionnalisme : Un gestionnaire immobilier connaît la législation et les tarifs des artisans. Il vous protège des erreurs qui peuvent survenir lorsqu’un particulier gère lui-même son bien .
• Gain de temps : vous recevez votre argent mensuellement et un rapport annuel. Le professionnel s’occupe du reste. Vous n’avez plus à vous soucier de savoir si vous avez le temps de gérer vous-même le bien .
• Rôle d'amortisseur : Le gestionnaire immobilier sert de médiateur face aux plaintes des locataires. Il applique objectivement des mesures impopulaires (rappels, résiliations), ce qui est difficile lorsqu'on gère soi-même le bien et qu'on connaît personnellement le locataire.

Les inconvénients :

Outre les coûts, la perte de contrôle est préoccupante. Un mauvais gestionnaire immobilier peut dévaloriser le bien en le laissant se dégrader. Si vous ne souhaitez pas gérer vous-même le bien , vous devez au moins superviser le gestionnaire.

Liste de vérification : Puis-je gérer moi-même ma propriété ?

Avant de décider de gérer vous-même le bien , posez-vous les questions suivantes :

• Vous habitez tout près ?

Pour gérer soi-même un bien immobilier , il est indispensable d'être sur place. Si vous habitez à Zurich et que la maison se situe au Tessin, la gestion du bien devient quasiment impossible. Chaque visite, chaque état des lieux de sortie représente alors une tâche considérable.

• Avez-vous le temps ?

Gérer 4 à 5 appartements vous coûtera en moyenne 10 à 15 heures par mois (comptabilité, communication, organisation). Avez-vous le temps de gérer vous-même votre bien immobilier ?

• Êtes-vous doué(e) en administration ?

La gestion des factures d'énergie représente un véritable casse-tête pour tout propriétaire . Il faut collecter les factures, attribuer les clés et les soumettre dans les délais. Toute erreur à ce stade peut entraîner des litiges.

• Pouvez-vous dire « non » ?

Si vous souhaitez gérer vous-même votre bien , il faut savoir se montrer ferme en cas de loyers impayés. Êtes-vous capable d'assumer cette responsabilité ?

Modèles hybrides : un juste milieu

de « tout ou rien » . Grâce à la numérisation, gérer son propre bien immobilier devient plus facile.

Il existe des logiciels qui peuvent vous aider si vous souhaitez gérer vous-même votre bien immobilier . Ils génèrent automatiquement les factures de services publics et envoient des rappels pour les loyers impayés.

Vous pouvez aussi externaliser seulement certaines parties de la gestion immobilière. Vous pouvez déléguer l'administration commerciale (comptabilité) tout en conservant la gestion technique (artisans, entretien du bâtiment) et ainsi gérer partiellement le bien vous-même . Cela permet de réaliser des économies par rapport à une gestion complète.

Quand il est absolument déconseillé de gérer soi-même le bien immobilier

Il existe des situations dans lesquelles les experts déconseillent fortement de gérer soi-même le bien immobilier :

• Grande distance : Si vous vivez à l'étranger.
• importantes : À partir de 6 à 8 logements environ, gérer soi-même un bien immobilier sans logiciel professionnel ni expérience devient un travail à temps plein.
• Technologie complexe : cela concerne les bâtiments dotés de systèmes de chauffage ou de ventilation complexes. Les particuliers souhaitant gérer eux-mêmes leur bien immobilier manquent souvent des connaissances techniques nécessaires.

Conclusion

Décider de gérer soi-même son bien immobilier ou de faire appel à un professionnel est un exercice d'équilibre entre argent, temps et stress.

Si vous habitez à proximité, appréciez la gestion administrative et n'avez pas peur du droit locatif, gérer votre propre bien immobilier est un moyen lucratif d'augmenter vos revenus et de maintenir le contact avec la population.

Toutefois, si votre temps libre est précieux ou si vous souhaitez éviter les conflits, faire appel à un gestionnaire immobilier est un investissement judicieux. N'oubliez pas : les coûts engendrés par une mauvaise gestion de votre bien (litiges, vacance locative) sont souvent supérieurs aux honoraires d'un professionnel.

Commencez peut-être par un petit projet. Entraînez -vous à gérer un seul appartement . Si cela devient trop difficile, vous pourrez toujours changer.

Si vous n'êtes pas certain de l'effort que représente la gestion de votre bien immobilier, ou si des outils numériques pourraient vous aider à le gérer vous-même , Loft propose des analyses neutres et des solutions modernes pour les propriétaires.

Glossaire

• Gestion immobilière : La gestion professionnelle d’un bien immobilier par un tiers. C’est une alternative à la gestion directe du bien .
• Facture d'énergie : relevé annuel des coûts liés à la consommation (chauffage, eau). L'une des tâches les plus complexes lorsqu'on gère soi-même son logement .
• Petits travaux d'entretien : réparations à la charge du locataire (jusqu'à environ 150-200 CHF). Toute personne souhaitant gérer elle-même le bien doit connaître ce plafond.
• Taux d’intérêt de référence : Le taux d’intérêt applicable aux ajustements de loyer. Son application correcte est obligatoire pour toute personne souhaitant gérer son propre bien immobilier .
• Droit locatif (Code des obligations suisse) : Le Code des obligations suisse régit les relations entre locataires et propriétaires. Une bonne connaissance de ce droit est essentielle pour gérer un bien immobilier en toute légalité .