Puis-je louer à des proches à un prix inférieur ?

Le piège fiscal : la valeur locative imputée comme limite inférieure

Le concept essentiel à comprendre lorsqu'on loue un logement à des proches est celui de la valeur locative fictive. Il s'agit d'un revenu théorique que tout propriétaire occupant son propre logement doit déclarer à des fins fiscales. Ce revenu correspond généralement à 60 à 70 % du loyer de marché.

Si vous décidez de louer à des proches , le fisc examinera la situation de près :

• Loyer supérieur à la valeur locative estimée : Si vous facturez à votre neveu un loyer supérieur à la valeur locative estimée, tout est en ordre. Vous payez des impôts sur le revenu réel.
• Louer un logement en dessous de la valeur locative estimée : c’est là que les choses se compliquent. Lorsqu’un logement est loué à des proches à un prix inférieur à la valeur locative estimée, l’administration fiscale refuse souvent de prendre en compte ce revenu locatif pour le calcul de l’impôt.
• Conséquence : le fisc comptabilisera comme revenu la valeur locative imputée, plus élevée, au lieu du loyer que vous avez perçu.
• Résultat : vous subventionnez votre proche deux fois – une fois grâce au loyer modique et une autre fois en payant de votre poche les impôts sur la différence.

Pour qu'une location à des proches soit fiscalement neutre, elle doit au moins couvrir la valeur locative imputée. Tout montant inférieur est considéré comme un don, qui est ignoré (ou ajusté) pour le calcul du revenu imposable.

La « comparaison par un tiers » : Quelle est la pratique courante du marché ?

Outre la valeur locative imputée, les autorités fiscales utilisent souvent la méthode dite de « comparaison avec un tiers » lors de la location à des proches . Elles demandent : Loueriez-vous cet appartement à un inconnu pour le même prix ?

Si la réponse est « non », alors un loyer préférentiel s'applique.

Lors de la location à des proches, une réduction par rapport au loyer de marché est autorisée, mais elle est soumise à des limites.

• De nombreux cantons tolèrent une réduction d'environ 10 à 20 % par rapport au loyer de marché lors de la location à des proches , sans utiliser immédiatement la valeur locative imputée comme limite inférieure – tant que le revenu locatif ne descend pas en dessous de la valeur locative imputée.
• Si le loyer est extrêmement bas lors d'une location à des proches (par exemple, couvrant uniquement les charges), l'administration fiscale peut considérer cela comme un « logement gratuit ». Dans ce cas, vous devrez payer l'intégralité des impôts sur la valeur locative imputée.

Exemple de calcul pour la location à des proches

Imaginez que vous possédez un appartement.

• Loyer de marché : 2 000 CHF/mois.
• Valeur locative imputée (à des fins fiscales) : CHF 1 400/mois.

Scénario A : Vous organisez une location à des proches pour 1 500 CHF.

Comme 1 500 CHF est supérieur à la valeur locative imputée (1 400 CHF), vous payez des impôts sur la somme réelle de 1 500 CHF. Tout est correct.

Scénario B : Vous prévoyez de louer à des proches pour 1 000 CHF (prix amitié).

Le montant de 1 000 CHF est inférieur à la valeur locative imputée de 1 400 CHF. L’administration fiscale ajustera votre revenu dans votre déclaration de revenus. Vous devrez payer des impôts sur 1 400 CHF, même si vous ne percevez que 1 000 CHF. Louer à des proches entraînera donc une perte fiscale pour vous.

Mise en garde concernant les prestations complémentaires (EL)

Un aspect souvent négligé de la location à des proches concerne les personnes âgées. Si vous louez un appartement à vos parents à un loyer très bas et qu'ils perçoivent ou envisagent de demander des aides sociales, cela comporte un risque.

• Renonciation aux revenus : Si vos parents cèdent des biens ou renoncent à leurs droits lorsqu’ils louent un logement à des proches (dans ce cas à vous en tant qu’enfant, ou vice versa), cela sera considéré comme un « bien/revenu fictif » pour eux.
• Si, enfant, vous louez un appartement à vos parents à un prix nettement inférieur au prix du marché, cela n'a généralement aucune incidence sur leurs prestations complémentaires. Toutefois, si vos parents vous louent un appartement à un loyer trop bas dans le cadre d'une sous-location avec des proches , ils seront considérés comme « renonçant à un revenu » lors du calcul de vos prestations complémentaires. Cela peut entraîner une réduction de vos prestations.

Il est essentiel de solliciter des conseils professionnels lorsqu'on loue un logement à des proches dans le cadre de prestations sociales.

Les accords contractuels sont obligatoires.

Même si vous vous aimez et vous faites confiance : un contrat de location avec des proches ne devrait jamais être conclu par une simple poignée de main.

• Un contrat de location écrit est obligatoire : il sert de justificatif à l’administration fiscale. En l’absence de contrat, celle-ci pourrait considérer, dans le cas d’ une location à des proches , qu’il ne s’agit pas d’un contrat de location mais d’un simple prêt d’usage, ce qui pourrait remettre en cause la déductibilité des frais d’entretien.
• Frais supplémentaires : Lorsque vous louez un logement à des proches, définissez clairement qui paie quoi. Un forfait est souvent plus simple qu’une facturation détaillée, qui peut engendrer des disputes familiales.

Des déductions sont possibles en cas de location à des proches.

Un avantage demeure : même en cas de location à des proches, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien (préservation de la valeur) de vos impôts.

• Tant que vous payez des impôts sur la valeur locative estimée (même si le loyer réel est inférieur), le bien est considéré comme une source de revenus. Cela signifie que vous conservez les déductions fiscales lorsque vous louez à des membres de votre famille .
• La prudence n'est de mise que si le loyer est si faible (symboliquement 1 franc) que l'administration fiscale le considère comme une activité de loisir. En pratique, c'est rare en matière de fiscalité immobilière, mais lors d' une location à des proches, le principe habituel est de « déduire les charges d'entretien et d'imposer la valeur locative imputée ».

Conclusion

La question « Puis-je louer mon logement à des proches à un tarif réduit ? » appelle une réponse positive, mais non sans limites. Louer à des proches est une excellente façon de soutenir sa famille. Cependant, il existe des règles : dans la quasi-totalité des cantons, la valeur locative imputée constitue le seuil minimal d'imposition.

Louer à des proches à un loyer inférieur à cette valeur entraînera une perte financière. La meilleure stratégie consiste à fixer un loyer égal ou légèrement supérieur à la valeur locative estimée. Ainsi, le proche bénéficie d'un loyer inférieur de 30 à 40 % au prix du marché, tandis que vous, en tant que propriétaire, évitez de payer des impôts inutiles sur un revenu imposable.

Si vous avez des doutes quant à la valeur locative imputée actuelle de votre bien ou sur la manière de structurer légalement un contrat de location pour des proches , Loft propose des données et des analyses neutres pour protéger votre famille des mauvaises surprises.

Glossaire

• Valeur locative imputée : revenu théorique servant de base à l’impôt pour les résidences principales ou les biens loués en dessous de leur valeur marchande . Elle constitue le seuil d’imposition minimal en cas de location à des proches .
• Comparaison avec un tiers : procédure de contrôle effectuée par l’administration fiscale. Celle-ci examine si les conditions de location proposées à des proches correspondent à celles qui seraient offertes à un inconnu.
• Loyer préférentiel : un loyer nettement inférieur au loyer de marché. Ce type de loyer est autorisé pour les locations à des membres de la famille , mais entraîne des ajustements fiscaux au-delà d’un certain seuil.
• Évasion fiscale : tentative de réduire ses impôts par des montages juridiques inhabituels (par exemple, un loyer extrêmement bas lors de la location à des proches ), ce qui n’est pas accepté par l’administration fiscale.
• Prestations complémentaires (PC) : Aides de l’État s’ajoutant à l’assurance vieillesse et survivants (AVS). En cas de location à des proches, un loyer excessivement bas peut être considéré comme un manque à gagner et donc réduire les PC.