Puis-je louer un studio indépendant dans ma propre maison sans payer d'impôts ?

Le principe : le loyer est un revenu

Le point le plus important : chaque franc gagné grâce à la location d’un studio indépendant doit être déclaré comme revenu sur votre déclaration de revenus. Il n’existe pas d’abattement général pour les revenus locatifs en Suisse, contrairement à certains autres pays. Dès qu’un transfert d’argent a lieu , l’administration fiscale le détecte.

Si vous prévoyez de louer un appartement indépendant au sein de votre maison, votre assiette fiscale sera modifiée. Auparavant, vous étiez imposé sur la valeur locative fictive de la maison entière. Désormais, si vous louez cet appartement indépendant, la valeur locative fictive de cet appartement est supprimée et remplacée par le revenu locatif réel.

• Le risque : comme le loyer du marché est généralement supérieur à la valeur locative officielle, plutôt basse, votre revenu imposable augmente souvent si vous louez un appartement accessoire .
• L'opportunité : Vous bénéficiez de liquidités réelles pour payer vos impôts et vos intérêts.

Déductions : Comment réduire votre charge fiscale

Même si la location d'un studio indépendant n'est pas exonérée d'impôt , vous pouvez déduire les frais associés. C'est un levier d'optimisation.

1. Coûts d'entretien

Toute personne qui décide de louer un studio indépendant devra faire face à des dépenses. Si le réfrigérateur du logement loué tombe en panne ou si le parquet a besoin d'être poncé, ces frais sont entièrement déductibles des impôts.

• Déduction forfaitaire ou coûts réels : vous pouvez choisir chaque année. Les années sans rénovations majeures , la déduction forfaitaire est souvent avantageuse (généralement 10 à 20 % des revenus locatifs ou de la valeur locative estimée). Si vous prévoyez de louer le logement indépendant et de le rénover avant d’y emménager, il est plus avantageux de déduire les coûts réels.

2. Intérêts hypothécaires

Les intérêts hypothécaires de la maison restent déductibles des impôts. Si vous utilisez les revenus locatifs du studio pour rembourser plus rapidement votre prêt hypothécaire, les intérêts diminuent, et malheureusement, les déductions aussi. C'est un exercice d'équilibre.

3. Frais administratifs

Si vous souhaitez louer un appartement au sein de votre domicile et faire appel à une agence de gestion locative ou publier des annonces, ces frais sont déductibles des impôts dans de nombreux cantons. La location d'un appartement au sein de votre domicile contribue également à réduire votre assiette fiscale.

Cas particulier : Location à des proches

Nombreux sont les propriétaires qui souhaitent louer leur studio indépendant à leurs enfants ou à leurs parents. L'idée : demander un loyer symbolique pour réduire leurs impôts. Attention !

Si vous souhaitez louer un appartement au sein de votre propre domicile et que le loyer est nettement inférieur à la valeur locative estimée ou au loyer de marché, l'administration fiscale soupçonne une « fraude fiscale ».

• Conséquence : au lieu du loyer inférieur, l’administration fiscale considérera la valeur locative imputée plus élevée (voire le loyer de marché) comme un revenu. Vous paierez donc des impôts sur un argent que vous n’avez pas réellement perçu.

louer un appartement à des proches , vous devriez demander un loyer qui couvre au moins la valeur locative estimée. Ainsi, vous serez tranquille.

Meublé ou non meublé : une différence fiscale ?

Même si vous louez un appartement meublé dans votre propre logement , les revenus restent imposables. La surtaxe sur le mobilier augmente votre revenu imposable.

déduire l'usure du mobilier comme dépense. Cela complexifie la comptabilité, mais peut s'avérer fiscalement avantageux si le coût d'achat initial du mobilier est élevé.

Sous-location ou achat de votre propre appartement ?

D'un point de vue juridique et fiscal, il est souvent pertinent de savoir si les chambres sont verrouillées.

• Studio indépendant classique : entrée, cuisine et salle de bain séparées. La valeur locative est répartie entre les autres logements. Si vous souhaitez louer cette partie comme studio indépendant , elle sera considérée comme un bien distinct.
• Sous-location d'une chambre : Si vous ne sous-louez qu'une seule chambre de votre appartement (par exemple, à un étudiant) et que vous partagez la salle de bain et la cuisine, la valeur locative imputée pour l'ensemble du bien reste généralement inchangée et les revenus locatifs sont pris en compte. Renseignez-vous auprès du service des impôts sur la procédure applicable si vous souhaitez sous-louer une partie de votre appartement .

Conclusion

L'espoir de louer un studio indépendant et de conserver un revenu net après déduction des impôts est illusoire. En Suisse, les revenus locatifs sont toujours imposables. Quiconque envisage de louer un studio indépendant doit s'attendre à une augmentation de son revenu imposable, car les revenus locatifs dépassent généralement la valeur locative estimée qui serait autrement perdue.

Néanmoins, cela en vaut la peine. La liquidité apportée par les revenus locatifs facilite le remboursement du prêt immobilier. De plus, en planifiant judicieusement les travaux d'entretien (et en optimisant les déductions fiscales), on peut atténuer les pics d'imposition. Quiconque souhaite louer avec succès un studio indépendant devrait le considérer non pas comme un moyen d'optimisation fiscale, mais comme un investissement. Une comptabilité rigoureuse et une bonne connaissance des options de déduction sont essentielles lorsque vous commencez à louer votre studio indépendant .

Si vous n'êtes pas certain de l'impact des revenus locatifs d'un logement indépendant sur votre imposition ou du loyer considéré comme « raisonnable » pour éviter tout problème avec l'administration fiscale, Loft vous propose des données et des analyses neutres pour sécuriser votre stratégie.

Glossaire

• Valeur locative imputée : revenu théorique que les propriétaires doivent déclarer à des fins fiscales. Si vous louez un appartement dans votre maison , cette valeur n’est plus applicable à la partie louée et est remplacée par le revenu locatif réel.
• Entretien pour préserver la valeur : Les frais de réparation (par exemple, la peinture) sont entièrement déductibles des impôts. C’est un facteur important si vous souhaitez louer un studio indépendant et bénéficier d’une réduction d’impôt.
• Fraude fiscale : tentative de se soustraire à l’impôt, par exemple en louant un logement à des proches à un prix considérablement réduit. Toute personne souhaitant louer un logement indépendant ( par exemple, un studio ) doit appliquer les tarifs du marché ou, à défaut, un tarif couvrant la valeur locative réelle.
• Déduction forfaitaire : Déduction en pourcentage des frais d’entretien (généralement de 10 à 20 %) qui peut être choisie à la place de la collecte des reçus. Elle simplifie la déclaration de revenus lors de la location d’une résidence secondaire .
• Loyer de marché : le prix habituellement pratiqué entre particuliers. Il sert de référence à l’administration fiscale si vous envisagez de louer un logement indépendant .