Quels coûts puis-je répercuter sur le locataire ?

Frais supplémentaires : Qu’est-ce qui peut être inclus dans la facture ?

Le poste de dépense le plus important pour les locataires concerne les charges annexes. Il s'agit des coûts liés à l' utilisation du bien loué.

1. Accord obligatoire

le locataire n'est autorisée que si chaque poste de dépense est explicitement mentionné dans le bail. Une clause générale telle que « tous les frais de services publics sont à la charge du locataire » est nulle.

• Les frais admissibles à la charge des locataires sont les suivants : frais de chauffage (combustible, entretien du chauffage), eau chaude, entretien de l’immeuble, électricité générale, frais d’ascenseur, frais d’égouts et frais de collecte des ordures ménagères de base.
• Les locataires ne sont pas tenus de prendre en charge les frais suivants : réparations du système de chauffage, rénovations, intérêts hypothécaires, primes d’assurance du bâtiment ou taxes foncières.

2. Frais administratifs

C'est un point de désaccord fréquent. Est-il permis de répercuter les frais de gestion sur le locataire ?

• Administration générale (rédaction des baux, comptabilité) : Non. Ces frais ne sont pas à la charge des locataires et sont inclus dans le loyer net.
• Les locataires sont autorisés à prendre en charge les frais administratifs de la facturation au prorata de la consommation (généralement environ 3 à 4 % des coûts énergétiques ou en fonction des dépenses réelles engagées).

3. Frais de télévision et de câble

Auparavant, il était courant que les locataires paient l'abonnement à la télévision par câble. Comme beaucoup regardent désormais la télévision par internet, ils peuvent demander la suppression de cet abonnement. Dans ce cas, ils ne sont plus tenus de payer ces frais.

« Petits travaux d'entretien » : Quand le locataire doit-il mettre la main à la pâte ?

Un autre aspect essentiel de la répartition des coûts à la charge du locataire concerne les réparations. En règle générale, l'entretien est à la charge du propriétaire. Toutefois, il existe une exception importante : les petites réparations.

La règle :

Le locataire doit payer les petits travaux de nettoyage et les réparations qu'il peut effectuer lui-même sans expertise professionnelle (« manuellement »).

• Exemples typiques de frais à la charge des locataires : remplacement des flexibles de douche, des joints de robinets, des plaques de cuisson, des abattants de toilettes, des filtres de la hotte aspirante ou des ampoules.
• Le plafond financier : en pratique et en jurisprudence, un montant d’environ 150 à 200 francs suisses par cas a été établi. Si les frais de réparation sont inférieurs à ce montant, le locataire est responsable de leur prise en charge .

L'exception :

Dès lors que l'intervention d'un expert est requise (par exemple, un électricien), le locataire n'est plus responsable des frais , même si la facture s'élève à seulement 100 francs. Il n'a pas à payer l'artisan. Sa responsabilité se limite donc aux matériaux nécessaires pour les travaux qu'il peut effectuer lui-même.

Dommages et responsabilité : Qui a causé la casse ?

Si un élément se casse et que cela n'est pas couvert par l'entretien courant (par exemple, une fissure dans l'évier ou des rayures sur le parquet), la question de savoir qui supporte les coûts se pose du point de vue de la responsabilité.

Tableau de la durée de vie :

intégrale des coûts par le locataire est rare, car les articles ont une durée de vie.

• Exemple : Un parquet a une durée de vie de 25 ans. Si le locataire y cause une rayure profonde après 12 ans, il n’aura pas à payer pour un nouveau parquet. Sa participation financière sera limitée à la valeur actuelle du parquet (soit 50 %).
• Si le revêtement de sol a déjà 30 ans, sa valeur actuelle est nulle. Le locataire n'est redevable d'aucun frais, même s'il est à l'origine des dommages.

Rénovations : Passage indirect

Si vous effectuez des travaux de rénovation (nouvelle cuisine, nouvelles fenêtres), vous ne pouvez pas facturer directement le locataire. Il est illégal de lui faire payer les frais dans ce cas.

Toutefois, si les investissements augmentent la valeur du bien (confort), vous êtes autorisé à augmenter le loyer.

• Il s'agit d'un coût indirect supporté par le locataire . Vous récupérez cet argent au fil des ans grâce à un loyer plus élevé.
• Le simple entretien de la valeur (réparation des brosses) ne justifie cependant pas une augmentation de loyer et donc, en fait, aucune prise en charge de frais par le locataire .

Taux de vacance et frais administratifs

Les propriétaires essaient souvent de facturer des frais fixes pour des « problèmes mineurs ».

• Clés : Si le locataire perd une clé, il est responsable des frais de remplacement (et éventuellement du changement de serrure), à condition que cela pose un problème de sécurité.
• Frais administratifs : Si le locataire sollicite des services exceptionnels (par exemple, des copies d’anciens relevés, l’envoi de documents), un accord de partage des frais modéré peut être conclu. Toutefois, les « participations forfaitaires aux frais » sans justification précise ne sont pas autorisées.

Conclusion

La question « Quels coûts puis-je répercuter sur le locataire ? » exige de la rigueur. La prise en charge des coûts par le locataire est strictement limitée aux charges accessoires réelles et contractuellement convenues, ainsi qu'aux petits travaux d'entretien, dans la limite d'environ 150 francs suisses. Tout ce qui concerne la structure de l'immeuble, les réparations importantes ou l'administration générale est inclus dans le loyer net.

Il ne faut jamais tenter d'étendre la responsabilité du locataire à des frais qui incombent légalement au propriétaire (par exemple, les fonds de réparation). Une comptabilité transparente instaure la confiance et empêche le locataire de contester la répartition des coûts devant la commission de conciliation – une procédure que les propriétaires perdent généralement en raison de contrats imprécis.

Si vous n'êtes pas certain de la validité légale des éléments de votre facture de services publics ou si une réparation spécifique relève de la responsabilité du locataire au titre des frais d'entretien mineurs, Loft propose des analyses de données précises et des outils pour garantir la conformité légale de votre facturation.

Glossaire

• Prise en charge des frais par le locataire : Le cadre juridique qui définit quelles charges financières (frais de services publics, petits travaux d’entretien) peuvent être transférées du propriétaire au locataire.
• Petits travaux d'entretien : réparations d'un montant maximal d'environ 150 à 200 CHF que le locataire peut effectuer lui-même (par exemple, le remplacement du flexible de douche). Ces frais sont entièrement à la charge du locataire .
• Tableau de durée de vie : Liste (par exemple, fournie par l’association des locataires/HEV) qui définit la vitesse à laquelle les éléments du bâtiment perdent de la valeur. Elle limite la responsabilité du locataire en cas de dommages à la valeur marchande actuelle.
• Frais supplémentaires : Les frais d’exploitation tels que le chauffage et l’eau. Le remboursement de ces frais par le locataire n’est possible que s’ils sont explicitement mentionnés dans le contrat de location.
• Valeur actuelle : Valeur actuelle d’un bien après déduction de la dépréciation due à l’âge. Elle représente le plafond des frais à la charge du locataire en cas de dommages.