Come funziona in linea di principio l'acquisto di un immobile in Svizzera?

Il processo in dettaglio: passo dopo passo verso la casa di proprietà

1. La base finanziaria: la preparazione è tutto

Molti credono che l'acquisto di un immobile in Svizzera inizi con la ricerca su Homegate o ImmoScout24. Si tratta di un errore. Il primo passo per l'acquisto di un immobile in Svizzera è fare i conti.

Prima di visitare gli immobili, devi sapere cosa ti puoi permettere. L'acquisto di un immobile in Svizzera richiede un capitale proprio minimo del 20%.

• Fondi propri: almeno il 10% deve essere costituito da fondi «solidi» (risparmi, pilastro 3a), il restante 10% può provenire dalla cassa pensioni.
• Sostenibilità: le spese di alloggio non devono superare un terzo del tuo reddito lordo.

Senza un certificato di finanziamento della banca, hai poche possibilità di acquistare un immobile in Svizzera, poiché i venditori vogliono garanzie. Chiarisci questi aspetti prima di iniziare la ricerca di un immobile in Svizzera.

2. Ricerca dell'immobile e verifica

Il mercato immobiliare in Svizzera è prosciugato. Gli immobili migliori vanno a ruba. Una volta trovato un immobile, inizia la due diligence (verifica di diligenza). Quando si acquista un immobile in Svizzera, di solito vale il principio «acquistato così com'è». Verifica quindi la struttura dell'edificio, il CEC (certificato energetico) e, in caso di proprietà per piani, il fondo di ristrutturazione. Un difetto non individuato può trasformare l'acquisto di un immobile in Svizzera in un incubo finanziario.

3. Prenotazione e acconto

Hai trovato l'immobile dei tuoi sogni? Di solito, il processo di acquisto di un immobile in Svizzera prevede la prenotazione. Si firma un contratto di prenotazione e si versa un acconto (spesso da 10.000 a 30.000 franchi).

Importante: dal punto di vista strettamente giuridico, un contratto di questo tipo non è vincolante per l'acquisto di un immobile in Svizzera senza autenticazione notarile. Si tratta di un «gentlemen's agreement». Quando acquisti un immobile in Svizzera, assicurati che l'acconto venga versato su un conto bloccato del notaio o dell'agente immobiliare e non direttamente al venditore. In questo modo il tuo denaro sarà al sicuro nel caso in cui l'acquisto dell'immobile in Svizzera dovesse fallire.

4. Finalizza il finanziamento

Parallelamente alla prenotazione, devi assicurarti il finanziamento definitivo per l'acquisto di un immobile in Svizzera. La banca rivaluta l'immobile. Se il valore corrisponde al prezzo di acquisto, riceverai la «promessa di pagamento irrevocabile».

Questo documento è il motore dell'acquisto di un immobile in Svizzera. Senza una promessa di pagamento, nessun notaio fisserà una data per l'acquisto dell'immobile in Svizzera. In questa fase, confronta i modelli di ipoteca (Saron vs. ipoteca fissa) per rendere l'acquisto di un immobile in Svizzera conveniente a lungo termine.

5. La bozza del contratto di acquisto

Ora si passa alla fase formale. Il notaio redige la bozza per l'acquisto di un immobile in Svizzera. Il contratto regola il prezzo, le modalità di pagamento, le servitù e lo stato dell'immobile.

Leggi attentamente la bozza di acquisto dell'immobile in Svizzera.

• Chi paga l'imposta sul reddito immobiliare?
• Esistono diritti di passaggio?
• Come vengono ripartite le spese notarili? La verifica di questa bozza è una delle fasi più importanti nell'acquisto di un immobile in Svizzera. Chiarisci eventuali questioni aperte prima dell'appuntamento per l'autenticazione, in modo da non compromettere l'acquisto dell'immobile in Svizzera.

6. L'atto pubblico (l'appuntamento dal notaio)

Questo è il momento cruciale dell'acquisto di un immobile in Svizzera. L'acquirente, il venditore e il notaio si incontrano per la firma. Il notaio legge il contratto e entrambe le parti lo firmano.

Con l'autenticazione, l'acquisto di un immobile in Svizzera è formalmente concluso ("contratto vincolante"). Ti sei impegnato a pagare, il venditore a consegnare. Ma attenzione: con questo passo nell'acquisto di un immobile in Svizzera non sei ancora il proprietario!

7. Trasferimento di proprietà e iscrizione nel registro fondiario

L'acquisto di un immobile in Svizzera distingue tra obbligo e disposizione. Solo con l'iscrizione nel registro fondiario ("atto giuridico reale") diventi ufficialmente proprietario. Spesso l'autenticazione e il trasferimento di proprietà nell'acquisto di un immobile in Svizzera avvengono in momenti diversi (ad es. nel caso di nuove costruzioni).

Il notaio comunica il passaggio di proprietà all'ufficio del registro fondiario. Parallelamente, la tua banca trasferisce il denaro. Con questo si conclude la parte legale dell'acquisto di un immobile in Svizzera.

8. Non dimenticare i costi accessori

Un aspetto spesso sottovalutato nell'acquisto di un immobile in Svizzera sono i costi accessori. Questi si aggiungono al prezzo di acquisto e di solito non sono finanziati dalla banca. L'acquisto di un immobile in Svizzera comporta:

• Imposta sul trasferimento di proprietà (da 0 a 3,3% a seconda del cantone)
• Spese notarili (circa dallo 0,1 allo 0,5%)
• Spese di registro
• Spese relative alla cartella ipotecaria

Per l'acquisto di un immobile in Svizzera, prevedete un importo forfettario aggiuntivo pari al 3-5% del prezzo di acquisto. Chi dimentica questi costi nell'acquisto di un immobile in Svizzera rischia di trovarsi in difficoltà finanziarie.

9. Consegna delle chiavi (benefici e rischi)

La consegna delle chiavi è il momento emotivamente più significativo dell'acquisto di un immobile in Svizzera. Dal punto di vista giuridico, il "beneficio e il rischio" passano a te. Da questo momento in poi, potrai godere del valore dell'immobile, ma ne assumerai anche il rischio. È obbligatorio redigere un verbale di consegna. A questo punto, l'acquisto operativo dell'immobile in Svizzera è concluso.

Particolarità per i nuovi residenti (Lex Koller)

Per gli stranieri che acquistano un immobile in Svizzera valgono regole speciali ("Lex Koller").

• UE/EFTA con residenza in Svizzera: equiparati agli svizzeri per l'acquisto di immobili in Svizzera.
• Paesi terzi: l'acquisto di immobili in Svizzera è solitamente possibile senza autorizzazione per la residenza principale, ma gli appartamenti per le vacanze sono soggetti a severe restrizioni. Informati per tempo sugli obblighi di autorizzazione per non ritardare l'acquisto di immobili in Svizzera.

Conclusione

L'acquisto di immobili in Svizzera è un processo altamente formalizzato, ma sicuro. Richiede una solida preparazione finanziaria e pazienza nelle fasi amministrative. Dal certificato di finanziamento al notaio fino al registro fondiario, ogni fase dell'acquisto di immobili in Svizzera si basa logicamente su quella precedente.

Non sottovalutare mai i costi accessori e le regole di sostenibilità che caratterizzano l'acquisto di immobili in Svizzera. Se sei ben informato e conosci le regole del gioco, l'acquisto di un immobile in Svizzera sarà l'inizio di un futuro sicuro.

Lasciati aiutare da Loft per rendere efficiente e sicuro il tuo percorso verso la casa di proprietà.

Glossario

• Acquisto di immobili in Svizzera: l'intero processo di acquisto di proprietà immobiliari in Svizzera, caratterizzato da rigide regole di finanziamento e dall'obbligo di ricorrere a un notaio.
• Autenticazione pubblica: un passo obbligatorio nell'acquisto di immobili in Svizzera, in cui il contratto di acquisto viene autenticato da un notaio.
• Promessa di pagamento: garanzia irrevocabile da parte della banca che il prezzo di acquisto verrà versato. Senza questo documento, l'acquisto di un immobile in Svizzera non può essere autenticato.
• Imposta sul trasferimento di proprietà: un'imposta cantonale che spesso grava sull'acquisto di immobili in Svizzera e che rientra nelle spese accessorie di acquisto.
• Cédola ipotecaria: titolo di credito a garanzia dell'ipoteca. La sua costituzione rientra tra i costi tipici dell'acquisto di un immobile in Svizzera.