È utile richiedere una perizia o una valutazione quando si acquista una casa?

Perché lo sguardo di un professionista è indispensabile

La differenza tra stima bancaria e perizia edilizia

Molti acquirenti si culla in una falsa sicurezza perché la banca finanzia l'immobile. Pensano: "Se la banca mi dà i soldi, il prezzo deve essere giusto". Questo è un errore pericoloso.

La banca effettua una valutazione interna al momento dell'acquisto della casa (di solito una stima edonistica), ma questa serve principalmente a tutelare la banca, non a proteggere te.

• La valutazione della banca: è puramente statistica. Verifica se il prezzo è plausibile rispetto a immobili simili nella regione. Tuttavia, non tiene conto del fatto che domani il riscaldamento potrebbe smettere di funzionare.
• La valutazione tecnica al momento dell'acquisto di una casa: in questo caso un esperto edile verifica lo stato fisico dell'immobile in loco.

Una valutazione completa dell'acquisto di una casa da parte di un esperto indipendente rivela ciò che il software della banca trascura: il ritardo nella ristrutturazione.

Protezione dal "colpo di cassa"

Un immobile rinnovato esteticamente (home staging) può nascondere gravi difetti. Una valutazione professionale al momento dell'acquisto di una casa va oltre le apparenze.

Tipiche trappole di costo che una valutazione al momento dell'acquisto di una casa rivela:

• Ristrutturazione energetica: è necessario isolare il tetto o sostituire il riscaldamento a gasolio?
• Tubature: le tubature dell'acqua sono corrose (frequente nelle case costruite prima del 1980)?
• Sostanze nocive: ci sono tracce di amianto o formaldeide?

Se la valutazione al momento dell'acquisto di una casa rivela che nei prossimi cinque anni saranno necessari investimenti per 100 000 franchi, il tuo calcolo cambia radicalmente. Senza una valutazione di questo tipo al momento dell'acquisto di una casa, compri a scatola chiusa.

La valutazione al momento dell'acquisto di una casa come acceleratore delle trattative

In un mercato favorevole ai venditori, come spesso accade in Svizzera, gli acquirenti si sentono impotenti. «Prendere o lasciare» sembra essere il motto quando si tratta del prezzo. Ma una valutazione dettagliata al momento dell'acquisto di una casa ribalta la situazione.

Se puoi dimostrare al venditore nero su bianco che le finestre devono essere sostituite, hai dei fatti concreti. Una valutazione al momento dell'acquisto di una casa ti fornisce gli argomenti per abbassare il prezzo.

Spesso l'investimento in una valutazione al momento dell'acquisto di una casa si ammortizza molte volte solo grazie alla riduzione del prezzo. Anche se il venditore non è disposto a trattare, la valutazione al momento dell'acquisto di una casa ti dà la sicurezza di non essere fregato.

Costi vs. benefici: ne vale la pena?

I critici obiettano che una valutazione al momento dell'acquisto di una casa costa denaro che si preferirebbe investire in mobili. Quanto costa una valutazione?

• Valutazione sommaria / sopralluogo: da 500 a 1000 franchi circa. Un esperto accompagna l'acquirente, ma non redige una perizia scritta.
• Valutazione dettagliata al momento dell'acquisto di una casa: da circa 1.500 a 3.000 franchi. Comprende una relazione scritta e una stima dei costi di ristrutturazione.

Rispetto a un prezzo di acquisto compreso tra 1 e 2 milioni di franchi, questi costi sono marginali (circa lo 0,1%). Se la valutazione al momento dell'acquisto di una casa ti evita di acquistare un immobile con 50.000 franchi di danni causati dall'acqua, questo è il miglior rendimento che puoi ottenere. Una valutazione al momento dell'acquisto di una casa non è una spesa, ma un investimento nella tua sicurezza.

Soprattutto per i nuovi arrivati: comprendere gli standard locali

Per gli espatriati, una valutazione al momento dell'acquisto di una casa è doppiamente importante. Gli standard di costruzione e i materiali in Svizzera sono diversi da quelli all'estero (ad esempio, standard Minergie, regolamenti sulla proprietà per piani).

Una valutazione al momento dell'acquisto di una casa ti spiega anche cosa significa quando nel registro fondiario è iscritta una «servitù» o come valutare lo stato del fondo di ristrutturazione di un appartamento di proprietà. Chi non conosce le condizioni locali non dovrebbe mai rinunciare a una valutazione al momento dell'acquisto di una casa.

Quando è obbligatoria una valutazione per l'acquisto di una casa?

Ci sono situazioni in cui non dovresti nemmeno pensarci:

• Immobili più vecchi: per gli immobili che hanno più di 20-30 anni, una valutazione tecnica è obbligatoria al momento dell'acquisto.
• Sospetti: c'è odore di muffa? Vedi crepe nella facciata? In questi casi, una valutazione al momento dell'acquisto di una casa deve fare chiarezza.
• Vendita privata: se non è coinvolto un agente immobiliare professionista, spesso manca una valutazione del prezzo in linea con il mercato. Una valutazione neutrale al momento dell'acquisto di una casa tutela entrambe le parti.

Conclusione

Alla domanda "È utile una valutazione al momento dell'acquisto di una casa?" si può rispondere con un chiaro sì. È l'unico punto di riferimento oggettivo in un processo emotivo. Mentre la banca guarda solo ai numeri, il perito edile esamina la sostanza. La valutazione al momento dell'acquisto di una casa ti protegge da costi imprevisti, rafforza la tua posizione nella negoziazione del prezzo e ti dà la piacevole sensazione di aver preso la decisione giusta.

Non affidarti alla descrizione dell'immobile o al tuo istinto. Affidati all'esperienza di professionisti. Una valutazione immobiliare costa poco rispetto a quanto può farti risparmiare. Chi vuole andare sul sicuro nell'acquisto di un immobile, deve includere questa perizia nel proprio budget.

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Glossario

• Valutazione al momento dell'acquisto di una casa: una stima professionale del valore di mercato e delle condizioni strutturali di un immobile da parte di esperti indipendenti.
• Stima edonistica: un metodo statistico di confronto che le banche utilizzano spesso per la valutazione al momento dell'acquisto di una casa, basato su migliaia di dati relativi alle transazioni.
• Struttura dell'edificio: lo stato fisico dell'edificio (muratura, tetto, tubature). Una valutazione tecnica al momento dell'acquisto di una casa ne verifica i difetti e l'invecchiamento.
• Fabbisogno di investimento: la somma necessaria a breve o medio termine per le ristrutturazioni. Una buona valutazione al momento dell'acquisto di una casa indica esplicitamente questi costi.
• Principio del valore minimo: principio delle banche: ai fini del prestito conta il valore più basso tra il prezzo di acquisto e la valutazione interna della banca al momento dell'acquisto di una casa.