Posso acquistare un appartamento senza intaccare la mia previdenza?

La soluzione ideale: finanziamento con fondi liberi

La situazione di partenza: cosa richiede la banca?

Per capire perché il progetto di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale è così impegnativo, dobbiamo considerare i requisiti minimi normativi. L'Autorità di vigilanza sui mercati finanziari prescrive che

• Almeno il 10% del valore di prestito deve essere costituito da cosiddetti fondi propri «hard» (crediti che non provengono dal 2° pilastro).
• Il restante 10% può provenire dal 2° pilastro.

Se decidi di intraprendere il progetto di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale, rinunci volontariamente all'opzione 2. Ciò significa che devi versare l'intero 20% (più circa il 4% di spese accessorie di acquisto) con fondi liberi e liquidi. Con un prezzo di acquisto di 1 milione di franchi, ciò significa che hai bisogno di 240'000 franchi in contanti sul conto (o in titoli) per raggiungere l'obiettivo di acquistare un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale.

Perché è sensato rinunciare ai fondi previdenziali

Perché dovresti farlo? Il progetto di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale presenta enormi vantaggi:

• Nessuna lacuna previdenziale: chi preleva denaro dalla cassa pensioni spesso riduce drasticamente la propria rendita di vecchiaia. Acquistando un appartamento senza capitale previdenziale, il tuo diritto alla rendita rimane invariato al 100%.
• Vantaggi fiscali: un prelievo anticipato comporta un'imposta immediata sul capitale versato. Chi persegue l'obiettivo di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale evita questa imposta e continua a beneficiare dell'effetto degli interessi composti nell'ambito della previdenza esente da imposte.
• Protezione dai rischi: molte casse pensioni riducono anche le prestazioni in caso di invalidità o decesso in caso di prelievo anticipato. Il progetto di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale protegge te e la tua famiglia da queste lacune di copertura.

Strategie per «acquistare un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale»

Se non disponi del denaro necessario sul tuo conto di risparmio, esistono comunque dei modi per realizzare l'obiettivo di acquistare un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale.

1. Anticipo dell'eredità o donazione

Il metodo più comune per acquistare un appartamento senza capitale previdenziale è il sostegno della famiglia. Un anticipo sull'eredità è considerato capitale proprio "duro". Importante: il denaro deve essere una donazione, non un prestito. Un prestito aumenterebbe il tuo indebitamento e graverebbe sulla sostenibilità. Con un anticipo sull'eredità puoi superare la soglia del 20% e acquistare con successo un appartamento senza capitale previdenziale.

2. Crediti lombard e titoli

Possiedi un deposito titoli? Invece di vendere le azioni (e realizzare imposte o perdite contabili), puoi ipotecarle. Un cosiddetto credito lombard funge da sostituto del capitale proprio. In questo modo puoi effettivamente acquistare un appartamento senza dover liquidare il capitale previdenziale. Sfrutti il tuo patrimonio due volte: continua a lavorare in borsa e allo stesso tempo garantisce il tuo mutuo.

3. Pegno invece di prelievo anticipato: la via di mezzo

A rigor di termini, non si tratta proprio di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale, ma è la migliore alternativa. Invece di prelevare il denaro dalla cassa pensioni o dal pilastro 3a (prelievo anticipato), lo dai semplicemente in pegno.

• Il denaro rimane nel fondo e continua a maturare interessi.
• La banca lo riceve come garanzia.
• Di solito devi pagare interessi più elevati (poiché l'ipoteca è più alta), ma eviti il gap pensionistico e le tasse. Per molti, la costituzione in pegno è l'unica possibilità di attuare il principio dell'acquisto di un appartamento senza capitale previdenziale (nel senso di conservazione del capitale).

La sfida della sostenibilità

Chi porta a termine il progetto di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale e sceglie, ad esempio, una costituzione in pegno, ha un debito ipotecario più elevato. Esempio:

• Con prelievo anticipato: ipoteca di 800 000 CHF.
• Senza prelievo anticipato (pegno/fondi liberi): eventualmente ipoteca di 900 000 CHF (se mancano garanzie supplementari e le banche sono accomodanti, cosa rara) o addirittura il 20% in contanti.

Se vuoi davvero acquistare un appartamento senza capitale previdenziale, quindi con il 20% in contanti, il tuo mutuo sarà identico. Il problema sta piuttosto nel risparmiare il contante.

La disciplina come chiave del successo

L'obiettivo di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale richiede solitamente anni di preparazione. Spesso sono necessari piani di risparmio, pagamenti di bonus e uno stile di vita modesto per risparmiare la somma necessaria. Ma ne vale la pena. Chi riesce ad acquistare un appartamento senza capitale previdenziale si trova in una posizione finanziaria solida: l'immobile e una previdenza per la vecchiaia intatta.

Soprattutto per i nuovi arrivati, il cui patrimonio della cassa pensioni è spesso ancora modesto, l'acquisto di un appartamento senza capitale previdenziale non è spesso una scelta, ma un obbligo. Poiché nei primi 5 anni dopo il trasferimento spesso si applicano periodi di blocco per i prelievi anticipati dalla cassa pensioni (in caso di acquisti sovraobbligatori), gli espatriati sono spesso costretti ad acquistare un appartamento senza capitale previdenziale.

Rischi legati alla rinuncia ai fondi previdenziali?

Ci sono svantaggi nel realizzare il progetto di acquistare un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale? L'unico svantaggio è la carenza di liquidità. Se investi tutti i tuoi risparmi disponibili nell'acquisto di un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale, potresti non avere riserve sufficienti per emergenze o ristrutturazioni. Gli esperti consigliano quindi di pianificare il progetto di acquisto di un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale in modo tale che dopo l'acquisto rimanga sul conto un «gruzzolo» pari a circa 3-6 stipendi mensili. Acquistare un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale e ritrovarsi poi senza liquidità è un rischio elevato.

Conclusione

La risposta alla domanda «Posso acquistare un appartamento senza capitale previdenziale?» è un chiaro sì, a condizione che tu disponga di sufficiente liquidità o del sostegno dei tuoi familiari. È il modo più sano dal punto di vista finanziario per diventare proprietario. Proteggi la tua pensione, risparmi sulle tasse e mantieni la piena copertura assicurativa.

Tuttavia, l'intenzione di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale è un ostacolo per i giovani acquirenti senza eredità. In questo caso, la costituzione in pegno dei fondi previdenziali può essere un compromesso intelligente. Si avvicina all'ideale di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale, poiché il capitale rimane intatto. Analizza la tua situazione con lucidità: l'obiettivo di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale è realisticamente raggiungibile o la costituzione in pegno è la soluzione migliore?

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Glossario

• Acquistare un appartamento senza ricorrere al capitale previdenziale: il finanziamento di un immobile esclusivamente con fondi liberi (libretto di risparmio, titoli, eredità) senza attingere ai fondi del 2° o 3° pilastro.
• Fondi propri propri: capitale che non proviene dalla previdenza professionale. Per il progetto di acquisto di un appartamento senza capitale previdenziale, questi devono coprire (più le spese accessorie) circa il 24-25% del prezzo di acquisto.
• Pegno: deposito dei fondi previdenziali presso la banca a titolo di garanzia, senza prelevare il denaro. Un'alternativa al prelievo anticipato per l'acquisto di un appartamento senza capitale previdenziale.
• Imposta sul versamento del capitale: un'imposta dovuta quando si prelevano i fondi previdenziali. Chi raggiunge l'obiettivo di acquistare un'abitazione senza capitale previdenziale evita questa imposta.
• Difficoltà pensionistica: la differenza tra l'ultimo stipendio e la pensione di vecchiaia. Il progetto di acquistare un appartamento senza capitale previdenziale impedisce che questa differenza aumenti a causa dell'acquisto immobiliare.