Qual è il primo passo da compiere se desidero acquistare un immobile?

Il bilancio: la base del tuo progetto di acquisto

Perché il finanziamento viene prima della ricerca

Il mercato immobiliare svizzero è frenetico e arido. Gli immobili migliori rimangono spesso sul mercato solo pochi giorni. Se desideri acquistare un immobile, devi essere veloce. I venditori e gli agenti immobiliari preferiscono gli acquirenti che possono dimostrare immediatamente la loro solvibilità.

Chi corre in banca solo dopo aver visto l'immobile spesso perde contro i concorrenti che hanno fatto i compiti. Se hai intenzione di acquistare un immobile, un'analisi finanziaria preliminare ti darà un vantaggio competitivo decisivo. Non si tratta solo di ciò che vuoi, ma anche di ciò che puoi.

La regola del 20%: il capitale proprio

Il primo grande ostacolo quando si desidera acquistare un immobile è il capitale proprio. Le banche svizzere finanziano di norma al massimo l'80% del valore più basso tra il prezzo di acquisto e la stima del valore di mercato. Ciò significa che devi mettere a disposizione almeno il 20% di fondi propri.

Ma non tutti i soldi sono uguali. Se desideri acquistare un immobile, devi conoscere la struttura dei tuoi fondi propri:

• Capitale proprio duro (min. 10%): almeno la metà del 20% richiesto deve provenire da risparmi «reali». Questi includono depositi bancari, titoli (azioni/fondi), depositi del pilastro 3a o anticipi ereditari/donazioni. Questi fondi non possono provenire dalla cassa pensioni.
• Fondi propri flessibili (max. 10%): la seconda metà può provenire dalla previdenza professionale (cassa pensioni/2° pilastro). Puoi prelevare o dare in pegno questi fondi per poter acquistare un immobile.

Un esempio di calcolo: se desideri acquistare un immobile per 1 milione di franchi, devi apportare 200 000 franchi. Di questi, 100 000 franchi devono essere necessariamente capitale «duro».

La sostenibilità: il collo di bottiglia delle banche

Anche se disponi di risparmi sufficienti, potresti non riuscire ad acquistare un immobile. Il motivo è la cosiddetta sostenibilità. La banca verifica se sei in grado di sostenere i costi correnti anche a lungo termine, anche in caso di aumento dei tassi di interesse.

La banca effettua calcoli molto conservativi. Se desideri acquistare un immobile, l'istituto non calcola i tassi di interesse attuali di mercato (ad es. 1,5%), ma un tasso di interesse calcolatorio del 5%. A ciò si aggiunge circa l'1% per l'ammortamento e l'1% per le spese accessorie.

La regola generale è che questi costi complessivi calcolati non devono superare un terzo del tuo reddito lordo familiare.

Molti lavoratori con redditi elevati sottovalutano questo ostacolo. Se desideri acquistare un immobile che costa 1,2 milioni di franchi, hai bisogno (con un prestito dell'80%) di un reddito lordo annuo di quasi 200'000 franchi per soddisfare i requisiti di sostenibilità.

Non dimenticare le spese accessorie

Un'altra parte del primo passo è la considerazione dei costi accessori di acquisto. Quando acquisti un immobile, devi sostenere le spese per il notaio, il registro fondiario e le imposte di registro. Queste variano a seconda del cantone tra lo 0,2% e il 3,5% del prezzo di acquisto.

Importante: questi costi non vengono solitamente finanziati dalla banca. Devi disporre di questa somma in aggiunta al 20% di capitale proprio. Chi desidera acquistare un immobile deve avere questa somma (spesso compresa tra 30 000 e 50 000 franchi) disponibile sul proprio conto.

Particolarità per i nuovi residenti

Sei nuovo in Svizzera? Allora il primo passo è ancora più complesso.

• Cittadini UE/EFTA: se risiedi in Svizzera, sei equiparato ai cittadini svizzeri e puoi acquistare un immobile senza problemi.
• Paesi terzi: in questo caso spesso si applica la «Lex Koller». Se desideri acquistare un immobile che diventerà la tua residenza principale, nella maggior parte dei casi non è necessaria alcuna autorizzazione. Per gli immobili di vacanza o gli immobili a reddito, tuttavia, gli ostacoli sono elevati.

Chiarisci il tuo status di soggiorno e l'obbligo di autorizzazione prima di avviare il processo di acquisto dell'immobile.

La prova di finanziamento: il tuo biglietto per il successo

Una volta che conosci i tuoi numeri (capitale proprio + sostenibilità), vai in banca. L'obiettivo di questo primo passo è ottenere un certificato di finanziamento o una promessa di finanziamento di massima.

Questo documento attesta: "Finanzieremmo il/la signor/signora Muster nel suo progetto di acquistare un immobile fino a un importo di X franchi". Con questo documento in tasca, sarai immediatamente preso sul serio da agenti immobiliari e venditori. È la prova che il tuo desiderio di acquistare un immobile è realistico.

Conclusione

La risposta alla domanda sul primo passo è chiara: prima calcola, poi cerca. Chi inizia il processo di acquisto di un immobile con una ricerca emotiva rischia di rimanere deluso. Il primo passo è un'analisi sobria e dettagliata del budget. Devi strutturare il tuo capitale proprio, comprendere le rigide regole di sostenibilità delle banche svizzere e pianificare i costi accessori dell'acquisto.

Solo quando conosci il tuo budget ("prezzo") e, idealmente, hai in tasca un certificato di finanziamento, dovresti sondare il mercato. In questo modo, il progetto di acquisto di un immobile diventa pianificabile e sicuro. Eviterai brutte sorprese e potrai affrontare con sicurezza le trattative sul prezzo.

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Glossario

• Acquistare un immobile: l'acquisto di un bene immobile (casa o appartamento) che in Svizzera richiede un atto pubblico e un'iscrizione nel registro fondiario.
• Sostenibilità: un calcolo effettuato dalla banca. Assicura che le spese correnti (interesse calcolato al 5% + ammortamento + manutenzione) non superino il 33% del reddito lordo.
• Tasso d'interesse calcolatorio: tasso d'interesse teorico (di solito del 5%) utilizzato dalle banche per verificare se sei in grado di acquistare l'immobile anche in periodi di tassi d'interesse elevati.
• Capitale proprio: capitale che non proviene dalla cassa pensioni (ad es. conto di risparmio, 3° pilastro). È richiesto almeno il 10% del prezzo di acquisto.
• Prova di finanziamento: un documento della banca che conferma la tua solvibilità fino a un determinato importo. Indispensabile se desideri seriamente acquistare un immobile.