Quali commissioni di agenzia immobiliare devo prevedere per l'acquisto di un immobile come casa di proprietà?

Chi paga l'agente immobiliare? I fatti

Il modello standard svizzero: paga il venditore

A differenza della Germania o di altri paesi europei, nel mercato immobiliare svizzero si applica quasi ovunque il cosiddetto "principio dell'ordinante". Ciò significa che chi ordina la musica, la paga. Nel 95% dei casi, è il venditore che incarica l'agente immobiliare di vendere il suo immobile. Di conseguenza, è anche il venditore che deve pagare la commissione.

Per te come acquirente questo significa che di norma non devi prevedere alcuna commissione diretta all'agente immobiliare. Negli annunci comuni su piattaforme come Homegate o ImmoScout24, il servizio dell'agente immobiliare è gratuito per te come potenziale acquirente. Ricevi la presentazione, la visita e la consulenza senza che alla fine ti arrivi a casa una fattura per la commissione dell'agente immobiliare.

L'eccezione: l'incarico di ricerca (mandato di ricerca)

Esiste tuttavia un'importante eccezione in cui dovrai pagare una commissione di intermediazione per l'acquisto. Questo avviene quando ribalti la situazione e incarichi tu stesso un agente immobiliare.

Se non hai tempo per cercare da solo o desideri accedere a immobili "fuori mercato", puoi assumere un "agente immobiliare di ricerca". In questo caso sei tu il committente. Nel mandato di ricerca viene stabilito contrattualmente che, in caso di successo, dovrai pagare una commissione di intermediazione per l'acquisto. Questa commissione è compresa, secondo gli standard di mercato, tra l'1,5% e il 3% del prezzo di acquisto oppure viene concordata come importo forfettario. In questo caso, la commissione di intermediazione per l'acquisto è quindi una parte consapevole della tua strategia e non una commissione nascosta.

Costi nascosti: la commissione indiretta di intermediazione

Anche se non ricevi una fattura con l'oggetto "commissione di intermediazione per l'acquisto", dal punto di vista economico spesso la paghi comunque. Come funziona?

Un venditore che ingaggia un agente immobiliare calcola la sua commissione (di solito dal 2% al 3% del prezzo di vendita) nel prezzo dell'offerta.

• Esempio: una casa ha un valore di 1 000 000 di franchi. L'agente immobiliare costa 30 000 franchi. Il venditore mette in vendita la casa per 1 030 000 franchi.

Tu trasferisci l'intero importo al venditore, ma in questo modo finanzi indirettamente le sue spese. Tuttavia, la commissione di intermediazione per l'acquisto non compare da nessuna parte, né nel contratto di compravendita né in una fattura separata. Questo è importante per il tuo finanziamento bancario: la banca finanzia il prezzo di acquisto (purché corrisponda al valore di mercato), ma non finanzierebbe una commissione di intermediazione separata per l'acquisto.

Attenzione al «doppio mandato»

Un termine che dovresti conoscere quando si parla di commissione di intermediazione è "doppia intermediazione". Il Codice delle obbligazioni svizzero (CO) è severo in materia. In linea di principio, un agente immobiliare non può ricevere compensi da entrambe le parti (acquirente e venditore) per la stessa transazione, a meno che ciò non sia stato espressamente dichiarato e approvato da entrambe le parti o se ciò nasconde un conflitto di interessi.

Se un agente immobiliare cerca di richiedere una commissione al venditore e contemporaneamente una commissione di intermediazione all'acquirente, è necessario prestare attenzione. Ciò è insolito nel mercato immobiliare residenziale regolare e spesso poco serio. Gli agenti immobiliari seri non ti addebiteranno mai una commissione di intermediazione se sono già stati incaricati dal venditore.

Differenza rispetto ai paesi confinanti (importante per i nuovi residenti)

Soprattutto per i nuovi residenti provenienti dalla Germania, la normativa svizzera sulle commissioni di intermediazione immobiliare è spesso sorprendentemente positiva.

• Germania: qui era consuetudine che l'acquirente pagasse fino al 7,14% di commissione. Anche se ora spesso si applica una ripartizione, la commissione di intermediazione rimane un fattore di costo.
• Svizzera: qui la commissione di intermediazione per l'acquisto è un concetto sconosciuto all'acquirente (tranne che nel caso di un mandato di ricerca).

Se ti trasferisci in Svizzera come espatriato, puoi tranquillamente eliminare questa voce dal tuo budget. Non confondere però la commissione di intermediazione con le spese notarili e catastali, che sono invece a tuo carico.

Cosa c'è scritto nel contratto di prenotazione?

Un momento critico per quanto riguarda la commissione di intermediazione è la firma del contratto di prenotazione. A volte operatori poco seri cercano di nascondere delle spese in questa fase. Leggi attentamente le clausole scritte in piccolo. È normale versare un acconto per la prenotazione (che verrà detratto dal prezzo di acquisto). Tuttavia, non deve esserci alcuna clausola che trasformi questo acconto in una "commissione di elaborazione" o in una commissione di intermediazione nascosta se l'acquisto non va a buon fine. Il denaro deve essere destinato specificatamente all'acquisto.

Tattiche di negoziazione e commissione di intermediazione

Puoi abbassare il prezzo di acquisto facendo riferimento alla commissione di intermediazione? Poiché la commissione è inclusa nel prezzo, in teoria hai un margine di manovra. Se negozi direttamente con il proprietario (senza agente immobiliare), potresti sostenere che lui risparmia la commissione e dovrebbe venirti incontro sul prezzo. Tuttavia, se è coinvolto un agente immobiliare, il suo onorario è fissato contrattualmente. Puoi negoziare il prezzo, ma l'argomento "risparmia la commissione di intermediazione" non è valido in questo caso, poiché il venditore è vincolato contrattualmente.

Riepilogo dei costi a tuo carico

Per essere chiari: in 99 casi su 100, il tuo prospetto dei costi sarà il seguente:

• Prezzo di acquisto: 100%
• Notaio/catasto: circa 0,5% - 3,5% (a seconda del cantone)
• Commissione dell'agente immobiliare: 0,0%

Non esiste alcun obbligo legale per l'acquirente di pagare una commissione di intermediazione per l'acquisto. Se qualcuno ti presenta una fattura di questo tipo, controlla il mandato. Se non hai firmato nulla, non sei tenuto a pagare alcuna commissione di intermediazione per l'acquisto.

Conclusione

In Svizzera, il timore di dover pagare una commissione di intermediazione per l'acquisto è per lo più infondato. Il modello di mercato ti protegge, in qualità di acquirente, dai costi aggiuntivi diretti dell'intermediario. Finché non firmi un mandato di ricerca esplicito, il servizio dell'agente immobiliare è gratuito per te: viene finanziato indirettamente attraverso il prezzo di acquisto.

Tuttavia, sii vigile: non firmare nulla che non comprendi e assicurati che nel contratto di prenotazione non siano nascoste commissioni di intermediazione. Approfitta dei vantaggi del sistema svizzero e utilizza il denaro risparmiato per le spese notarili o l'arredamento.

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Glossario

• Commissione di intermediazione (courtage): il compenso per il mediatore immobiliare. In Svizzera è solitamente a carico del venditore e ammonta in genere al 2-3% del prezzo di vendita.
• Principio dell'ordinante: il principio secondo cui chi incarica l'agente immobiliare è tenuto a pagarlo. Poiché di solito è il venditore a conferire l'incarico, l'acquirente non è tenuto a pagare direttamente la commissione di intermediazione per l'acquisto.
• Mandato di ricerca: un contratto in cui tu, in qualità di acquirente, incarichi un agente immobiliare di trovare un immobile per te. In questo caso devi pagare una commissione di intermediazione per l'acquisto.
• Doppia mediazione: quando un agente immobiliare opera contemporaneamente per l'acquirente e il venditore e riceve un compenso da entrambi. Senza divulgazione e consenso, ciò è spesso illegale.
• Contratto di prenotazione: contratto preliminare per garantire l'immobile. Non deve contenere alcuna commissione di intermediazione nascosta, ma solo un acconto sul prezzo di acquisto.