Quali sono i costi accessori che si aggiungono al prezzo di acquisto di una casa?

La composizione dei costi in dettaglio

Cosa comprende tutto ciò che riguarda le spese accessorie di acquisto?

In Svizzera, i costi accessori di acquisto si compongono di quattro blocchi principali. È essenziale considerare ciascuno di questi blocchi singolarmente, poiché possono variare notevolmente a seconda dell'ubicazione dell'immobile. In linea di massima, quando si calcola il budget dei costi accessori di acquisto, è necessario prevedere un supplemento dal 3 al 5% del prezzo di acquisto.

I quattro pilastri delle spese accessorie di acquisto sono:

• Imposta sul trasferimento di proprietà
• Spese notarili
• Spese di registro
• Tasse di ipoteca

1. La voce più consistente: l'imposta sul trasferimento di proprietà

Quando si parla di spese accessorie di acquisto, l'imposta sul trasferimento di proprietà è spesso la voce più consistente. Si tratta di un'imposta che il Cantone o il Comune riscuotono quando un immobile cambia proprietario.

Qui il federalismo svizzero si manifesta nella sua forma più estrema. L'ammontare di queste spese accessorie di acquisto varia notevolmente:

• Cantoni costosi: a Berna, Vaud, Giura o Neuchâtel l'imposta può arrivare fino al 3,3% del prezzo di acquisto. Per una casa da 1 milione di franchi, ciò significa 33'000 franchi di spese accessorie di acquisto.
• Cantoni convenienti: Zurigo, Svitto, Zugo o Argovia non applicano alcuna imposta sul trasferimento di proprietà in caso di vendita da privato a privato o l'hanno abolita. In questi casi, le spese accessorie di acquisto diminuiscono notevolmente.

Importante da sapere: in alcuni Cantoni questa tassa è ripartita in parti uguali tra acquirente e venditore, mentre in altri è a carico esclusivo dell'acquirente. Verifica attentamente il regolamento del Cantone di destinazione per calcolare correttamente le spese accessorie dell'acquisto.

2. Inevitabili: spese notarili

In Svizzera, l'acquisto di un immobile è valido solo se autenticato pubblicamente. A tal fine è necessario rivolgersi a un notaio. Il suo onorario è una componente fissa delle spese accessorie di acquisto.

Il calcolo di queste spese accessorie dipende dal sistema notarile:

• Notariato ufficiale (ad es. Zurigo, Sciaffusa): qui i notai sono funzionari statali. Le tariffe sono fisse (spesso percentuali del prezzo di acquisto).
• Notariato libero (ad es. Berna, Argovia, Basilea): qui i notai esercitano la libera professione. Esistono sì dei tariffari, ma l'onorario può spesso variare leggermente nell'ambito delle spese accessorie di acquisto.

Per questa parte delle spese accessorie dell'acquisto, calcola circa lo 0,1% - 0,5% del prezzo di acquisto.

3. Tasse catastali: l'atto formale

Per diventare proprietario legittimo, il tuo nome deve essere iscritto nel registro fondiario. Questo atto amministrativo comporta delle spese che rientrano anch'esse nelle spese accessorie di acquisto.

Anche queste tasse sono regolate a livello cantonale e si basano solitamente sul prezzo di acquisto. Spesso sono comprese tra lo 0,1% e lo 0,3%. Sebbene questa parte delle spese accessorie di acquisto sia spesso inferiore all'imposta, con i prezzi elevati degli immobili può rapidamente ammontare a diverse migliaia di franchi.

4. Tasse sulle cartelle ipotecarie: la garanzia per la banca

Quando si stipula un mutuo ipotecario, la banca richiede una garanzia. Questa viene iscritta nel registro fondiario sotto forma di cartella ipotecaria. La costituzione di questa cartella ipotecaria comporta dei costi che devono essere necessariamente aggiunti alle spese accessorie di acquisto.

Le spese per la cartella ipotecaria non sono calcolate in base al prezzo di acquisto, ma all'importo dell'ipoteca (importo del pegno). Queste spese accessorie di acquisto sono solitamente comprese tra lo 0,1% e lo 0,3% dell'importo del pegno. Suggerimento: se sull'immobile esiste già una cartella ipotecaria del precedente proprietario, questa può spesso essere rilevata e aumentata a un costo contenuto. Ciò consente di risparmiare in modo significativo sulle spese accessorie di acquisto.

Differenze regionali e ripartizione dei costi

I costi accessori di acquisto tendono ad essere più elevati nella Svizzera occidentale (Romandia) rispetto alla Svizzera tedesca, principalmente a causa delle imposte di registro più elevate. Chi acquista nel Cantone di Vaud deve spesso prevedere il doppio dei costi accessori di acquisto rispetto a chi acquista nel Cantone di Zurigo.

Un altro aspetto da considerare è la ripartizione dei costi accessori all'acquisto.

• Contratto di compravendita e notaio: spesso questi costi accessori di acquisto vengono ripartiti a metà tra acquirente e venditore.
• Cédole ipotecaria: questa voce delle spese accessorie di acquisto è quasi sempre a carico esclusivo dell'acquirente, poiché riguarda il suo finanziamento.
• Imposta sul trasferimento di proprietà: a seconda della legge o dell'accordo contrattuale. Nel contratto di acquisto, presta attenzione a chi si fa carico di quali spese accessorie di acquisto.

Quando e come devono essere pagati questi costi?

La maggior parte delle spese accessorie di acquisto sono dovute immediatamente dopo il trasferimento della proprietà. I notai e gli uffici del registro fondiario emettono la fattura non appena viene effettuata l'iscrizione. Poiché non puoi finanziare queste spese accessorie di acquisto, devono essere disponibili sul tuo conto.

Una valutazione errata delle spese accessorie di acquisto può essere fatale. Se disponi di 200'000 franchi di capitale proprio e le spese accessorie di acquisto ammontano a 40'000 franchi, ti restano effettivamente solo 160'000 franchi per l'acconto dell'immobile. Ciò riduce il prezzo massimo di acquisto che ti puoi permettere. Quindi, sottrai sempre in anticipo le spese accessorie di acquisto dal tuo patrimonio disponibile.

Conclusione

I costi accessori di acquisto sono spesso il «prezzo dopo il prezzo» trascurato. Con una regola empirica del 3-5% del prezzo di acquisto, di solito si va sul sicuro, ma è indispensabile verificare le leggi fiscali locali. Nei cantoni con un'alta pressione fiscale, i costi accessori di acquisto possono decidere la fattibilità del tuo sogno.

Non dimenticare: i costi accessori di acquisto devono essere pagati con mezzi propri. Chi è furbo, prima dell'acquisto verifica se è possibile rilevare le ipoteche, in modo da ridurre almeno questa parte dei costi accessori di acquisto. La trasparenza è fondamentale. Chiedi al notaio una stima dei costi per tutti i costi accessori di acquisto con largo anticipo.

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Glossario

• Spese accessorie di acquisto: termine collettivo che indica tutte le tasse e le imposte (notaio, catasto, imposta sul trasferimento di proprietà) che si aggiungono al prezzo di acquisto al momento dell'acquisto di un immobile.
• Imposta sul trasferimento di proprietà: un'imposta cantonale sul cambio di proprietà di un immobile. Spesso rappresenta la voce più consistente delle spese accessorie di acquisto, ma varia notevolmente (da 0% a 3,3%).
• Cédula ipotecaria: titolo che funge da garanzia per l'ipoteca concessa dalla banca. I costi di costituzione rientrano nelle spese accessorie di acquisto.
• Autenticazione pubblica: atto formale presso il notaio che rende valido il contratto di acquisto e comporta spese notarili come parte delle spese accessorie di acquisto.
• Notariato ufficiale: sistema (ad es. a Zurigo) in cui i notai sono dipendenti dello Stato. In questo caso, le spese accessorie di acquisto sono spesso regolate da tariffe fisse.