Quali termini e fasi chiave devo conoscere per l'acquisto immobiliare?

Il processo di acquisto di un immobile in dettaglio: passo dopo passo

1. La base finanziaria: il punto di partenza nel processo di acquisto di un immobile

Molti credono che il processo di acquisto di un immobile inizi con la ricerca sui portali online. Questo è un errore. Il processo professionale di acquisto di un immobile inizia sempre con una verifica della situazione finanziaria. Prima di fissare un appuntamento per una visita, devi sapere cosa ti puoi permettere.

Nel processo di acquisto di un immobile in Svizzera vale la regola d'oro del finanziamento:

• Capitale proprio: devi versare almeno il 20% del prezzo di acquisto.
• Sostenibilità: i costi calcolati non devono superare un terzo del tuo reddito.

Senza un certificato di finanziamento della banca, difficilmente sarai preso sul serio nel processo di acquisto di un immobile. Chiarisci questi aspetti di base prima di avviare attivamente il processo di acquisto di un immobile.

2. Ricerca e verifica: la due diligence

Il mercato è arido, gli immobili di qualità sono rari. Una volta trovato l'immobile adatto, inizia la fase di verifica (due diligence). In Svizzera, l'acquisto di un immobile segue solitamente il principio «venduto così com'è».

Pertanto, per un acquisto sicuro è necessario:

• Verifica della struttura dell'edificio (eventualmente con un esperto).
• Controllo dell'estratto del registro fondiario (servitù).
• Consultazione dei verbali dei proprietari per piani.

Un acquisto affrettato senza verifica può avere conseguenze costose.

3. Prenotazione e acconto

Hai trovato l'immobile dei tuoi sogni? Di solito, la fase successiva nell'acquisto di un immobile è la prenotazione. Si firma un contratto di prenotazione e si versa un acconto.

Importante per la procedura di acquisto di un immobile: dal punto di vista strettamente giuridico, un contratto di questo tipo spesso non è vincolante senza l'autenticazione notarile. Tuttavia, è una fase consueta nella procedura di acquisto di un immobile per dimostrare la serietà dell'intenzione. Assicurati che l'acconto nella procedura di acquisto di un immobile venga versato su un conto bloccato del notaio o dell'agente immobiliare e non direttamente al venditore.

4. Assicurarsi il finanziamento

Parallelamente alla prenotazione, devi definire il finanziamento definitivo nell'ambito della procedura di acquisto dell'immobile. La banca rivaluta l'immobile. Se il valore corrisponde al prezzo, riceverai la «promessa di pagamento irrevocabile».

Questo documento è il motore per il proseguimento della procedura di acquisto dell'immobile. Senza la promessa di pagamento, nessun notaio fisserà un appuntamento per l'autenticazione nella procedura di acquisto dell'immobile.

5. La bozza del contratto di acquisto

Ora si passa alla fase formale. Il notaio redige la bozza per la procedura di acquisto dell'immobile. Il contratto regola il prezzo, le modalità di pagamento e lo stato dell'immobile.

La verifica di questa bozza è una delle fasi più importanti dell'acquisto di un immobile.

• Chi paga quali spese nel processo di acquisto di un immobile?
• Quando vengono trasferiti i benefici e i rischi?

Chiarisci le questioni in sospeso prima dell'appuntamento dal notaio, in modo da non ritardare la procedura di acquisto dell'immobile.

6. L'autenticazione pubblica (l'appuntamento dal notaio)

Questo è il cuore del processo di acquisto di un immobile. L'acquirente, il venditore e il notaio si incontrano per la firma. Il notaio legge il contratto e entrambe le parti lo firmano.

Con l'autenticazione, la procedura di acquisto dell'immobile è formalmente conclusa ("contratto vincolante"). Ti sei impegnato a pagare. Ma attenzione: in questa fase della procedura di acquisto dell'immobile non sei ancora il proprietario!

7. Trasferimento di proprietà e iscrizione nel registro fondiario

Il processo di acquisto di un immobile distingue tra obbligo e disposizione. Solo con l'iscrizione nel registro fondiario ("atto giuridico reale") diventi ufficialmente proprietario.

Il notaio comunica il passaggio di proprietà all'ufficio del registro fondiario. Parallelamente, la tua banca trasferisce il denaro. Con questo si conclude la parte legale della procedura di acquisto dell'immobile.

8. Costi e tasse nel processo di acquisto di un immobile

Un aspetto spesso sottovalutato nel processo di acquisto di un immobile sono i costi accessori di acquisto. Questi si aggiungono al prezzo.

Dal punto di vista finanziario, l'acquisto di un immobile comporta:

• Imposta sul trasferimento di proprietà (a seconda del cantone).
• Spese notarili e catastali.
• Spese relative alla cartella ipotecaria.

Prevedi un importo forfettario compreso tra il 3 e il 5% del prezzo di acquisto per coprire i costi accessori. Chi dimentica questi costi rischia di trovarsi in difficoltà finanziarie.

9. Consegna delle chiavi (benefici e rischi)

La conclusione emotiva della procedura di acquisto di un immobile è la consegna. Dal punto di vista giuridico, «beneficio e rischio» passano a te. Da questo momento in poi beneficerai del valore, ma ne sosterrai anche il rischio. È obbligatorio redigere un verbale di consegna. Con questo si conclude la procedura operativa di acquisto dell'immobile.

Particolarità per i nuovi residenti

Per gli stranieri, il processo di acquisto di un immobile può essere più complesso ("Lex Koller").

• UE/AELS con residenza in Svizzera: il processo di acquisto di un immobile è identico a quello per i cittadini svizzeri.
• Paesi terzi: la procedura di acquisto di un immobile come residenza principale è solitamente esente da autorizzazione, mentre per le case di vacanza ci sono delle limitazioni.

Informati per tempo per non bloccare la procedura di acquisto dell'immobile.

Conclusione

Il processo di acquisto di un immobile in Svizzera è altamente formalizzato, ma sicuro. Richiede una solida preparazione finanziaria e pazienza. Dal certificato di finanziamento al notaio fino al registro fondiario, ogni fase del processo di acquisto di un immobile si basa logicamente su quella precedente.

Non sottovalutare mai i costi accessori e le regole di sostenibilità che caratterizzano l'acquisto di un immobile. Se sei ben informato e conosci le regole del gioco, l'acquisto di un immobile sarà l'inizio di un futuro sicuro.

Lasciati aiutare da Loft per rendere efficiente e sicuro il tuo percorso verso la casa di proprietà.

Glossario

• Procedura di acquisto di un immobile: l'insieme di tutte le fasi, dal primo interesse all'iscrizione nel registro fondiario e alla consegna delle chiavi.
• Autenticazione pubblica: fase obbligatoria nel processo di acquisto di un immobile, in cui il contratto di acquisto viene autenticato da un notaio.
• Promessa di pagamento: garanzia della banca che il prezzo di acquisto verrà versato. Senza questo documento, la procedura di acquisto di un immobile si interrompe davanti al notaio.
• Benefici e rischi: il momento nella procedura di acquisto di un immobile (di solito la consegna) a partire dal quale il rischio passa all'acquirente.
• Iscrizione nel registro fondiario: l'atto giuridico finale nel processo di acquisto di un immobile, che trasferisce ufficialmente la proprietà.