Che cos'è un appaltatore generale (GC)?

Il general contractor: definizione e delimitazione

Per capire cosa fa un appaltatore totale , dobbiamo distinguerlo dal classico appaltatore generale.

La differenza cruciale: la pianificazione

L'appaltatore generale (GC) realizza ciò che un architetto (che hai assunto separatamente) ha progettato.

L' appaltatore generale, invece, si occupa sia della progettazione che della costruzione .

• Il modello dell'appaltatore generale: si stipula un contratto con l'architetto e uno con l'appaltatore generale. In caso di problemi (ad esempio, se il progetto è sbagliato), l'architetto e l'appaltatore generale litigano. E voi vi trovate in mezzo.
• Il modello TU: hai un solo contratto con l' appaltatore generale . Quest'ultimo impiega l'architetto e gli ingegneri (internamente o come subappaltatori). Se il progetto è difettoso, il problema è esclusivamente dell'appaltatore generale . Sei fuori dai guai.

Un appaltatore generale ti deve quindi un progetto chiavi in mano, comprensivo di tutta la pianificazione del progetto. È l'unico capitano della nave.

Come lavora un appaltatore generale?

Il processo con un general contractor inizia spesso molto presto. Ci si rivolge all'appaltatore generale con una visione o un lotto di terreno . L'appaltatore generale conduce studi di fattibilità, progetta l'edificio, ottiene il permesso di costruire e infine lo costruisce .

L' appaltatore generale riunisce quindi tutte le competenze necessarie. È il vostro unico referente. Che manchi una presa di corrente o che il tetto perda, l' appaltatore generale si assume il 100% della responsabilità .

I vantaggi: perché i proprietari di edifici si affidano a un appaltatore generale

La decisione di rivolgersi a un appaltatore generale è solitamente dettata dal desiderio di sicurezza ed efficienza.

1. Minimizzare le interfacce

Il vantaggio principale di affidarsi a un appaltatore generale è l'eliminazione delle interfacce.

Nell'edilizia tradizionale, il passaggio dall'architetto (progettazione) all'impresa edile (esecuzione) è una fase critica. È qui che si verificano errori e si generano costi aggiuntivi.

Con un appaltatore generale , il progettista e il costruttore fanno parte dello stesso team. L' appaltatore generale ottimizza i progetti fin dall'inizio, tenendo conto dei costi di costruzione e della fattibilità. Non c'è alcun gioco di accuse tra il progettista e gli artigiani, poiché l' appaltatore generale è responsabile per entrambi.

2. Certezza dei costi e rispetto del budget

Un appaltatore generale spesso offre un prezzo fisso per l'intero progetto fin dall'inizio. Avendo il pieno controllo della pianificazione, può gestire il rischio di costo meglio di un appaltatore generale puro.

Per te, questo significa : firmi un contratto con l' appaltatore generale e conosci il prezzo finale. Il rischio di errori di progettazione che comportano costi aggiuntivi è a carico dell'appaltatore generale , non tuo.

3. Appuntamento garantito

Poiché l' appaltatore generale controlla tutto, può parallelizzare i processi. Può organizzare gli scavi mentre la pianificazione dettagliata dell'allestimento interno è ancora in corso.

Un appaltatore generale spesso garantisce contrattualmente una data di inizio lavori fissa. In teoria, i ritardi causati da una scarsa comunicazione tra l'architetto e il responsabile del cantiere non si verificano con un appaltatore generale , poiché si tratta di problemi interni.

4. Basso sforzo personale

Se il tuo lavoro è impegnativo, affidarti a un general contractor è la soluzione più comoda. Non dovrai organizzare concorsi di architettura o mediare controversie in cantiere. L' appaltatore generale ti consegnerà il prodotto finito.

Gli svantaggi: il prezzo della sicurezza

Naturalmente, il modello dell'appaltatore generale ha anche i suoi svantaggi. Si acquista una garanzia con alcune limitazioni.

1. Perdita del controllo architettonico

Se l'architetto è impiegato dall'appaltatore generale , egli serve principalmente gli interessi economici dell'azienda.

Nel modello classico, l'architetto è il tuo fiduciario e fa rispettare i tuoi desideri all'impresa edile.

Con un general contractor, l'architetto è parte integrante del sistema. Proporrà soluzioni facili ed economiche da realizzare per l' appaltatore generale , non necessariamente le più valide dal punto di vista architettonico. La progettazione personalizzata può risentirne quando si lavora con un general contractor .

2. La "scatola nera" dei costi

Un appaltatore generale ti fornirà un preventivo a prezzo fisso. Spesso non conosci i dettagli di quanto denaro verrà investito nella progettazione, quanto nel calcestruzzo e quanto nel profitto dell'appaltatore generale . flussi .

La trasparenza è spesso inferiore con un appaltatore generale rispetto a un progetto guidato da un architetto, dove si vedono le fatture di ogni appaltatore. Si paga anche un premio di rischio, che l' appaltatore generale calcola per assumersi la responsabilità complessiva.

3. Il “rischio di concentrazione”

Stai mettendo tutte le uova nello stesso paniere. Se il tuo appaltatore generale dichiara bancarotta, l'intero progetto si fermerà, dalla progettazione alla costruzione.

Poiché i diritti di pianificazione spesso spettano anche all'appaltatore generale , può essere difficile proseguire il progetto con qualcun altro. Una verifica della solvibilità è quindi fondamentale nella scelta di un appaltatore generale .

4. Dipendenza dai cambiamenti

Una volta firmato il contratto, l' appaltatore generale ha il controllo. Se si desidera apportare modifiche durante la costruzione (ad esempio, piastrelle diverse), l' appaltatore generale stabilisce il prezzo per questa modifica. Poiché non è possibile cambiare fornitore, le modifiche con un appaltatore generale sono spesso costose.

Quando ha senso ingaggiare un appaltatore generale?

Il modello dell'appaltatore generale non è la soluzione ideale per ogni progetto.

L'appaltatore generale è la soluzione ideale per te se:

• Hai un progetto grande e complesso e vuoi ridurre al minimo i rischi.
• Per te la certezza assoluta dei costi (sicurezza del budget) è la priorità assoluta.
• Non hai il tempo o la voglia di occuparti dei dettagli della pianificazione.
• Consideri il progetto principalmente come un investimento (proprietà a scopo di lucro).

Un appaltatore generale non è adatto se:

• Vuoi costruire un capolavoro architettonico unico, con grande attenzione ai dettagli.
• Vuoi essere in grado di prendere decisioni flessibili durante la costruzione.
• Desideri la massima trasparenza sui costi delle singole operazioni.

Aspetti contrattuali con un appaltatore generale

Se scegli un appaltatore generale , il contratto è il tuo strumento più importante.

Poiché l' appaltatore generale si occupa sia della progettazione che dell'esecuzione, le "specifiche costruttive" devono essere estremamente precise . L' appaltatore generale non è tenuto a fare nulla che non sia incluso nel contratto .

Assicuratevi che i diritti di pianificazione (diritti d'autore sui progetti) vi vengano trasferiti in caso di insolvenza o risoluzione del contratto. In caso contrario, potrete essere proprietari del terreno, ma non vi sarà consentito continuare a costruire la casa progettata dall'appaltatore generale con un'altra impresa.

Conclusione

Un appaltatore generale è il partner più affidabile che si possa avere in un progetto di costruzione. Si occupa di tutte le problematiche relative a pianificazione, ottenimento dei permessi e gestione dei lavori. L' appaltatore generale trasforma il complesso progetto di costruzione in un prodotto ordinabile e conveniente.

Tuttavia, questa concentrazione di potere richiede fiducia e supervisione. Chiunque si avvalga di un appaltatore generale rinuncia in larga misura al ruolo di partecipante attivo e diventa un consumatore. I vantaggi derivanti dalla riduzione al minimo delle interfacce e dalla condivisione delle responsabilità sono enormi, ma devono essere valutati a fronte della perdita di trasparenza e flessibilità. Valutate attentamente il vostro potenziale appaltatore generale prima di firmare qualsiasi contratto.

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Glossario

• Appaltatore generale (GC): impresa che si occupa sia della progettazione (architettura/ingegneria) sia dell'intera costruzione di un edificio. L' appaltatore generale è l' unico partner contrattuale del cliente .
• Appaltatore generale (GC): impresa che si occupa solo dell'esecuzione, sulla base dei progetti ricevuti dal cliente da un architetto esterno.
• Subappaltatori: artigiani e specialisti assunti dall'appaltatore generale per realizzare parti del progetto.
• Responsabilità di pianificazione: la responsabilità dell'accuratezza dei progetti. Nel caso di un appaltatore generale , questa ricade sull'impresa; nel modello di appaltatore generale, ricade sull'architetto esterno.
• Chiavi in mano: condizione dell'edificio al momento della consegna da parte dell'appaltatore generale , pronto per essere abitato, secondo la descrizione contrattuale dell'edificio.