Cos'è il fattore di utilizzo e come viene calcolato?

La misura di tutte le cose: definizione e significato

Qual è il tasso di utilizzo?

Il fattore di utilizzo (spesso abbreviato in RQ) è un rapporto che mette in relazione la superficie utile del terreno con la superficie lorda utile.

Sembra complicato? In parole povere: determina quanta "casa" c'è su quanto "terreno".

• Un indice di copertura edificabile (AZ) pari a 0,5 significa: su 1.000 m² di terreno è consentito costruire 500 m² di superficie utile.
• Un indice di copertura edificabile (AZ) pari a 0,2 significa che su 1.000 m² di terreno è consentito costruire solo 200 m² di superficie utile.

Il tasso di copertura edilizia (BCR) è quindi l'acceleratore e il freno della pianificazione territoriale. Nei quartieri residenziali è basso (molto spazio verde, pochi edifici), nei centri urbani è alto (molti edifici, poco spazio verde). Se si vuole sapere cosa è possibile realizzare su un lotto di terreno, è assolutamente necessario calcolare e verificare il BCR .

Perché è importante?

Il valore di un immobile dipende direttamente da questo dato. Se si prevede di costruire un condominio come immobile da investimento, è necessario calcolare in anticipo e con precisione il rapporto tra superficie lorda e superficie lorda (FAR) . Un errore in questo caso potrebbe comportare la possibilità di costruire solo un appartamento in meno rispetto a quanto pianificato, il che potrebbe compromettere completamente il calcolo del ritorno sull'investimento.

La matematica della costruzione: ecco come funziona il calcolo

Per calcolare il fattore di utilizzo , sono necessari due valori e una formula semplice.

La formula

Rapporto di superficie calpestabile (FAR) = Superficie lorda calpestabile (GFA) ÷ Superficie del terreno

Nella pratica, tuttavia, di solito si calcola il contrario. Si conosce la superficie del terreno e la copertura edificabile consentita dal piano regolatore e si vuole sapere quanto può essere grande la casa:

Superficie lorda massima = Superficie del terreno × Rapporto superficie del pavimento

Un esempio pratico di calcolo

Immagina di essere interessato a un appezzamento di terreno.

• Superficie del terreno: 600 m²
• Zona: Zona residenziale W2
• Rapporto di superficie secondo il piano regolatore: 0,4

Quanta casa è consentito costruire?

Per calcolare l'area consentita utilizzando il fattore di utilizzo , si calcola:

600 m² × 0,4 = 240 m² .

Ciò significa che la superficie totale di tutti i piani (piano terra, piano superiore, ecc.) non deve superare i 240 m². Con due piani interi consentiti, si potrebbero quindi costruire, ad esempio, 120 m² per piano.

Il diavolo si nasconde nei dettagli: cosa conta come parte di tutto ciò?

La sfida più grande quando si vuole calcolare correttamente il rapporto tra superficie utile e superficie calpestabile è definire la "superficie utile complessiva". È qui che la maggior parte dei profani commette errori.

Cosa è solitamente incluso?

• Tutti i locali abitabili (soggiorno, camera da letto, cucina, bagno).
• Le superfici strutturali (pareti e tramezzi!). Molti dimenticano che il fattore di utilizzo (AZ) si riferisce alla superficie lorda di pavimento. Per calcolare il fattore di utilizzo , è necessario misurare la superficie da parete esterna a parete esterna , non le dimensioni interne . Le pareti, quindi, "consumano" prezioso spazio utilizzabile.
• Scale e corridoi.

Cosa di solito NON è incluso?

• Locali seminterrati e soffitte inabitabili (senza finestre/riscaldamento).
• Balconi e terrazze aperte.
• Lavanderie e locali caldaie.
• Garage (a meno che non vengano trasformati in spazi abitativi).

Pertanto, se si cerca di calcolare il rapporto tra superficie abitabile e superficie utile , è necessario distinguere meticolosamente tra "spazio abitabile" e "spazio accessorio". Una veranda spesso viene considerata spazio abitabile, mentre un patio coperto spesso no.

Differenze regionali e armonizzazione

La Svizzera è federalista. Ciò significava che ogni cantone, e spesso ogni comune, aveva le sue sfumature nel calcolo del rapporto di superficie utile . Ciò portava al caos. Un giardino d'inverno veniva conteggiato nel rapporto di superficie utile in Argovia, ma forse non a Zurigo.

L'IVHB (Accordo intercantonale)

Per porre fine a questo caos, molti cantoni hanno introdotto l'"Accordo intercantonale sull'armonizzazione della terminologia edilizia" (IVHB).

Un cambiamento importante: molti cantoni stanno passando dal fattore di utilizzo (AZ) al rapporto di superficie utile (GFZ) o al rapporto di volume dell'edificio (BMZ) .

• Mentre l'AZ spesso si riferisce solo all'area "abitabile", la GFZ è spesso definita in modo più rigoroso e tecnico.
• Oggi, quando si consulta un moderno piano regolatore, è necessario verificare se si debba ancora utilizzare il classico indice di superficie utile (FAR) o il nuovo indice di superficie utile (FAR). La logica rimane simile, ma la definizione di cosa si intende per superficie utile varia nei dettagli. Chiunque voglia calcolare il FAR in modo affidabile deve consultare l'attuale regolamento edilizio cantonale.

Suggerimenti per l'ottimizzazione

Quando i soldi scarseggiano, ci sono dei trucchi.

• Spessore delle pareti: poiché le pareti esterne sono incluse nella superficie, un isolamento efficiente o una struttura più sottile aiutano a guadagnare più spazio interno.
• Soffitti spioventi: in molti cantoni, le superfici al di sotto di una certa altezza del soffitto (parete di appoggio) non vengono conteggiate integralmente nella superficie lorda di pavimento (SLP). Con una progettazione intelligente e un calcolo del rapporto tra superficie utile e superficie utile , è possibile ricavare sotto il tetto uno spazio abitabile che ufficialmente non viene conteggiato come tale.
• Esternalizzazione: posizionare sempre la tecnologia e lo spazio di archiviazione in cantina o in soffitta per riservare prezioso spazio abitabile.

Conclusione

L'indice di superficie lorda (FAR) è il fulcro di qualsiasi sviluppo immobiliare. Determina il valore del terreno e i limiti dei vostri sogni abitativi. Chi crede che un terreno di 1.000 metri quadrati garantisca automaticamente una casa di grandi dimensioni si sbaglia. Solo chi comprende la formula e sa come calcolare il FAR può valutare il vero potenziale di un terreno.

Non fatevi ingannare dalle affermazioni degli agenti immobiliari. "Grande potenziale di sviluppo" è solo una frase. Fate i conti. Procuratevi il piano regolatore, verificate i dati e calcolate voi stessi la superficie lorda, comprese le pareti. Perché alla fine, l'autorità edilizia approverà solo ciò che il piano regolatore consente.

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Glossario

• Indice di utilizzazione (RAR): rapporto che indica quanti metri quadrati di superficie edificabile possono essere costruiti per metro quadrato di superficie del terreno.
• Superficie lorda di pavimento (GFA): la somma delle superfici di pavimento di tutti i piani abitabili, comprese le pareti esterne , è il valore di base per il calcolo del fattore di utilizzo .
• Superficie ammissibile: superficie della proprietà utilizzata per il calcolo (spesso al netto delle linee stradali o delle aree di disboscamento).
• IVHB: "Accordo intercantonale sull'armonizzazione della terminologia edilizia", che uniforma il modo in cui i Cantoni definiscono i codici di costruzione.
• Rapporto di superficie calpestabile (FAR): termine più moderno che sostituisce il classico fattore di utilizzo in molti codici edilizi, ma persegue un obiettivo di controllo simile.