Cos'è l'indice di massa dell'edificio?

Spazio in 3D: definizione e calcolo

Cos'è esattamente l'indice di massa dell'edificio?

L' indice di volumetria edificabile è un rapporto che mette in relazione il volume dell'edificio con la superficie del lotto. Pertanto, non definisce la superficie di terreno che è consentito costruire, ma piuttosto quanto spazio è consentito costruire "in aria".

La definizione tecnica è:

L'indice del volume edilizio indica quanti metri cubi di volume edilizio fuori terra sono consentiti per metro quadrato di superficie utile del terreno.

A differenza del fattore di utilizzo, che considera due dimensioni (lunghezza per larghezza delle stanze), il fattore di volume dell'edificio considera tre dimensioni (lunghezza per larghezza per altezza).

Come si calcola l'indice di massa dell'edificio?

La formula è semplice, ma la sua applicazione richiede precisione.

Formula:

Indice di volume edilizio = Volume edilizio fuori terra ÷ Superficie territoriale ammissibile

In pratica, per verificare cosa è possibile, di solito si usa la formula al contrario:

Volume massimo dell'edificio = Superficie del terreno × Indice di massa dell'edificio

Un esempio di calcolo:

Immagina di acquistare un appezzamento di terreno in una zona industriale.

• Superficie terreno: 1.000 m²
• Indice di volumetria dell'edificio secondo il piano regolatore: 3,5

Quanto è consentito costruire?

Calcolo: 1'000 m² × 3,5 = 3'500 m³ .

È quindi consentito costruire un edificio con un volume di 3.500 metri cubi. Che si utilizzi questo volume come un enorme padiglione piano (grande superficie, altezza ridotta) o come una torre alta (piccola superficie, altezza elevata) è relativamente flessibile in termini di volume edilizio , purché si rispettino le distanze al contorno e le altezze massime degli edifici.

Cosa conta nel volume?

È qui che le cose si complicano, ed è qui che l' indice di massa dell'edificio rivela le sue insidie.

conta solo il volume fuori terra , ovvero tutto ciò che sporge dal terreno.

• Tra questi rientrano: il volume dei piani, le pareti esterne e spesso anche il sottotetto (a seconda delle normative cantonali).
• Ciò non include: il seminterrato, a condizione che sia completamente interrato, nonché gli elementi strutturali aperti come i balconi.

Importante: il metodo di misurazione è ampiamente standardizzato dall'Accordo intercantonale sull'armonizzazione della terminologia edilizia (IVHB), ma esistono sfumature cantonali. Per determinare con precisione l' indice di massa dell'edificio , è necessario verificare la definizione di "superficie fuori terra" nel proprio Cantone.

Dove viene utilizzato l'indice di massa dell'edificio?

Perché esistono due sistemi (AZ e BMZ)? L' indice di massa edilizia ha ambiti di applicazione specifici.

1. Zone commerciali e industriali

Questo è il principale campo di applicazione dell'indice di volumetria edilizia . In una fabbrica, lo "spazio abitabile" è irrilevante. Un magazzino potrebbe richiedere un'altezza del soffitto di 6 metri per impilare gli scaffali. Se si dovesse calcolare utilizzando il fattore di utilizzo (spazio abitabile), un magazzino alto sarebbe svantaggiato perché consuma molto volume ma ha un solo "piano".

l' indice di volumetria è più equo. Permette all'appaltatore di utilizzare il volume in modo flessibile. Che costruisca due piani da 3 metri ciascuno o uno da 6 metri, l' indice di volumetria non fa differenza. Il volume rimane invariato.

2. Zone centrali e tutela del paesaggio urbano

Nei centri storici dei villaggi o in luoghi sensibili, i comuni spesso utilizzano l' indice di massa edilizia per proteggere il paesaggio urbano.

Non si tratta di uso, ma di massa. Un nuovo edificio non dovrebbe apparire più imponente delle case storiche vicine. Stabilendo un indice di volumetria massima , il comune impedisce la costruzione di enormi isolati che rovinerebbero il carattere del villaggio. L' indice di volumetria funge da regolatore estetico.

3. Alberghi e edifici speciali

indice di massa dell'edificio viene spesso utilizzato anche per gli hotel o gli edifici pubblici , poiché questi contengono foyer, sale o atri difficili da rilevare utilizzando i classici calcoli degli spazi abitativi.

Differenza del fattore di utilizzo (AZ)

È importante non confondere l' indice di volume dell'edificio con l'indice di utilizzo.

• Rapporto di superficie calpestabile (FAR): questo rapporto determina la superficie calpestabile totale . Si concentra sulla quantità di superficie calpestabile.
• Indice di massa edilizia (BMZ): regola il volume della struttura dell'edificio. Si concentra sull'involucro edilizio.

Un esempio per illustrare:

Stai costruendo una casa con una superficie di 100 m² e soffitti estremamente alti (4 metri).

• Per il rapporto tra superficie calpestabile e superficie utile , contano solo i 100 m² di superficie calpestabile. L'altezza del soffitto è irrilevante (purché si tratti di un unico piano).
• L' indice di massa dell'edificio è determinato interamente dalla sua altezza. 100 m² x 4 m = 400 m³ di volume.

L' indice di massa dell'edificio "penalizza" quindi le altezze inefficienti delle stanze, mentre l'AZ le ignora.

Strategie: sfruttare al meglio l'indice di massa dell'edificio

Se si desidera costruire su un terreno con un indice di volume edificabile fisso , è possibile ottimizzare.

• Costruire sottoterra: poiché l' indice di volumetria edilizia di solito limita solo il volume fuori terra, è possibile spostare magazzini, garage o locali tecnici nel seminterrato. In questo modo si risparmia prezioso volume fuori terra per l'uso effettivo.
• Forme del tetto: a seconda del cantone, la superficie del tetto viene conteggiata in modo diverso nell'indice di volume dell'edificio . A volte un'inclinazione del tetto intelligente può contribuire a creare un volume non completamente conteggiato (rispettare le normative sui muri a sbalzo).
• Utilizzo del terreno: se la proprietà si trova in pendenza, la definizione di "fuori terra" è spesso oggetto di interpretazione. Modellando in modo intelligente il terreno, a volte è possibile "interrare" parzialmente i piani per ridurre l' indice di massa dell'edificio .

Conclusione

L' indice di volume edificabile è espresso in metri cubi. Lo si incontra principalmente quando si tratta di uso commerciale o di conservazione del paesaggio urbano. È più flessibile del rigido rapporto di superficie utile, poiché consente libertà nell'altezza dei soffitti: un sogno per chiunque progetti loft, studi o magazzini.

Tuttavia, chiunque acquisti un terreno con un indice di volume edificabile deve riconsiderare il proprio approccio. Non si acquistano metri quadrati di spazio abitabile; si acquista un pacchetto di volume virtuale. Sta a voi decidere se sfruttare questo pacchetto in modo efficiente o sprecarlo con un'architettura dispendiosa. Prima di acquistare, consultate sempre il piano regolatore per verificare qual è l' indice di volume edificabile e, soprattutto, come il comune definisce "volume fuori terra".

Se non sei sicuro del calcolo o vuoi sapere quanti metri cubi sono effettivamente realizzabili sul terreno che desideri, vale la pena utilizzare l'analisi dei dati di Loft per riconoscere il pieno potenziale del terreno.

Glossario

• Indice di volume edilizio (BMZ): un valore chiave nel diritto edilizio che indica quanti metri cubi di volume edilizio fuori terra possono essere costruiti per metro quadrato di superficie del terreno.
• Volume dell'edificio: il volume totale di un edificio, misurato dalle sue dimensioni esterne (lunghezza x larghezza x altezza), che costituisce la base per l' indice del volume dell'edificio .
• Fattore di utilizzo (UFF): è la controparte del fattore di volume dell'edificio ; regola la superficie utile ammissibile (2D), mentre il BMZ regola il volume (3D).
• Superficie del terreno ammissibile: l'area della proprietà che serve come base per la moltiplicazione per l' indice del volume edilizio (spesso meno le aree di sgombero stradale ).
• Volume fuori terra: la parte dell'edificio che sporge dal terreno naturale ed è rilevante per l' indice di massa dell'edificio .