Posso costruire su qualsiasi terreno?

Gli ostacoli : prerequisiti per poter costruire su un terreno

1. Il Piano di Zona: la Mappa Sacra

La prima domanda da porsi quando si vuole costruire su un terreno è: si trova in una zona edificabile?

Ogni comune svizzero ha un piano regolatore. Questo divide il territorio comunale in diversi colori:

• Zona edificabile (solitamente rossa/arancione): qui è generalmente consentito costruire su una proprietà .
• Zona agricola (verde): qui è quasi impossibile costruire per i privati. Solo gli agricoltori possono costruire su terreni per scopi commerciali (costruire al di fuori della zona edificabile).
• Zona di riserva: qui potrebbe essere consentito costruire su un appezzamento di terreno tra 15 anni , ma non oggi.

Chiunque desideri costruire su un terreno al di fuori di una zona edificabile designata necessita di motivazioni estremamente convincenti e di permessi speciali, che raramente vengono concessi. Acquistare terreni da pascolo a basso costo con la speranza di sfruttarli in seguito è altamente rischioso e di solito si traduce in una perdita.

2. Sviluppo : niente strada , niente casa.

costruirci immediatamente ? No.

La legge stabilisce che il terreno deve essere "edificabile". È possibile costruire solo su un lotto di terreno che sia stato edificato.

• In termini di traffico : deve esistere una strada di accesso .
• Tecnicamente: acqua, fognature ed elettricità devono trovarsi al confine.

In assenza di queste utenze, in teoria è consentito costruire sulla proprietà , ma in pratica solo dopo che il comune o voi stessi avrete finanziato e completato lo sviluppo . Costruire su terreni non edificati (terreni edificabili non ultimati) comporta enormi rischi in termini di costi.

3. Il fattore di utilizzo: quanta casa può essere occupata dal terreno?

Vuoi costruire una villa di 300 metri quadrati di superficie abitabile. Il tuo terreno è di 500 metri quadrati. È consentito costruire sulla proprietà ?

Il fattore di utilizzo (FFF) determina questo aspetto, determinando la densità.

• Esempio: con un indice di copertura edificabile (BCR) di 0,4 e 500 m² di terreno, è possibile costruire al massimo 200 m² di superficie abitabile (500 x 0,4).

Se si desidera costruire su un terreno e quindi ottenere più spazio abitabile, si sta violando la legge. Il rapporto tra superficie lorda e superficie utile è il motivo più comune per cui i proprietari di immobili devono ridimensionare i propri sogni di costruire sul loro terreno .

4. Distanze di confine e altezza dell'edificio

Vuoi costruire sulla tua proprietà e goderti il panorama , quindi costruisci in alto e vicino al bordo? Fai attenzione.

• Distanza di confine: di solito è necessario mantenere una distanza di 4-5 metri dal vicino. Su lotti stretti, questo lascia poco spazio per costruire sulla proprietà .
• Altezza dell'edificio: il piano regolatore regola l'altezza massima consentita per costruire sulla proprietà (ad esempio, un massimo di 2 piani interi).

limitano notevolmente il modo in cui è possibile sviluppare la propria proprietà .

5. Ostacoli nascosti nel terreno e nel libro

A volte tutto sembra perfetto, eppure non ti è permesso costruire sulla proprietà come preferisci.

• Servitù: è essenziale controllare il catasto. Il tuo vicino ha un diritto di passaggio sul tuo giardino? In tal caso, non ti è consentito costruire su quella parte della proprietà . Oppure esiste un diritto di costruire più vicino alla tua proprietà?
• Siti contaminati: in precedenza c'era una discarica o una stazione di servizio? Costruire su una proprietà inserita nel registro dei siti contaminati richiede spesso costose bonifiche prima che il primo escavatore possa iniziare a lavorare.
• Pericoli naturali: il terreno si trova in una zona rossa per valanghe o inondazioni? In tali zone a rischio, i cantoni spesso vietano severamente la costruzione su un terreno per proteggere vite umane.

Caso speciale: costruzione all'interno di strutture esistenti

Spesso non si vuole costruire su un terreno vuoto , ma piuttosto demolire una vecchia casa e costruirne una nuova (sostituzione). Anche qui ci sono delle insidie.

• Conservazione del paesaggio urbano: la vecchia casa è un edificio storico o è inserita nell'inventario degli edifici protetti (ISOS)? In tal caso, non è consentito demolirla e costruire sulla proprietà a proprio piacimento. È necessario preservare la vecchia struttura.
• Garanzia dei diritti acquisiti: a volte è consentito costruire su un terreno che non rientra più nella zona edificabile, purché non venga modificato il volume della vecchia casa.

Strategia: come verificare se un sito è adatto alla costruzione

Prima di investire denaro per costruire su un terreno , procedi sistematicamente:

• Richiedi un estratto del catasto: in questo modo saranno evidenziate le servitù che potrebbero impedirti di costruire sulla proprietà .
• Controlla le planimetrie catastali: piano regolatore, catasto dei siti contaminati e mappa dei rischi. Puoi costruire sulla proprietà solo se tutto è in regola .
• Contattare l'autorità edilizia: chiedere direttamente al comune. Esiste un piano regolatore? È in vigore un blocco edilizio (zona di pianificazione)? Chiunque voglia costruire su un immobile deve collaborare con le autorità, non contro di esse.
• Consulta un architetto: un esperto può preparare uno studio di fattibilità. Valuterà la volumetria edificabile e se le tue esigenze sono conformi alle normative edilizie.

Conclusione

La risposta alla domanda "Posso costruire su qualsiasi terreno?" è un netto no. Il diritto di costruire su un terreno è rigidamente regolamentato in Svizzera. Dipende principalmente dalla sua designazione come zona edificabile. Ma anche all'interno di questa zona, la densità edilizia, le distanze dai confini, gli oneri ambientali e le servitù limitano la libertà.

costruire su un terreno è un processo complesso che inizia molto prima che venga smossa la prima zolla. Chi acquista ingenuamente potrebbe ritrovarsi con un terreno costoso che potrà utilizzare solo come prato. Esaminate attentamente ogni lotto (e verificate il piano regolatore) prima di trasformare in realtà il vostro sogno di costruire sulla vostra proprietà .

Se non si è certi del potenziale di una proprietà specifica o se ostacoli legali potrebbero impedirne lo sviluppo , vale la pena utilizzare le analisi dei dati neutrali di Loft per ottenere certezze.

Glossario

• Costruire su un terreno: il processo legale e fisico di costruzione di un edificio su un terreno, consentito solo nel rispetto della legge sulla pianificazione territoriale.
• Zona edificabile: l'area definita nel piano regolatore in cui è generalmente consentita la costruzione sulla proprietà (a differenza della zona agricola).
• Rapporto di utilizzo (RAR): un valore chiave che definisce il rapporto tra la superficie del terreno e lo spazio abitabile consentito e quindi limita quanto è consentito costruire sulla propria proprietà .
• Sviluppo : fornitura di acqua, elettricità e accesso. Solo un'area edificata consente di costruire sulla proprietà .
• Servitù: un diritto registrato nel registro fondiario (ad esempio, diritto di passaggio ) che può limitare il luogo in cui è consentito costruire sulla propria proprietà .