Quali sono le distanze di confine e quanto vicino posso costruire ai miei vicini?

Le regole: chi determina la distanza?

La gerarchia delle leggi

comprendere le distanze di confine applicabili , è necessario sapere dove si trovano.

• Legge cantonale sulla pianificazione e l'edilizia (PBG): definisce le condizioni quadro minime.
• Regolamenti edilizi e urbanistici comunali (BZO): il comune può spesso inasprire le norme cantonali, ma raramente le allenta. Puoi trovare le distanze di confine specifiche per il tuo immobile nel piano regolatore del tuo comune .

La differenza: confine e distanza di costruzione

Spesso si confondono due termini.

• Distanza di confine: è la distanza tra la facciata dell'edificio e il confine di proprietà. Le distanze di confine applicabili si riferiscono principalmente a questo valore.
• Distanza tra edifici: è la distanza tra due edifici. Solitamente risulta dalla somma delle distanze di confine applicabili di entrambi i lotti.

Come vengono calcolate le distanze di confine applicabili?

Non esiste una regola fissa del tipo "sempre 3 metri". Le distanze di confine applicabili sono dinamiche.

1. Piccola e grande distanza di confine

Molti codici edilizi distinguono tra:

• La piccola distanza di confine (spesso da 3,5 a 4 metri): questa si applica solitamente ai "lati stretti" o ai frontoni della casa, ovvero dove l'uso è meno intensivo. In questo caso, le distanze di confine applicabili sono più permissive.
• L' ampia distanza di confine (spesso da 5 a 8 metri): si applica alle aree abitative principali , ovvero quelle dove splende il sole e dove le persone trascorrono il tempo in soggiorno (lato grondaia). In questo caso, le distanze di confine applicabili stabiliscono uno spazio maggiore per evitare di bloccare la luce solare dalla proprietà del vicino.

2. Dipendenza dall'altezza dell'edificio

Un bungalow basso proietta meno ombra di una casa a schiera di tre piani. Pertanto, le distanze di confine applicabili sono spesso legate all'altezza della facciata.

La regola pratica è spesso: più alta è la casa, maggiori sono le distanze di confine applicabili .

In alcuni cantoni si applica un "supplemento di lunghezza". Se l'edificio è estremamente lungo (ad esempio, oltre i 12 metri), le distanze di confine applicabili vengono ulteriormente aumentate per evitare un effetto di blocco.

3. Metodo di misurazione

misurate le distanze di confine applicabili ? Di solito ad angolo retto dalla facciata alla linea di confine. Prestare attenzione a finestre a bovindo e balconi: se sporgono troppo, violano le distanze di confine applicabili . Tuttavia, molti regolamenti edilizi consentono a elementi strutturali minori (pensiline, piccole finestre a bovindo) di sporgere nell'area di arretramento fino a una certa misura (ad esempio, 1 metro) senza violare formalmente le distanze di confine applicabili .

Eccezioni: quando mi è consentito costruire più vicino?

Le distanze di confine applicabili sono rigorose, ma non sempre invalicabili. Ci sono situazioni in cui è consentito avvicinarsi alla recinzione.

Piccoli edifici e ampliamenti (garage, capannoni)

Le distanze di confine ridotte si applicano spesso alle cosiddette piccole strutture . In molti comuni, un garage o una casetta da giardino possono essere costruiti a una distanza di soli 2 metri dal confine di proprietà, o addirittura direttamente su di esso, a condizione che non superino una certa altezza (ad esempio, 3 metri) e una certa superficie. Verificate attentamente le distanze di confine applicabili alle strutture accessorie nel vostro comune.

Il diritto di costruire più vicino al cantiere

E se ti mancano 50 centimetri per realizzare la casa dei tuoi sogni?

Puoi parlare con il tuo vicino. Se è d'accordo, potete concordare un "diritto di precedenza".

• Il contratto: si stipula un contratto che consente di ignorare le distanze minime applicabili .
• Registrazione catastale: Importante! Questo accordo deve essere registrato come servitù nel catasto. Solo allora è legalmente valido. Senza registrazione, le distanze di confine legalmente applicabili continuano ad applicarsi e un nuovo vicino potrebbe in seguito richiederne la rimozione.
• Diritto pubblico: anche se il vicino dice "sì", l'autorità edilizia deve comunque approvare. Le norme antincendio e igieniche possono comportare il rispetto delle distanze di confine applicabili nonostante un accordo.

Edificio privilegiato

Nei centri storici dei villaggi o negli stili edilizi chiusi (case a schiera), le distanze di confine vigenti vengono spesso aumentate o notevolmente ridotte per preservare il paesaggio urbano storico o per creare uno spazio abitativo denso.

Piante: I bordi verdi

Non solo i muri, ma anche gli alberi sono soggetti a regole. Non si tratta di distanze di confine applicabili ai sensi del diritto edilizio, ma di diritto privato (Codice civile svizzero) e delle leggi cantonali di attuazione.

• Per gli alberi alti, spesso si consigliano distanze da 4 a 8 metri.
• Le siepi e gli arbusti hanno spesso una spaziatura di 50 o 60 centimetri.

Anche in questo caso vale quanto segue: prima di piantare la siepe di Thuja, verificare le distanze di confine vigenti a livello locale.

Conseguenze per le violazioni

Cosa succede se si ignorano le distanze di confine applicabili ?

Il principio "dove non c'è attore, non c'è giudice" è estremamente pericoloso in ambito costruttivo .

• Lavori sospesi: le autorità hanno chiuso il cantiere.
• Demolizione: si tratta di un disastro finanziario. I tribunali svizzeri sono severi. Se le distanze di confine applicabili sono state violate, il vicino (o il comune) può richiedere la demolizione della porzione di edificio, anche anni dopo.
• Perdita di valore: una casa che viola le distanze di confine applicabili e non è legalizzata è praticamente invendibile.

Conclusione

Alla domanda "Quanto vicino posso costruire?" non si può mai rispondere in termini generali. Le distanze di confine applicabili sono un mosaico di leggi cantonali, regolamenti urbanistici comunali e l'architettura specifica della vostra casa. Esse tutelano la qualità della vita di tutti i residenti.

Non fidarti mai di affermazioni come "Anche il vicino ha fatto così". Alla tua proprietà si applicano solo le distanze di confine attualmente in vigore . Approfitta della possibilità di costruire più vicino al confine di proprietà se hai bisogno di più spazio, ma assicurati sempre tramite il catasto. Rispetta le linee invisibili, poiché sono la garanzia di una pacifica convivenza.

Se non sei sicuro di quanta parte della tua proprietà sia effettivamente edificabile, tenendo conto delle distanze richieste, o se un diritto di costruire più vicino alla proprietà potrebbe aumentarne il valore, vale la pena utilizzare le analisi di Loft per riconoscerne il pieno potenziale.

Glossario

• Distanze di confine applicabili: la distanza minima prescritta dalla legge tra la facciata di un edificio e il confine del lotto, definita dalle leggi edilizie cantonali e comunali.
• Diritto di prossimità all'edificio: accordo contrattuale (servitù) tra vicini che consente di ridurre le distanze di confine applicabili .
• Distanza di costruzione: la distanza minima tra due edifici su proprietà adiacenti, che di solito corrisponde alla somma delle distanze di confine applicabili su entrambi i lati.
• Piccolo edificio: un edificio di piccole dimensioni (ad esempio un garage, un capannone) per il quale spesso vengono applicate distanze di confine ridotte.
• Lato di gronda: il lato lungo di una casa (solitamente la facciata principale), per il quale la " grande distanza di confine" è spesso prescritta come parte delle distanze di confine applicabili .