Quanto costa demolire una vecchia casa per costruirne una nuova?

I fattori di costo: da cosa dipende il prezzo

La demolizione di un vecchio edificio è un'operazione tanto individuale quanto l'edificio stesso. Non esiste un prezzo fisso al metro quadro valido per tutti. Tuttavia, i fattori di costo possono essere chiaramente identificati.

1. Volume: la dimensione non è tutto

Naturalmente, il volume (m³) gioca un ruolo importante. Una piccola casa vacanze scomparirà più velocemente di una villa a tre piani.

Come regola generale, per la demolizione di un vecchio edificio (senza inquinanti) si possono prevedere costi compresi tra 50 e 100 franchi per metro cubo di spazio chiuso.

Ma attenzione: una piccola casa può essere demolita per rendere più difficile la manutenzione di un vecchio edificio Può essere relativamente più costoso di uno di grandi dimensioni perché i costi fissi (allestimento del sito, trasporto delle macchine) rimangono gli stessi .

2. Il metodo di costruzione: legno o cemento?

Di cosa è fatta la casa?

• Case in legno/case prefabbricate: sono spesso più facili da smontare. La demolizione di edifici più vecchi è più rapida, con un conseguente risparmio di ore di lavoro.
• Costruzione solida (mattoni/calcestruzzo): in questo caso sono necessari macchinari pesanti. Il calcestruzzo deve spesso essere frantumato (polverizzato) in modo estensivo. La demolizione di vecchi edifici richiede più tempo e richiede più energia.
• Seminterrato: la casa ha un seminterrato? Se si deve rimuovere anche il seminterrato e riempire lo scavo, i costi per la demolizione del vecchio edificio aumenteranno significativamente (movimenti terra). A volte vale la pena utilizzare il vecchio seminterrato come fondamenta, ma questo deve essere verificato da un ingegnere strutturale.

3. Il principale fattore determinante del prezzo: inquinanti e amianto

Questo è il punto che può far saltare il budget. Le case costruite prima del 1990 (e sono la maggior parte di quelle destinate alla demolizione) spesso contengono amianto, negli adesivi per piastrelle, nei pannelli delle facciate o nell'isolamento.

prima di qualsiasi demolizione di un vecchio edificio è obbligatoria un'ispezione edilizia (valutazione degli inquinanti) , non appena è richiesto un permesso di costruzione.

• Se l'esperto rileva la presenza di amianto, non è consentito l'uso di un escavatore tradizionale. Le imprese specializzate devono eseguire i lavori di bonifica indossando tute protettive.
• I costi per questa fase preliminare di demolizione di un vecchio edificio possono rapidamente ammontare a 5.000-20.000 franchi svizzeri , anche prima della posa del primo mattone. Demolire un vecchio edificio senza una valutazione delle sostanze pericolose è illegale e può comportare multe esorbitanti .

4. Posizione e accessibilità

Come arriva l'escavatore alla casa?

• La casa è isolata in un prato? Perfetto per demolire un vecchio edificio .
• Si trova in un vicolo stretto del centro storico o su un pendio ripido? Se sono necessari macchinari speciali o le macerie devono essere trasportate via con piccoli veicoli, i costi logistici per la demolizione di un vecchio edificio esplodono .
• Anche la protezione delle case vicine (barriere antipolvere, misurazione delle vibrazioni) rappresenta un fattore di costo quando si demoliscono vecchi edifici in aree densamente popolate.

5. Costi di smaltimento: tariffe di discarica

I detriti edili devono essere rimossi. In Svizzera le tariffe per le discariche sono elevate.

• I detriti di calcestruzzo monogrado sono poco costosi (riciclabili).
• I rifiuti di demolizione misti (legno, plastica, gesso mescolati insieme) sono estremamente costosi da smaltire.

Pertanto, la demolizione moderna di un vecchio edificio prevede sempre una cernita. Quanto meglio i materiali vengono separati in cantiere, tanto più economica sarà la demolizione finale.

Cifre concrete: questo è il budget che dovresti aspettarti.

Per darvi un'idea delle dimensioni, ecco alcune linee guida per una casa indipendente media (circa 150 m² di superficie abitabile, con seminterrato):

• Preparazione (perizia, permesso): circa CHF 2.000 – 4.000
• Demolizione degli interni e bonifica di materiali pericolosi: circa 5.000 – 25.000 CHF (fortemente dipendente dai risultati della ricerca di amianto)
• Demolizione meccanica di un vecchio edificio (fuori terra): circa 15.000 – 25.000 CHF
• Rimozione del seminterrato/fondamenta: circa 10.000 – 20.000 CHF
• Smaltimento e trasporto: circa 10.000 – 20.000 CHF

Costo totale della demolizione di un vecchio edificio: solitamente tra 40.000 e 80.000 franchi svizzeri .

La demolizione di una piccola casa in legno senza cantina e senza amianto può talvolta essere effettuata con una spesa minima di 25.000 franchi. Tuttavia, per una villa contaminata dall'amianto in collina, i costi possono raggiungere rapidamente i 100.000 franchi.

Il processo: dall'idea al campo verde

Per demolire un vecchio edificio è necessario un permesso. Non si può iniziare così.

• Il permesso: è necessario presentare una domanda di costruzione per la demolizione del vecchio edificio (spesso insieme alla domanda di costruzione del nuovo edificio).
• Controllo dell'inquinamento: un esperto esamina la sostanza. Senza questa perizia, la demolizione di un vecchio edificio non è solitamente consentita .
• Lo sventramento: finestre, porte, pavimenti e materiali morbidi vengono rimossi manualmente. Questa è la prima fase della demolizione di un vecchio edificio .
• Demolizione meccanica: ora arriva l'escavatore e abbatte l'edificio.
• Riciclo: le macerie vengono separate e rimosse. Dopo la demolizione del vecchio edificio, spesso si prepara direttamente la fossa di fondazione per la nuova costruzione.

Consigli per chi è a caccia di affari

Esistono modi per rendere più economica la demolizione di vecchi edifici ?

• Lavori fai da te: fai attenzione. Puoi dare una mano con lo sventramento ( rimozione della moquette , smantellamento della cucina). Ma evita problemi strutturali e materiali pericolosi. Il risparmio derivante dalla demolizione di un vecchio edificio da soli è solitamente minimo rispetto ai rischi.
• Vendita di componenti edilizi: a volte, vecchie travi in legno, mattoni storici o finestre ben conservate possono essere vendute prima di demolire un vecchio edificio . Esistono scambi per materiali edilizi storici. Sebbene ciò riduca solo minimamente i costi di demolizione , è ecologicamente sostenibile.
• Combinazione: affidando alla stessa impresa di ingegneria civile la demolizione del vecchio edificio e lo scavo per il nuovo edificio, si risparmiano le spese di viaggio per le macchine (sconto combinato).

Conclusione

Alla domanda "Quanto costa la demolizione?" si può rispondere in modo affidabile solo con un intervallo di valori. Per una tipica casa unifamiliare, il budget dovrebbe essere compreso tra 40.000 e 60.000 franchi svizzeri . Se è presente amianto, demolire un edificio più vecchio sarà più costoso.

considerare la demolizione di un vecchio edificio come un male necessario, ma piuttosto come un investimento nel tuo terreno edificabile. Una demolizione di un vecchio edificio eseguita correttamente garantisce l'assenza di terreno contaminato durante la nuova costruzione . Assicurati di confrontare diversi preventivi e di verificare che i costi di smaltimento siano inclusi nell'offerta per la demolizione . Il fornitore più economico è spesso quello che nasconde le tariffe di discarica nelle clausole scritte in piccolo.

Se non sei sicuro se valga la pena acquistare un immobile destinato alla demolizione o quanto sia elevato il rischio finanziario della demolizione in relazione al valore del terreno, Loft offre analisi utili per calcolare correttamente il tuo progetto fin dall'inizio.

Glossario

• Demolizione di vecchi edifici: smantellamento completo di un edificio esistente per creare spazio per una nuova costruzione o un nuovo utilizzo, nel rispetto dei requisiti tecnici ed ecologici.
• Smontaggio: Termine tecnico sinonimo di demolizione, che sottolinea che i materiali vengono separati selettivamente e riciclati durante la demolizione di vecchi edifici , invece di essere semplicemente distrutti.
• Valutazione degli inquinanti: indagine obbligatoria prima della demolizione di vecchi edifici per identificare sostanze pericolose come l'amianto o i PCB.
• Volume cubico: il volume racchiuso di un edificio (lunghezza x larghezza x altezza), che costituisce la base più importante per il calcolo dei costi di demolizione di vecchi edifici .
• Sventramento: il primo passaggio nella demolizione di un vecchio edificio , in cui tutte le parti non statiche (pavimenti, porte, infissi) vengono rimosse manualmente prima dell'arrivo dell'escavatore.