Quanto costa un terreno edificabile al metro quadro nella mia regione?

I fattori che determinano il prezzo: perché la terra costa quello che costa

comprendere il prezzo al metro quadro di un terreno edificabile , è necessario conoscerne i meccanismi sottostanti. Si tratta di un'interazione tra dati concreti e fattori indiretti.

1. Situazione macro: la regione detta il ritmo

Il primo e più importante fattore che influenza il prezzo al metro quadro di un terreno edificabile è la macro-ubicazione.

• Centri economici: a Zurigo, Ginevra o Zugo, il terreno è scarso e il potere d'acquisto è elevato. Qui, il prezzo dei terreni edificabili al metro quadro è alle stelle. Regolarmente . Non sono rari i prezzi superiori a 2.500 o addirittura 3.000 franchi.
• Aliquota fiscale : i comuni con tasse basse attraggono contribuenti benestanti. Questo fa aumentare la domanda e quindi il prezzo dei terreni edificabili al metro quadro .
• Periferia: nei cantoni rurali come Giura, Glarona o alcune parti di Soletta, il prezzo dei terreni edificabili al metro quadro è moderato. Qui si possono ancora trovare terreni a meno di 200-300 franchi.

2. Microlocalizzazione: perché il lato della strada è importante

All'interno di un comune, il prezzo al metro quadro dei terreni edificabili può variare notevolmente.

• Vista e luce solare: un terreno con vista sul lago o sulle montagne raggiunge un prezzo di mercato al metro quadro notevolmente più alto rispetto a uno in ombra o con vista sul muro di una fabbrica.
• Rumore: il terreno si trova vicino a una strada principale o a una linea ferroviaria? L'inquinamento acustico riduce notevolmente il prezzo al metro quadro dei terreni edificabili .
• Topografia: un terreno pianeggiante è facile da edificare. Un terreno in pendenza richiede costosi muri di contenimento e lavori di scavo. Questi costi di costruzione aggiuntivi spesso riducono il prezzo al metro quadro del terreno edificabile che gli acquirenti sono disposti a pagare.

3. Diritto edilizio: il rapporto tra superficie e superficie calpestabile

Questo è il nocciolo tecnico. Il prezzo al metro quadro del terreno edificabile è direttamente correlato a ciò che è consentito costruire.

Il fattore di utilizzo (FFF) determina lo spazio abitabile consentito.

• Esempio A: Superficie del terreno 500 m², AZ 0,3 = 150 m² di superficie abitabile.
• Esempio B: Superficie del terreno 500 m², AZ 0,6 = 300 m² di superficie abitabile.

Il lotto B ha un valore doppio per gli investitori. Il prezzo al metro quadro del terreno edificabile sarà quindi significativamente più alto per il lotto B, poiché il potenziale rendimento è maggiore . Chiunque confronti il prezzo al metro quadro di un terreno edificabile deve sempre confrontare anche i tassi di interesse.

4. Livello di sviluppo

Il terreno è pronto per la costruzione?

• Completamente servito: acqua, fognature, elettricità e allacciamenti stradali sono situati al confine della proprietà. Il prezzo al metro quadro del terreno edificabile include già questa infrastruttura.
• Terreno non edificato (terreno destinato a sviluppo futuro): in questo caso, è necessario innanzitutto installare le utenze. Questo comporta costi elevati. Di conseguenza, il prezzo al metro quadro del terreno edificabile deve essere inferiore per compensare questi costi aggiuntivi.

Differenze regionali: uno sguardo alla mappa

Quanto varia effettivamente il prezzo al metro quadro dei terreni edificabili ? Ecco alcuni dati di riferimento (aggiornati approssimativamente al 2023/24) che illustrano l'intervallo:

Regioni con prezzi elevati:

prezzo al metro quadro dei terreni edificabili è tra i migliori al mondo sul lago di Zurigo (Gold Coast) o sul lago di Ginevra .

• Zurigo città/lungolago: spesso oltre i 3.000 CHF.
• Ginevra/Zugo: da 2.000 a oltre 4.000 CHF.

Qui il prezzo al metro quadro dei terreni edificabili è così alto che una casa unifamiliare è difficilmente accessibile alla classe media.

Centrocampo (agglomerati):

Nella zona residenziale attorno alle città, dove vive molta gente, il prezzo dei terreni edificabili al metro quadro è alto, ma non astronomico.

• Agglomerato Argovia/Lucerna: circa 800-1.200 CHF.
• Agglomerato di Winterthur/Berna: circa 900-1.400 CHF.

Il prezzo al metro quadro dei terreni edificabili riflette gli ottimi collegamenti con i trasporti pubblici.

Regioni convenienti:

Chi è disposto ad accettare spostamenti più lunghi troverà terreni interessanti.

• Giura / Alta Argovia: circa 100-300 CHF.
• Vallese (remoto) / Glarona: circa 150-350 CHF.

al basso prezzo al metro quadro dei terreni edificabili come strumento di promozione della posizione geografica.

Come posso determinare il prezzo esatto di un terreno edificabile al metro quadro?

Non esiste un'app che fornisca il prezzo esatto al centesimo di un terreno edificabile al metro quadro , ma esistono fonti affidabili.

1. Statistiche cantonali sui prezzi dei terreni

Molti cantoni tengono registri fondiari che documentano le variazioni di proprietà. Pubblicano i prezzi medi dei terreni edificabili al metro quadro per ciascun comune. Questi dati sono spesso gratuiti e forniscono una base di confronto neutrale. Cercando "prezzi dei terreni Canton X" è possibile stimare approssimativamente il prezzo dei terreni edificabili al metro quadro .

2. Portali online e pubblicità

Uno sguardo a Homegate o ImmoScout24 rivela i prezzi richiesti.

Attenzione: il prezzo al metro quadro indicato per un terreno edificabile è il prezzo richiesto dal venditore, non necessariamente il prezzo di vendita effettivo. Tuttavia, indica la tendenza generale. Se tutti i vicini chiedono 1.000 CHF, è improbabile che il prezzo al metro quadro per un terreno edificabile sia di 500 CHF.

3. Il metodo del valore residuo (calcolo a ritroso)

Spesso i professionisti calcolano il prezzo al metro quadro del terreno edificabile al contrario.

• Si prende in considerazione il valore di mercato della casa finita (ad esempio 1,5 milioni di CHF).
• Si sottraggono i costi di costruzione (ad esempio 1,0 milioni di CHF).
• L'importo rimanente (500.000 CHF) è il prezzo massimo che il terreno può costare. Dividendo questo importo per la superficie si ottiene il prezzo massimo economicamente sostenibile al metro quadro per un terreno edificabile .

4. Valutazione professionale

Per andare sul sicuro, è consigliabile rivolgersi a un perito. Analizzerà il prezzo al metro quadro del terreno edificabile, tenendo conto di eventuali contaminazioni ambientali, geologiche e servitù. Un diritto di passaggio attraverso il giardino, ad esempio, può ridurre drasticamente il prezzo al metro quadro del terreno edificabile .

Perché la media è ingannevole

Fate attenzione alle medie. In un comune, il prezzo di un terreno edificabile al metro quadro potrebbe essere di 1.500 franchi in una zona residenziale, ma solo di 400 franchi in una zona industriale. La media statistica di 950 franchi è di scarso aiuto per il vostro specifico lotto.

Il prezzo al metro quadro di un terreno edificabile è sempre un valore individuale. Un "valore sensoriale" può distorcere ulteriormente il prezzo razionale al metro quadro . Se qualcuno desidera esattamente quel lotto di terreno accanto a quello dei genitori, potrebbe pagare il doppio.

Conclusione

La domanda "Quanto costa un terreno edificabile?" approfondisce i meccanismi del mercato immobiliare svizzero. Il prezzo al metro quadro di un terreno edificabile è la somma di qualità della posizione, permessi edilizi legali e scarsità di disponibilità. Mentre nelle zone periferiche si possono ancora trovare terreni a meno di 200 franchi, nei centri urbani si dovrebbe aspettare di pagare dieci volte tanto.

Non lasciarti abbagliare solo dalla metratura. Un prezzo elevato al metro quadro per un terreno edificabile può essere giustificato se il rapporto tra superficie calpestabile e superficie abitabile è elevato e si può ricavare più spazio abitabile. Al contrario, un prezzo apparentemente basso al metro quadro per un terreno edificabile può diventare costoso se il terreno è roccioso o se è necessario bonificare il terreno contaminato.

Se hai in mente un appezzamento di terreno specifico e vuoi sapere se il prezzo richiesto al metro quadro è in linea con il mercato, vale la pena utilizzare l'analisi dei dati di Loft per ottenere una solida base per la tua decisione.

Glossario

• Prezzo del terreno edificabile al metro quadro: valore di mercato di un metro quadro di terreno non edificato ma edificabile, che dipende fortemente dalla posizione e dalla zona.
• Costi di sviluppo: costi per l'allacciamento all'acqua, all'elettricità e alle strade , che spesso si aggiungono al prezzo del terreno edificabile al metro quadro se il terreno non è ancora pronto per la costruzione.
• Indice di utilizzo (RRR): valore chiave che definisce quanto spazio abitabile può essere costruito per metro quadrato di terreno; uno dei principali fattori che determinano il prezzo del terreno edificabile al metro quadrato .
• Macrolocalizzazione: l'ambiente più ampio (regione, cantone, aliquota fiscale ) che determina approssimativamente il livello dei prezzi dei terreni edificabili al metro quadro .
• Metodo del valore residuo: metodo di calcolo in cui i costi di costruzione vengono sottratti dal potenziale ricavato dalla vendita della casa per determinare il prezzo massimo possibile per metro quadro di terreno edificabile .