Cosa significa ammortamento del mutuo quando si acquista una casa?

Tutto quello che devi sapere sul rimborso: sistemi e strategie

Per comprendere i mutui con ammortamento , dobbiamo analizzare la struttura del finanziamento immobiliare svizzero. La banca suddivide il prestito in due tranche, ciascuna con regole di ammortamento diverse .

L'obbligo: la seconda ipoteca deve essere cancellata.

Le banche finanziano gli immobili fino all'80 percento del loro valore di mercato.

• 1. Mutuo: copre fino al 65% del valore dell'immobile. In questo caso, un mutuo con ammortamento è solitamente facoltativo. La banca non richiede il rimborso finché l'immobile rimane accessibile.
• Seconda ipoteca: copre la quota massima tra il 65% e l'80%. Questa è la parte più rischiosa per la banca.

Le regole per l'ammortamento del mutuo stabiliscono chiaramente: questa parte deve essere rimborsata completamente entro 15 anni o al più tardi entro il raggiungimento dell'età pensionabile (65 anni).

Ciò significa che l' ammortamento del mutuo è più elevato nei primi anni dopo l'acquisto, poiché è necessario ridurre linearmente questa quota obbligatoria (la seconda ipoteca).

Metodo A: Mutuo con ammortamento diretto

Con un mutuo con ammortamento diretto , restituisci il denaro direttamente alla banca.

• Il procedimento: si trasferisce un certo importo, ad esempio trimestralmente. Il debito con la banca diminuisce di fatto.
• Il vantaggio: man mano che il debito diminuisce, diminuisce anche l'onere degli interessi. Si pagano meno interessi alla banca.
• Svantaggio: puoi dedurre gli interessi del mutuo dal tuo reddito imponibile. Se il tuo debito diminuisce attraverso l'ammortamento diretto del mutuo , anche questa detrazione diminuisce. Allo stesso tempo, il tuo patrimonio netto aumenta. Il risultato: il tuo debito fiscale aumenta gradualmente.

Per molti proprietari di case, l'ammortamento diretto di un mutuo risulta quindi poco allettante dal punto di vista fiscale, anche se la sensazione di essere "liberi dai debiti" è psicologicamente piacevole.

Metodo B: Ammortamento indiretto del mutuo

Questo è il metodo preferito in Svizzera. Con un mutuo con ammortamento indiretto , non si restituisce nulla alla banca, almeno non immediatamente.

• Procedura: si versa l'importo dell'ammortamento su un conto di risparmio previdenziale del Pilastro 3a presso la banca. Il debito ipotecario rimane costante sulla carta.
• Il vantaggio fiscale: poiché il debito non diminuisce, puoi continuare a dedurre integralmente gli elevati interessi passivi del mutuo dalle tasse. Allo stesso tempo, puoi anche dedurre dal tuo reddito il contributo al pilastro 3a (l'importo dell'ammortamento del mutuo ). In questo modo risparmi due volte sulle tasse.
• La soluzione: al più tardi al momento del pensionamento, il patrimonio del pilastro 3a viene liquidato, rimborsando così il mutuo in un'unica soluzione. L' ammortamento del mutuo avviene quindi nel tempo.

Inoltre, i risparmi del pilastro 3a maturano interessi esenti da imposte. Pertanto, l'ammortamento indiretto tramite un mutuo ipotecario rappresenta la scelta finanziariamente più intelligente per la maggior parte dei lavoratori.

Esempio di calcolo: l'onere dell'ammortamento del mutuo

Quanto ti costa al mese l'ammortamento del mutuo ?

Supponiamo che tu compri una casa per 1.000.000 di franchi.

• Totale ipoteca (80%): CHF 800.000.
• Ipoteca di primo grado (65%): CHF 650.000.
• 2a ipoteca (15%): CHF 150.000.

I 150.000 franchi della seconda ipoteca devono essere rimborsati in 15 anni.

• Calcolo: 150.000 CHF ÷ 15 anni = 10.000 CHF all'anno .

Ciò significa che, oltre agli interessi e alle spese accessorie, il mutuo con ammortamento graverà sul vostro budget di circa 833 franchi svizzeri al mese. Questo importo è fisso, indipendentemente da quanto siano alti o bassi i tassi d'interesse. Chi dimentica di considerare il mutuo con ammortamento nella pianificazione del proprio budget, andrà incontro a spiacevoli sorprese.

Ammortamento volontario del mutuo: sensato o no?

Dovresti ammortizzare volontariamente anche il primo mutuo (sotto il 65%)?

È qui che le opinioni divergono.

• Ammortamento volontario del mutuo: se vuoi liberarti dai debiti durante la pensione o non riesci a trovare un'opportunità di investimento che offra un rendimento superiore agli interessi del mutuo, il rimborso è sicuro. Riduce i costi fissi durante la pensione.
• Contro l'ammortamento volontario del mutuo: il denaro investito in un mutuo con ammortamento è vincolato a un immobile. Non è più possibile accedervi. Se si mantiene il denaro liquido su un conto bancario o lo si investe in titoli, si rimane più flessibili. Inoltre, con ogni ammortamento volontario del mutuo, si perdono i vantaggi fiscali (problema del valore locativo).

Molti esperti consigliano di limitare l' ammortamento del mutuo all'importo obbligatorio (la seconda ipoteca) e di investire il denaro rimanente in modo diversificato.

Ammortamento del mutuo per la proprietà condominiale

Le stesse regole si applicano all'acquisto di un appartamento in condominio. Tuttavia, in questo caso le banche spesso richiedono un'adesione più rigorosa al mutuo con ammortamento , poiché il valore del terreno è inferiore rispetto a quello di una casa unifamiliare. Il mutuo con ammortamento è uno strumento importante in questo caso per ridurre al minimo il rischio della banca in caso di calo dei prezzi degli immobili.

Conclusione

La domanda "Cosa significa ammortamento del mutuo?" va dritta al cuore della tua pianificazione finanziaria. L'ammortamento del mutuo è l'obbligo di ridurre il debito, ma offre anche una certa flessibilità.

Per la maggior parte dei residenti in Svizzera, l'ammortamento indiretto tramite un'ipoteca del pilastro 3a è la strategia migliore. Combina la necessaria riduzione del debito con il massimo risparmio fiscale e la pianificazione previdenziale. L'ammortamento diretto di solito conviene solo se i tassi d'interesse ipotecari sono estremamente elevati o se non è necessario ottimizzare le imposte.

È importante ricordare: un mutuo con ammortamento blocca la liquidità. Non firmare un contratto con rate volontarie eccessivamente elevate che limitano la tua vita quotidiana. Considera il mutuo con ammortamento non come un peso, ma come una forma di risparmio obbligatorio che aumenta il tuo patrimonio netto anno dopo anno.

Se vuoi calcolare quanta imposta puoi risparmiare con l'opzione indiretta o se un mutuo con ammortamento volontario ha senso nella tua attuale situazione di vita, Loft ti offre calcolatori neutrali e strumenti di confronto per ottimizzare la tua strategia.

Glossario

• Ammortamento del mutuo: il rimborso programmato del debito ipotecario alla banca. Oltre agli interessi, rappresenta il secondo fattore di costo del finanziamento.
• Seconda ipoteca: la quota del prestito che supera il 65% del valore dell'immobile. Questa quota deve essere rimborsata entro 15 anni.
• Ammortamento diretto: il rimborso viene effettuato direttamente alla banca. Il debito diminuisce, l'onere degli interessi diminuisce, ma l'onere fiscale aumenta.
• Ammortamento indiretto: la quota di ammortamento del mutuo viene versata su un conto del Pilastro 3a impegnato. Il debito rimane invariato, il che garantisce vantaggi fiscali.
• Valore locativo imputato: un reddito fittizio che i proprietari di immobili devono dichiarare ai fini fiscali. Gli elevati tassi di interesse sui mutui (dovuti alla rinuncia all'ammortamento diretto del mutuo ) contribuiscono a compensare tale importo ai fini fiscali.