Cosa succede in caso di mancato pagamento dopo l'acquisto di una casa?

Il processo di escalation: dalla lettera di sollecito allo sfruttamento

Un inadempimento del mutuo raramente si verifica dall'oggi al domani; spesso è preceduto da segnali d'allarme. Ciononostante, molti proprietari di casa rimangono sorpresi dalla rigorosa applicazione della procedura. Suddividiamo la procedura in quattro fasi cruciali.

Fase 1: Il sollecito e gli interessi di mora

Tutto inizia quando la rata concordata (interessi o ammortamento) non viene accreditata sul conto bancario entro la data di scadenza.

• Contatto iniziale: la maggior parte delle banche cercherà innanzitutto di contattarti o di inviarti un sollecito di pagamento. È in questo momento che il mancato pagamento del mutuo diventa un problema. La guarigione è ancora relativamente indolore.
• Interessi di mora: non appena si arretra con i pagamenti, la banca è autorizzata ad addebitare interessi di mora. Questi sono spesso significativamente più alti del normale tasso di interesse ipotecario (ad esempio, dal 5% al 7% in più rispetto al tasso base). Un mancato pagamento del mutuo diventa quindi immediatamente più costoso.
• La voce: Internamente, il tuo fascicolo verrà ora contrassegnato come "in difficoltà" o "a rischio". Se il mancato pagamento del mutuo dovesse ripetersi , il tuo rating interno peggiorerà, rendendo più difficili le trattative future.

Fase 2: Risoluzione del prestito

Se non rispondi ai solleciti e non paghi il mancato pagamento del mutuo , la banca ti staccherà la spina .

• Scadenza totale: la banca risolve il contratto di mutuo. L'aspetto fatale di un'insolvenza ipotecaria è che non solo le rate in sospeso diventano esigibili, ma anche l' intero debito residuo (ad esempio, 800.000 franchi svizzeri).
• La scadenza: ti verrà data una scadenza breve (solitamente da 3 a 6 mesi) per rimborsare il denaro.
• L'impossibilità di rifinanziare: chiunque abbia un inadempimento sul mutuo (spesso collegato a una registrazione presso un ufficio di credito) troverà quasi impossibile trovare un'altra banca disposta ad accettarlo. Un inadempimento sul mutuo ti rende essenzialmente persona non grata nel mercato finanziario.

Fase 3: Esecuzione tramite la realizzazione dei beni dati in pegno

mancato pagamento del mutuo dopo la risoluzione , la banca avvierà un procedimento legale.

• L'ufficio di esecuzione forzata: a differenza dei debiti normali (esecuzione tramite pignoramento), qui l'esecuzione si basa sulla realizzazione del privilegio. Il bene funge da garanzia contro il mancato pagamento (ipoteca) .
• L'amministrazione: l'ufficio di esecuzione può disporre l'amministrazione dell'immobile. I redditi da locazione (nel caso di condomini) confluiscono direttamente nell'ufficio per ridurre il mancato pagamento del mutuo . Perdi il controllo del tuo immobile.

Fase 4: La vendita (vendita privata o asta)

Questa è la fase finale di qualsiasi inadempienza ipotecaria .

• Vendita privata: spesso, la banca e il proprietario cercano di vendere l'immobile insieme sul mercato libero. Questo di solito consente di ottenere prezzi più alti e può contribuire a limitare i danni derivanti dal mancato pagamento del mutuo .
• Asta forzata: se le parti non riescono a raggiungere un accordo, la casa viene messa all'asta.
• Il rischio: le aste spesso danno come risultato prezzi inferiori al valore di mercato.
• Il debito residuo: se il ricavato non copre l' insolvenza del mutuo e le spese legali, rimarrai bloccato con il debito residuo. Non sarai più proprietario di una casa, ma sarai comunque indebitato. Un'insolvenza del mutuo può quindi portare al fallimento personale.

Strategie di prevenzione: parlare è d'oro

default sul mutuo è inevitabile? Non necessariamente.

Se ti accorgi che la situazione si sta mettendo male, devi agire prima che si verifichi il default della prima rata del mutuo .

• Sospensione dell'ammortamento: le banche sono spesso disposte a sospendere i rimborsi obbligatori (ammortamento) per 6-12 mesi. Si pagano solo gli interessi. Questo dà un po' di respiro e previene un default tecnico del mutuo .
• Differimento degli interessi: in caso di difficoltà, il pagamento degli interessi può anche essere differito, aggiungendoli al debito residuo. Tuttavia, questa è una soluzione rara e solo a breve termine per un imminente inadempimento del mutuo .
• Vendere da soli: se è chiaro che non si è più in grado di soddisfare i requisiti di sostenibilità a lungo termine, una vendita autodeterminata è sempre meglio di una vendita forzata a causa di un inadempimento del mutuo .

Il ruolo delle compagnie assicurative

Il mancato pagamento del mutuo avrebbe potuto essere assicurato?

Esistono le cosiddette "polizze assicurative per la protezione dei costi dell'alloggio". Queste coprono i pagamenti in caso di disoccupazione involontaria o invalidità e coprono le rate per un determinato periodo (ad esempio, 12 mesi).

• Chi ha una polizza di questo tipo può spesso evitare di non riuscire a pagare il mutuo .
• mancato pagamento del mutuo sarà duramente colpito .

Conclusione

La domanda "Cosa succede in caso di mancato pagamento?" rivela la dura realtà del settore creditizio. Un inadempimento del mutuo è l'inizio di una spirale discendente che può costare caro alla vostra proprietà e alla vostra reputazione finanziaria. Le banche non agiscono per cattiveria, ma in conformità con rigorosi requisiti normativi.

La cosa più importante è: non nascondersi. Un inadempimento del mutuo non migliorerà lasciando le lettere chiuse. Contatta immediatamente la tua banca. Spesso, si possono trovare soluzioni (sospensione, piano di rimborso) purché il rapporto di fiducia sia ancora intatto. Una volta emessa una disdetta del mutuo per inadempienza, di solito non si torna indietro. Pianifica i tuoi risparmi in modo da poter superare un periodo di sei mesi senza reddito per evitare di cadere nella trappola di un inadempimento del mutuo .

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Glossario

• Mancato pagamento del mutuo: mancato rispetto degli obblighi contrattuali di pagamento (interessi o ammortamento) nei confronti del creditore, che può comportare la risoluzione del prestito.
• Interessi di mora: tasso di interesse maggiorato applicato dalla banca sull'importo del mutuo in sospeso a partire dal primo giorno di mancato pagamento .
• Esecuzione forzata mediante realizzazione del privilegio: procedura legale in cui la proprietà viene liquidata per saldare i debiti derivanti dal mancato pagamento del mutuo .
• Sospensione: sospensione temporanea dei pagamenti (solitamente ammortamento) in consultazione con la banca per evitare un inadempimento del mutuo .
• ZEK (Centrale per le Informazioni sul Credito): la banca dati in cui vengono archiviati i dati sulla solvibilità. Un mancato pagamento del mutuo comporta una registrazione negativa, che compromette gravemente la solvibilità.