In che modo i tassi dei mutui influiscono sul ritorno sull'investimento quando si acquista un immobile commerciale?

Analisi: i tassi di interesse come battistrada della redditività

Per comprendere appieno l' impatto dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti , dobbiamo considerare i diversi livelli di calcolo del rendimento. I tassi di interesse sui mutui influenzano sia il flusso di cassa diretto sia il rendimento astratto del capitale investito in modi diversi.

L' effetto leva : amico o nemico?

L' influenza più forte dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti si riscontra nel cosiddetto effetto leva .

Il principio è semplice: finché il rendimento totale del tuo immobile (reddito netto da locazione rispetto al prezzo di acquisto) è superiore al tasso di interesse del mutuo, stai lavorando in modo redditizio con il denaro della banca. Stai realizzando un profitto sul denaro preso in prestito. Questo fa aumentare il tuo ritorno sul capitale proprio.

• Leva finanziaria positiva: l'immobile rende il 4,5%, il mutuo costa il 2,0%. L' impatto degli interessi sul rendimento è positivo. Il surplus è tuo.
• Leva finanziaria negativa: i tassi di interesse salgono al 5,0%. Ora il mutuo costa più di quanto la casa generi. L' impatto degli interessi del mutuo sui rendimenti diventa negativo. Paghi di più per ogni franco preso in prestito. Il tuo rendimento del capitale proprio crolla, spesso addirittura in territorio negativo.

Soprattutto nel caso degli immobili commerciali, dove i contratti di locazione sono spesso a lungo termine e indicizzati, non è possibile aumentare immediatamente il canone di locazione quando i tassi di interesse aumentano. L' impatto negativo dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti riduce quindi completamente i profitti.

Flusso di cassa vs. utile contabile

L' impatto dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti è più evidente sul tuo conto bancario.

Il flusso di cassa è ciò che rimane dopo aver dedotto tutti i costi (inclusi interessi e ammortamenti) .

• Se i tassi di interesse aumentano dall'1,5% al 3,0%, l'onere degli interessi raddoppia.
• Poiché gli immobili commerciali spesso comportano elevati pagamenti di ammortamento (rimborsi obbligatori), un aumento dei tassi di interesse può prosciugare completamente il flusso di cassa.

L' impatto dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti significa, nello specifico: potresti ancora avere un profitto sulla carta (utile contabile), ma non avere più liquidità per pagare le riparazioni.

L'impatto sul valore di mercato (tasso di capitalizzazione)

Un aspetto spesso sottovalutato è l' influenza indiretta dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti attraverso il valore dell'immobile.

Gli investitori valutano gli immobili commerciali in base ai rendimenti attesi. Se i tassi dei mutui aumentano (e quindi il rendimento dei titoli di Stato sicuri), gli investitori richiedono anche un rendimento più elevato per il rischio associato agli immobili.

• La conseguenza: se il rendimento richiesto sull'investimento aumenta, il prezzo di acquisto deve diminuire (ipotizzando lo stesso affitto).
• Quando i tassi di interesse aumentano, spesso i prezzi degli immobili commerciali diminuiscono.

hanno un impatto enorme sui rendimenti in termini di rendimento totale. Chi è costretto a vendere subisce perdite.

Il rischio del rifinanziamento

I prestiti commerciali hanno spesso una durata compresa tra 5 e 10 anni. Alla scadenza di un mutuo a tasso fisso, l' impatto dei tassi di interesse sui rendimenti è notevole.

Se devi rinnovare un mutuo dall'1,0% al 4,0%, i tuoi costi triplicheranno da un giorno all'altro.

• Molti investimenti commerciali che erano "sul filo del rasoio" crollano a questo punto.
• L' impatto dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti può indurre la banca a richiedere fondi aggiuntivi (più capitale proprio) perché la sostenibilità non è più garantita con i nuovi tassi di interesse.

Strategie per mitigare l'impatto

È possibile ridurre al minimo l' impatto dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti ?

• Elevato capitale proprio: minore è il debito, minore è l'impatto dei tassi di interesse sui rendimenti . Per gli immobili commerciali, le banche spesso richiedono comunque il 40-50% di capitale proprio.
• Locazioni indicizzate: nel settore commerciale, sono comuni le locazioni indicizzate all'indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC). Se i tassi di interesse e l'inflazione aumentano, è consentito aumentare il canone di locazione. Questo compensa in parte l' impatto negativo dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti .
• Corrispondenza delle scadenze: cerca di allineare la durata del mutuo con quella del contratto di locazione. Se hai un inquilino impegnato per 10 anni, sottoscrivi un mutuo a tasso fisso decennale. In questo modo, consideri l' impatto dei tassi di interesse del mutuo sul tuo rendimento e garantisci il tuo margine di profitto.

Conclusione

La domanda "In che modo i tassi ipotecari influenzano i rendimenti?" è cruciale nel settore commerciale. L' impatto dei tassi ipotecari sui rendimenti è la leva più potente nei calcoli. L'aumento dei tassi di interesse erode il flusso di cassa, inverte l' effetto leva e spesso persino deprime i prezzi degli immobili.

Chi investe in immobili commerciali non dovrebbe contare su tassi di interesse favorevoli. È necessario condurre degli stress test: cosa succede all'impatto del tasso di interesse del mio mutuo sui rendimenti se il tasso sale al 4 o 5%? L'immobile sarà ancora autosufficiente? Solo chi dispone di un capitale proprio sufficiente e collega strategicamente il periodo di tasso di interesse fisso ai contratti di locazione può gestire l' impatto volatile dei tassi di interesse del mutuo sui rendimenti e ottenere profitti a lungo termine.

Se vuoi simulare come diversi scenari di tassi di interesse influiscono sul tuo flusso di cassa o quali banche offrono attualmente i margini migliori per ridurre al minimo l' impatto negativo dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti , Loft fornisce strumenti di calcolo professionali e confronti di mercato.

Glossario

• leva finanziaria : l'impatto del finanziamento tramite debito sul rendimento del capitale proprio. Se il rendimento totale è superiore al tasso di interesse del prestito, l' influenza degli interessi del mutuo sul rendimento ha un effetto positivo (spinta).
• Tasso di capitalizzazione (Cap Rate): rapporto tra il reddito netto da locazione e il prezzo di acquisto. Solitamente aumenta all'aumentare dei tassi di interesse, con conseguente calo del valore degli immobili.
• Flusso di cassa: il surplus derivante dagli affitti al netto di tutti i costi (inclusi gli interessi). L' impatto dei tassi di interesse sui mutui sui rendimenti si riflette direttamente sulla liquidità.
• Maturity matching: strategia di allineamento della durata del finanziamento con la durata del leasing per neutralizzare il rischio di tasso di interesse.
• Spread: la differenza tra il rendimento da locazione e il tasso di interesse del mutuo. Maggiore è lo spread, minore è il rischio derivante dall'influenza dei tassi di interesse del mutuo sul rendimento .