In che modo le banche considerano i costi di manutenzione nei calcoli del patrimonio netto?

La matematica delle banche: commissioni fisse invece di ricevute individuali

Per capire come vengono calcolati i costi di manutenzione di un immobile , dobbiamo approfondire l'analisi di convenienza. La banca non esamina le fatture dei singoli appaltatori, ma utilizza dati statistici.

La regola dell'1 percento per il calcolo dei costi di manutenzione della proprietà

Il gold standard nel settore bancario svizzero per il calcolo dei costi di manutenzione degli immobili è la "regola dell'1%. Le banche stimano annualmente una cifra compresa tra lo 0,7% e l'1,0% del valore di mercato dell'immobile per i costi accessori (elettricità, acqua, assicurazione) e la manutenzione (riparazioni, ristrutturazioni).

• Perché questo valore? Il calcolo della manutenzione di un immobile si basa sul presupposto che un immobile debba essere regolarmente ristrutturato durante tutto il suo ciclo di vita (tetto, riscaldamento, facciata).
• L'effetto: per una casa del valore di 1 milione di franchi svizzeri, la banca include nei suoi calcoli un costo di manutenzione annuale fisso di 10.000 franchi . A questo importo si aggiungono gli interessi calcolati (5%) e l'ammortamento. Solo se il tuo reddito copre ampiamente questa somma (max. 33% del tuo stipendio lordo) riceverai l'approvazione.

Differenziazione nel calcolo della manutenzione degli immobili

Non tutte le banche trattano tutti gli immobili allo stesso modo. I costi di manutenzione degli immobili possono variare a seconda della tipologia.

• Nuovi edifici: alcuni istituti applicano un'aliquota ridotta per il calcolo dei costi di manutenzione degli immobili di nuova costruzione durante i primi 10 anni (ad esempio, 0,5% o 0,6%), poiché le garanzie sono in vigore e tutto è nuovo. Questo semplifica la gestione dei costi in modo conveniente.
• Edifici più vecchi: per gli immobili non ristrutturati, i costi di manutenzione stimati possono essere maggiorati. Se si evidenzia un arretrato di investimenti necessari, la banca può anche calcolare internamente l'1,2% o richiedere che i costi di ristrutturazione vengano dedotti direttamente dal patrimonio netto.
• Proprietà condominiale: in questo caso, i contributi al fondo di riserva vengono considerati nel calcolo della manutenzione dell'immobile . Se questi sono troppo bassi, la banca spesso ne aumenta il valore nel suo calcolo interno della manutenzione dell'immobile .

Impatto sui requisiti di capitale proprio

In che modo il calcolo della manutenzione dell'immobile è correlato al tuo patrimonio netto? Indirettamente, ma in modo significativo. Se il calcolo della manutenzione dell'immobile mostra che i costi accessori superano il tuo budget (sostenibilità > 33%), hai due opzioni:

• Guadagnare di più (difficile nel breve termine).
• Sottoscrivi un mutuo più basso. Per ridurre l'importo del mutuo, devi apportare più capitale proprio . Il calcolo rigoroso dei costi di manutenzione dell'immobile da parte di una banca può comportare che, invece del solito 20%, improvvisamente ti serva un capitale proprio del 25% o del 30% per garantire che le rate mensili siano proporzionate al tuo reddito. I calcoli per la manutenzione dell'immobile sono quindi spesso la forza motrice nascosta dietro i requisiti di capitale proprio più elevati.

Costi accessori vs. costi di manutenzione nel calcolo della manutenzione dell'immobile

Per un calcolo preciso dei costi di manutenzione degli immobili, si distinguono due categorie, anche se spesso le banche le combinano:

• Costi di gestione (costi accessori): dipendono dai consumi (acqua, gasolio/elettricità, raccolta rifiuti). Rappresentano una parte minore del calcolo della manutenzione dell'immobile .
• Costi di manutenzione: servono a preservare il valore dell'immobile (imbianchini, giardinieri, idraulici). Questa è la grande incognita nel calcolo dei costi di manutenzione immobiliare . Le banche lo sanno: chi risparmia sulla manutenzione immobiliare vive del proprio capitale. Prima o poi, il martello cadrà . Ecco perché raramente si discostano dalla prudente linea guida dell'1% nei loro calcoli di manutenzione immobiliare , anche se prometti di fare tutte le riparazioni da solo .

Il pericolo di sottovalutare i costi di manutenzione degli immobili

Perché le banche sono così inflessibili nel calcolo dei costi di manutenzione dell'immobile ? Molti acquirenti dipingono un quadro roseo della loro situazione. "Non riscaldo molto" o "Non ho bisogno di un giardiniere". Ma la banca deve tutelarsi contro lo scenario peggiore. Se i prezzi dell'energia aumentano, i costi delle utenze schizzano alle stelle. Se il calcolo dei costi di manutenzione dell'immobile è stato troppo restrittivo, il mutuatario si troverà in difficoltà finanziarie. Un calcolo rigoroso dei costi di manutenzione dell'immobile, quindi, ti protegge da te stesso. Ti costringe a pianificare riserve di cui potresti non aver effettivamente bisogno per altri 15 anni (ad esempio, per un nuovo impianto di riscaldamento), ma che sono già incluse nel calcolo teorico dei costi di manutenzione dell'immobile .

Strategie per i mutuatari

È possibile influenzare il calcolo dei costi di manutenzione degli immobili ?

• Certificato energetico: per le case ristrutturate a basso consumo energetico (Minergie), alcune banche sono disposte a negoziare e a ridurre leggermente l'importo utilizzato nel calcolo della manutenzione dell'immobile (ad esempio allo 0,6% o allo 0,7%).
• Fondo di rinnovo: per gli appartamenti, un fondo di rinnovo ben finanziato è utile. Dimostra alla banca che sono già stati effettuati accantonamenti per i costi di manutenzione dell'immobile . Tuttavia, il calcolo dei costi di manutenzione dell'immobile rimane un fattore fisso. Chi non riesce a sostenere la spesa a causa del calcolo dei costi di manutenzione dell'immobile, di solito deve integrarlo con capitale proprio.

Conclusione

La domanda "Come tengono conto le banche dei costi di manutenzione?" rivela che il finanziamento immobiliare è molto più di un semplice confronto dei tassi di interesse. Il calcolo dei costi di manutenzione dell'immobile funge da rete di sicurezza per la banca. In genere, stanzia circa l'1% del valore di mercato dell'immobile come costi annuali per garantire che il cliente possa permettersi la casa a lungo termine.

Questo calcolo conservativo della manutenzione dell'immobile potrebbe inizialmente sembrare un ostacolo, poiché aumenta le richieste sul reddito o sul patrimonio netto. Tuttavia, ha senso. Un calcolo realistico della manutenzione dell'immobile ti impedisce di diventare " povero di casa ", ovvero di possedere una casa grande ma non avere più soldi per vivere. Accetta il calcolo della manutenzione dell'immobile come un test di stress necessario per il tuo budget.

Se vuoi sapere in che modo una ristrutturazione a basso consumo energetico potrebbe influire positivamente sui calcoli di manutenzione immobiliare della tua banca , o se il tuo capitale è sufficiente per soddisfare i rigorosi standard di convenienza, Loft offre strumenti di calcolo dettagliati e consulenza imparziale.

Glossario

• Calcolo della manutenzione dell'immobile: calcolo dei costi annuali previsti per la gestione e la manutenzione di un immobile, che le banche utilizzano per valutarne l'accessibilità economica.
• Valore di mercato: il valore di mercato attuale dell'immobile. Costituisce la base per il calcolo della percentuale di manutenzione dell'immobile (solitamente l'1%).
• Accessibilità: rapporto tra i costi totali (interessi, ammortamento, calcoli di manutenzione dell'immobile ) e il reddito lordo.
• Costi operativi: costi correnti quali elettricità, acqua e assicurazione, che rientrano nel calcolo della manutenzione dell'immobile .
• **Fondo di rinnovo: conto di riserva per la proprietà condominiale. Un saldo elevato può influenzare positivamente il calcolo individuale dei costi di manutenzione dell'immobile** da parte della banca .