In quali condizioni sono il tetto, il riscaldamento, le tubature e gli impianti elettrici della casa che voglio acquistare?

I quattro pilastri della struttura edilizia: un check-up tecnico

Il tetto: il costoso scudo protettivo

Quando si valutano le condizioni di una casa prima dell'acquisto , la prima cosa da considerare è il tetto. È la parte dell'edificio più sottoposta a sollecitazioni. Protegge il vostro investimento da pioggia, neve e calore. Un tetto a falde dura in genere dai 40 ai 50 anni, mentre un tetto piano dura spesso solo dai 25 ai 30 anni. Una volta trascorso questo periodo, dovreste aspettarvi riparazioni significative.

Per valutare le condizioni di una casa prima dell'acquisto , prestate attenzione alle tegole del tetto: sono ricoperte di muschio, spostate o fragili? La linea del tetto appare ondulata? Questo indica problemi con la struttura del tetto. Ancora più importante per valutare le condizioni di una casa prima dell'acquisto è l'isolamento. Un'occhiata in soffitta rivela molto: vedete tegole nude o un vecchio e sottile strato di isolamento in fibra di vetro ? Una mancanza di isolamento significa caldo in estate e costi di riscaldamento elevati in inverno. Una scarsa efficienza energetica nella zona del tetto di una casa prima dell'acquisto richiede quasi sempre una ristrutturazione, che può rapidamente costare tra 50.000 e 80.000 franchi svizzeri.

Riscaldamento: il battistrada dei costi operativi

L'impianto di riscaldamento è il cuore della tecnologia di un edificio e un fattore critico nella valutazione delle condizioni di un'abitazione al momento dell'acquisto . La durata di un generatore di calore (a gasolio o a gas) è di circa 15-20 anni. Se trovate una caldaia del 2000 in cantina, è tecnicamente alla fine della sua vita utile. Pertanto, le condizioni dell'abitazione al momento dell'acquisto sono compromesse dalla necessità di una sostituzione immediata.

Ma non è solo una questione di età. Le condizioni di un'abitazione al momento dell'acquisto devono essere valutate alla luce delle normative energetiche cantonali ( MuKEn ). In molti cantoni, non è più possibile sostituire semplicemente un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio con uno nuovo; è invece necessario passare a fonti di energia rinnovabili (ad esempio, una pompa di calore). Ciò richiede spesso investimenti nell'involucro edilizio. Richiedete il rapporto di manutenzione aggiornato e i dati di consumo. Un consumo elevato indica una scarsa efficienza energetica al momento dell'acquisto . Inoltre, verificate la distribuzione del calore: i vecchi radiatori sono spesso incompatibili con le moderne pompe di calore a bassa temperatura, il che influisce negativamente sulle condizioni dell'abitazione al momento dell'acquisto e sui necessari investimenti successivi.

L'impianto idraulico: il pericolo invisibile

Le tubature dell'acqua sono nascoste nei muri, motivo per cui il loro stato viene spesso trascurato al momento dell'acquisto di una casa. Ma è proprio qui che si annidano i danni causati dall'acqua. Nelle case costruite prima del 1990, venivano spesso utilizzate tubature in ferro zincato. Queste hanno una durata di circa 30-40 anni. Dopodiché, si corrodono dall'interno ( ruggine ) o si calcificano.

Per verificare le condizioni dell'impianto idraulico prima di acquistare una casa, eseguite una "prova di pressione": aprite l'acqua a tutto gas sia in bagno che in cucina contemporaneamente. La pressione cala notevolmente? L'acqua è brunastra (rugginosa)? Questi sono segnali di allarme di una condizione critica . Una tubatura rotta è l'incubo di ogni proprietario di casa. Se è necessario sostituire tutte le colonne montanti ( ripristino delle tubazioni ), è necessario aprire pareti e piastrelle. Questo è rumoroso, disordinato e costoso. Una casa in buone condizioni è caratterizzata da tubature già ristrutturate (in acciaio inox o plastica). Chiedete specificatamente quando le tubature sono state lavate o sostituite l'ultima volta per valutare accuratamente le condizioni della casa prima di acquistare .

Impianti elettrici: la sicurezza prima di tutto

Nulla è cambiato in modo così radicale negli ultimi decenni come la nostra domanda di elettricità. Piani cottura a induzione, forni a vapore, uffici domestici e auto elettriche stanno mettendo a dura prova la rete elettrica. Pertanto, l' impianto elettrico delle case con più di 30 anni è spesso inadeguato al momento dell'acquisto. I vecchi impianti non sono solo inefficienti, ma anche pericolosi (rischio di incendi dei cavi).

Date un'occhiata alla scatola dei fusibili per valutare approssimativamente le condizioni della casa prima di acquistarla . Vedete ancora vecchi fusibili a vite in ceramica? Manca il dispositivo di protezione differenziale (RCD)? Questi sono indizi di un'installazione obsoleta. In Svizzera, un certificato di sicurezza (SiNa) è obbligatorio ogni volta che l'immobile cambia proprietario (dopo un periodo di 5 anni dall'ultima ispezione). Assicuratevi di richiedere questo SiNa. Certifica che la casa è elettricamente sicura al momento dell'acquisto. Tuttavia, nota: il SiNa conferma solo la sicurezza, non le prestazioni. Se desiderate installare una wallbox per la vostra auto elettrica, anche una casa apparentemente sicura al momento dell'acquisto potrebbe significare dover aggiornare il sistema di allacciamento e distribuzione domestico con una spesa considerevole.

Conclusione

Alla domanda "In che condizioni è la casa?" non si dovrebbe rispondere con l'istinto, ma con la ragione. Le condizioni di una casa al momento dell'acquisto sono definite dalla vita utile residua del tetto, dell'impianto di riscaldamento, dell'impianto idraulico e dell'impianto elettrico. Una casa esteticamente gradevole può rivelarsi tecnicamente inadeguata se tutti e quattro i componenti hanno raggiunto contemporaneamente la fine del loro ciclo di vita.

Non lasciatevi ingannare dall'aspetto estetico. Controllate l'età dei componenti e confrontatela con la loro durata di vita media. Le cattive condizioni di una casa al momento dell'acquisto non sono necessariamente un fattore decisivo, ma devono essere considerate nel prezzo (detraendo eventuali spese di manutenzione differita). Calcolate onestamente questi costi prima di fare un'offerta. Solo chi conosce le reali condizioni della propria casa al momento dell'acquisto può acquistare con sicurezza.

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Glossario

• Condizioni dell'abitazione al momento dell'acquisto: lo stato tecnico ed energetico di un immobile al momento del trasferimento della proprietà, fondamentale per le future esigenze di investimento.
• SiNa (Certificato di Sicurezza): Documento obbligatorio che attesta la sicurezza degli impianti elettrici. Un SiNa aggiornato è essenziale per garantire la sicurezza di un'abitazione al momento dell'acquisto .
• Arretrati di investimento: la somma dei costi per la manutenzione posticipata. Un elevato arretrato di investimento peggiora drasticamente le condizioni di un'abitazione al momento dell'acquisto .
• MuKEn (Regolamento modello dei Cantoni nel settore energetico): leggi che prescrivono come procedere in caso di ristrutturazione di un impianto di riscaldamento (ad esempio obbligo di utilizzare energie rinnovabili), che influiscono sullo stato di un'abitazione al momento dell'acquisto .
• Ristrutturazione delle condutture : la sostituzione completa di tutte le condutture idriche verticali di un edificio. Un intervento costoso se le condutture sono in cattive condizioni al momento dell'acquisto di una casa.