Quali ristrutturazioni dovrei assolutamente verificare prima di acquistare un immobile?

Il check-up tecnico: la sostanza prima dell'estetica

L'involucro edilizio: lo scudo protettivo più costoso

Quando si inizia a valutare le potenziali esigenze di ristrutturazione , è sempre meglio iniziare dall'esterno. Il tetto e la facciata sono gli elementi più costosi di una casa. Proteggono la struttura dell'edificio dagli agenti atmosferici. Un tetto ha una durata di circa 40-50 anni. Per valutare la necessità di ristrutturazioni in questa zona , è necessario verificare la presenza di tegole spostate, muschio o perdite nel massetto. Un nuovo tetto può facilmente costare tra i 60.000 e gli 80.000 franchi svizzeri. Dimenticare di far controllare quest'area per le ristrutturazioni rischia di incorrere nella spesa più grande del budget. Anche la facciata rivela molto. Crepe nell'intonaco o vernice scrostata sono segnali d'allarme. È necessario prestare particolare attenzione alle ristrutturazioni nella zona del plinto , poiché l'umidità può risalire lì. La ristrutturazione della facciata, incluso l'isolamento, è un investimento significativo di cui è necessario essere consapevoli prima di acquistare un immobile.

Riscaldamento ed energia: le leggi fanno aumentare i costi

Il secondo ambito importante in cui è assolutamente necessario considerare le ristrutturazioni è la tecnologia energetica. In Svizzera, in materia di energia si applicano rigide normative cantonali modello ( MuKEn ). Un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio o a gas spesso non può essere semplicemente sostituito. Se si desidera valutare le opzioni di ristrutturazione , verificare l'anno di fabbricazione della caldaia. Ha più di 15 anni? Allora la sostituzione è imminente. Non solo è necessario considerare i costi dell'impianto di riscaldamento in sé, ma anche verificare se è possibile un sistema alternativo (ad esempio una pompa di calore). Questo richiede spesso misure di isolamento aggiuntive. Chi trascura di far valutare le ristrutturazioni energetiche in questo ambito rischia di acquistare un immobile che nel giro di pochi anni comporterà elevate spese legali.

Il rischio invisibile: acqua ed elettricità

Anche se una cucina vecchia può sembrare vecchia, le tubature sono nascoste nei muri. Tuttavia, è necessario esaminare attentamente eventuali ristrutturazioni . I tubi dell'acqua in ferro zincato (utilizzati fino al 1990 circa) si corrodono e si incrostano. Per valutare la necessità di ristrutturazioni , eseguire una prova di pressione: aprire diversi rubinetti contemporaneamente. La pressione scende significativamente o esce acqua arrugginita? Allora è probabile che sia necessaria una revisione idraulica . È inoltre necessario controllare l'impianto elettrico per eventuali ristrutturazioni . Vecchie scatole portafusibili con fusibili a vite indicano un cablaggio obsoleto. Un certificato di sicurezza (SiNa) è obbligatorio, ma non fornisce informazioni sulla capacità dell'impianto. Si prevede di ricaricare un'auto elettrica? In tal caso, è necessario verificare la capacità del cablaggio e la necessità di ristrutturazioni prima dell'acquisto.

Inquinanti: l'eredità dei vecchi problemi in cantina

Per le case costruite prima del 1990, è necessario considerare un altro aspetto delle ristrutturazioni : l'amianto e altri materiali pericolosi. L'amianto si trova spesso negli adesivi per piastrelle, nei pavimenti o nei pannelli delle facciate. Finché il materiale rimane inattivo, è spesso innocuo. Tuttavia, non appena si intraprendono lavori di ristrutturazione (ad esempio, la ristrutturazione del bagno), diventa critico e costoso. La bonifica dell'amianto richiede aziende specializzate. Se si prevede di demolire pareti o sostituire pavimenti, è assolutamente necessario far controllare la casa per verificare la presenza di materiali pericolosi e i relativi lavori di ristrutturazione in anticipo . Una verifica dell'amianto costa qualche centinaio di franchi, ma può evitare migliaia di franchi di costi di smaltimento.

Finestre e porte: i punti deboli dell'isolamento

Le finestre sono gli occhi di una casa e sono fondamentali per la sua efficienza energetica. Per valutare la necessità di ristrutturazioni , guardate all'interno dei telai. Spesso è stampato l'anno di costruzione. Le finestre degli anni '80 (doppi vetri di prima generazione) oggi sono spesso opache o presentano perdite. Per determinare l'entità della necessità di ristrutturazioni , verificate la fluidità di apertura e chiusura e confrontate il telaio con quello di una candela (c'è corrente d'aria?). Sostituire tutte le finestre di una casa unifamiliare può facilmente costare 30.000 franchi svizzeri. È necessario includere questa spesa nel budget se si desidera valutare seriamente tutte le esigenze di ristrutturazione .

Strategia: come procedo?

Per un profano, è difficile controllare tutti gli interventi di ristrutturazione tecnica . Crea un elenco dei componenti e della loro età. Confrontalo con la loro durata di vita media.

• Il componente è più vecchio della sua durata prevista? Includi il costo totale della riparazione.
• È a metà del suo ciclo di vita? Assegna una quota proporzionale dei costi. Chi procede sistematicamente e fa revisionare ogni ristrutturazione punto per punto arriverà a una cifra realistica, spesso di gran lunga superiore al prezzo di acquisto. Questa cifra è tuo L' argomento più importante nelle trattative sui prezzi .

Conclusione

Alla domanda "Quali ristrutturazioni dovrei controllare ?" la risposta è chiara: concentrarsi sulla struttura e sulla tecnologia dell'edificio, non sull'aspetto estetico. Sostituire un tetto, un impianto di riscaldamento o un impianto idraulico costa molto di più che tinteggiare o pavimentare.

L'errore più comune è considerare il prezzo di acquisto come il prezzo finale. Solo chi ha ispezionato attentamente tutti i lavori di ristrutturazione in corso prima dell'appuntamento con il notaio – idealmente con l'aiuto di un geometra – conosce il vero valore dell'immobile. Una manutenzione differita non rilevata è il peggior nemico del ritorno sull'investimento e della tranquillità. Investi tempo nell'ispezione: ne vale la pena.

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Glossario

• Revisione delle ristrutturazioni: il processo di due diligence tecnica prima dell'acquisto per determinare le esigenze di investimento.
• Arretrati di investimento: la somma dei costi per la manutenzione differita che un acquirente deve affrontare immediatamente. Questo aspetto deve essere considerato quando... Ristrutturazioni controllo A identificare .
• MuKEn : Norme modello dei Cantoni nel settore energetico. Stabiliscono quali standard energetici si applicano alle ristrutturazioni, con conseguenti ripercussioni sui costi.
• SiNa (Certificato di Sicurezza): documento che certifica la sicurezza degli impianti elettrici. È un documento importante quando è necessario ispezionare gli impianti elettrici.
• Involucro edilizio: lo strato esterno della casa (tetto, facciata, finestre, piano interrato), fondamentale per il consumo energetico e la protezione della struttura.