Welche Maklerprovisionen muss ich beim Kauf einer Immobilie als Eigenheim einplanen?

Das Schweizer Standard-Modell: Der Verkäufer zahlt

Im Gegensatz zu Deutschland oder anderen europäischen Ländern gilt im Schweizer Immobilienmarkt fast flächendeckend das sogenannte „Bestellerprinzip“. Das bedeutet: Wer die Musik bestellt, bezahlt sie auch. In 95 Prozent der Fälle beauftragt der Verkäufer den Makler mit dem Verkauf seiner Liegenschaft. Folglich ist es auch der Verkäufer, der die Provision schuldet.

Für dich als Käufer heisst das: Du musst in der Regel keine direkte Maklerprovision Kauf einplanen. In den gängigen Inseraten auf Plattformen wie Homegate oder ImmoScout24 ist die Dienstleistung des Maklers für dich als Interessent kostenlos. Du erhältst das Exposé, die Besichtigung und die Beratung, ohne dass dir am Ende eine Rechnung für eine Maklerprovision Kauf ins Haus flattert.

Die Ausnahme: Der Suchauftrag (Suchmandat)

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme, bei der du sehr wohl eine Maklerprovision Kauf zahlen musst. Dies ist der Fall, wenn du den Spiess umdrehst und selbst einen Makler beauftragst.

Wenn du keine Zeit hast, selbst zu suchen, oder Zugang zu „Off-Market“-Immobilien wünschst, kannst du einen „Suchmakler“ engagieren. In diesem Fall bist du der Besteller. Im Suchmandat wird vertraglich festgehalten, dass du im Erfolgsfall eine Maklerprovision Kauf schuldest. Diese liegt marktüblich zwischen 1,5 % und 3 % des Kaufpreises oder wird als Pauschale vereinbart. Hier ist die Maklerprovision Kauf also ein bewusster Teil deiner Strategie und keine versteckte Gebühr.

Versteckte Kosten: Die indirekte Maklerprovision Kauf

Auch wenn du keine Rechnung mit dem Betreff „Maklerprovision Kauf“ erhältst, zahlst du sie ökonomisch gesehen oft trotzdem mit. Wie funktioniert das?

Ein Verkäufer, der einen Makler engagiert, kalkuliert dessen Honorar (meist 2 % bis 3 % des Verkaufspreises) in den Angebotspreis ein.

Beispiel: Ein Haus hat einen Wert von 1'000'000 Franken. Der Makler kostet 30'000 Franken. Der Verkäufer schreibt das Haus für 1'030'000 Franken aus.

Du überweist zwar den gesamten Betrag an den Verkäufer, finanzierst damit aber indirekt dessen Ausgaben. Eine explizite Maklerprovision Kauf taucht für dich aber nirgends auf – weder im Kaufvertrag noch auf einer separaten Rechnung. Das ist wichtig für deine Bankfinanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis (sofern er dem Verkehrswert entspricht), aber sie würde keine separate Maklerprovision Kauf finanzieren.

Vorsicht bei „Doppelmäkelei“

Ein Begriff, den du kennen solltest, wenn es um die Maklerprovision Kauf geht, ist die „Doppelmäkelei“. Das Schweizer Obligationenrecht (OR) ist hier streng. Ein Makler darf grundsätzlich nicht von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) für dasselbe Geschäft kassieren, wenn dies nicht ausdrücklich offen gelegt und von beiden genehmigt wurde oder wenn es seinen Interessenkonflikt verschleiert.

Sollte ein Makler versuchen, vom Verkäufer eine Provision und gleichzeitig von dir eine Maklerprovision Kauf zu verlangen, ist Vorsicht geboten. Dies ist im regulären Wohnimmobilienmarkt unüblich und oft unseriös. Seriöse Makler werden dir niemals eine Maklerprovision Kauf berechnen, wenn sie bereits vom Verkäufer mandatiert sind.

Unterschied zu den Nachbarländern (Wichtig für Zuzüger)

Besonders für Zuzüger aus Deutschland ist die Schweizer Regelung zur Maklerprovision Kauf oft überraschend positiv.

Deutschland: Hier war es lange üblich, dass der Käufer bis zu 7,14 % Provision zahlte. Zwar gilt dort mittlerweile oft eine Teilung, aber die Maklerprovision Kauf bleibt ein Kostenfaktor.

Schweiz: Hier ist die Maklerprovision Kauf für den Käufer ein Fremdwort (ausser beim Suchmandat).

Wenn du als Expat in die Schweiz ziehst, kannst du diesen Posten in deinem Budget getrost streichen. Verwechsle die Maklerprovision Kauf aber nicht mit den Notariats- und Grundbuchgebühren – diese fallen sehr wohl an und müssen von dir getragen werden.

Was steht im Reservationsvertrag?

Ein kritischer Moment bezüglich der Maklerprovision Kauf ist die Unterzeichnung des Reservationsvertrags. Manchmal versuchen unseriöse Akteure, hier Gebühren zu verstecken. Lies das Kleingedruckte genau. Eine Anzahlung für die Reservation ist normal (und wird an den Kaufpreis angerechnet). Es darf dort aber keine Klausel stehen, die diese Anzahlung in eine „Bearbeitungsgebühr“ oder eine verdeckte Maklerprovision Kauf umwandelt, falls der Kauf nicht zustande kommt. Das Geld muss zweckgebunden für den Kauf sein.

Verhandlungstaktik und Maklerprovision Kauf

Kannst du den Kaufpreis drücken, indem du auf die Maklerprovision Kauf hinweist? Da die Provision im Preis eingepreist ist, hast du theoretisch Spielraum. Wenn du direkt mit dem Eigentümer verhandelst (ohne Makler), könntest du argumentieren, dass er sich die Provision spart und dir beim Preis entgegenkommen soll. Ist jedoch ein Makler involviert, ist dessen Honorar vertraglich fixiert. Du kannst den Preis verhandeln, aber das Argument „Sparen Sie sich die Maklerprovision Kauf“ zieht hier nicht, da der Verkäufer vertraglich gebunden ist.

Zusammenfassung der Kosten für dich

Um es klar zu sagen: In 99 von 100 Fällen sieht deine Kostenaufstellung so aus:

• Kaufpreis: 100 %
• Notar/Grundbuch: ca. 0,5 % - 3,5 % (je nach Kanton)
• Maklerprovision Kauf: 0,0 %

Es gibt keine gesetzliche Pflicht für eine Maklerprovision Kauf durch den Erwerber. Sollte dir jemand eine solche Rechnung stellen, prüfe das Mandat. Hast du nichts unterschrieben, schuldest du auch keine Maklerprovision Kauf.

Fazit

Die Angst vor der Maklerprovision Kauf ist in der Schweiz meist unbegründet. Das Marktmodell schützt dich als Käufer vor direkten Zusatzkosten durch den Vermittler. Solange du keinen expliziten Suchauftrag unterschreibst, ist die Dienstleistung des Maklers für dich kostenlos – finanziert wird sie indirekt über den Kaufpreis.

Sei dennoch wachsam: Unterschreibe nichts, was du nicht verstehst, und achte darauf, dass im Reservationsvertrag keine versteckte Maklerprovision Kauf lauert. Geniesse den Vorteil des Schweizer Systems und nutze das gesparte Geld lieber für die Notarkosten oder die Einrichtung.

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Glossar

Maklerprovision Kauf (Courtage): Das Erfolgshonorar für den Immobilienvermittler. In der Schweiz meist vom Verkäufer getragen, beträgt es üblicherweise 2–3 % des Verkaufspreises.

Bestellerprinzip: Der Grundsatz, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Da meist der Verkäufer den Auftrag erteilt, entfällt die direkte Maklerprovision Kauf für den Erwerber.

Suchmandat: Ein Vertrag, bei dem du als Käufer einen Makler beauftragst, eine Immobilie für dich zu finden. In diesem Fall musst du eine Maklerprovision Kauf bezahlen.

Doppelmäkelei: Wenn ein Makler für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätig ist und von beiden kassiert. Dies ist ohne Offenlegung und Zustimmung oft unzulässig.

Reservationsvertrag: Vorvertrag zur Sicherung der Immobilie. Hier darf keine versteckte Maklerprovision Kauf enthalten sein, sondern nur eine Anzahlung auf den Kaufpreis.

In der Schweiz musst du als Käufer in der Regel keine direkte Maklerprovision Kauf einplanen. Es gilt das Bestellerprinzip: Da meist der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt dieser auch die Kosten (ca. 2–3 % des Preises). Eine Ausnahme bildet das Suchmandat: Wenn du selbst einen Makler engagierst, um ein Objekt für dich zu finden, musst du die vereinbarte Maklerprovision Kauf selbst bezahlen.