Welche Notar- und Grundbuchkosten entstehen beim Eigenheim-Kauf?

Die Zusammensetzung der Gebühren im Detail

Was sind Notar- und Grundbuchkosten genau?

Die Notar- und Grundbuchkosten setzen sich aus zwei getrennten, aber eng verknüpften Posten zusammen. Beide basieren meist auf der Höhe des Kaufpreises oder der Pfandsumme.

Notariatskosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Er prüft die Rechtmässigkeit, klärt über Risiken auf und beglaubigt die Unterschriften. Sein Honorar ist ein wesentlicher Teil der Notar- und Grundbuchkosten.

Grundbuchgebühren: Das Grundbuchamt ist die staatliche Stelle, die die Eigentumsverhältnisse registriert. Für die Arbeit der Eintragung (Mutation) erhebt der Staat Gebühren. Diese bilden den zweiten Block der Notar- und Grundbuchkosten.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Notar- und Grundbuchkosten nicht verhandelbar sind wie ein Maklerhonorar. Sie basieren auf kantonalen Tarifen oder Verordnungen.

Regionale Unterschiede: Der Föderalismus schlägt zu

Wenn wir über Notar- und Grundbuchkosten sprechen, müssen wir über den Kanton sprechen, in dem die Immobilie steht. Die Schweiz kennt drei Notariatssysteme, die die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten massgeblich beeinflussen:

Amtsnotariat (z. B. Zürich, Schaffhausen, Thurgau): Hier ist der Notar eine Amtsperson, oft direkt beim Grundbuchamt angesiedelt. Die Notar- und Grundbuchkosten sind hier oft günstiger, da sie fixen staatlichen Tarifen folgen. In Zürich betragen die Notar- und Grundbuchkosten für die Beurkundung beispielsweise 0,1 % des Kaufpreises.

Freiberufliches Notariat (z. B. Bern, Aargau, Basel, Genf): Hier sind Notare selbstständig. Zwar gibt es Gebührenordnungen, aber die Notar- und Grundbuchkosten sind hier tendenziell höher als im Amtsnotariat.

Gemischtes System: Einige Kantone kennen Mischformen.

Das Wissen um das System hilft dir, die Notar- und Grundbuchkosten besser einzuschätzen. Ein Hauskauf im Kanton Bern verursacht oft deutlich höhere Notar- und Grundbuchkosten als ein vergleichbarer Kauf im Kanton Zürich.

Der Schuldbrief: Ein Kostentreiber

Die Notar- und Grundbuchkosten fallen nicht nur für den eigentlichen Kaufvertrag an. Wenn du eine Hypothek aufnimmst, verlangt die Bank einen Schuldbrief als Sicherheit. Die Errichtung dieses Schuldbriefs löst erneut Notar- und Grundbuchkosten aus.

Diese spezifischen Notar- und Grundbuchkosten berechnen sich nach der Höhe der Hypothek (Pfandsumme).

Beurkundung des Schuldbriefs: Der Notar muss auch die Pfanderrichtung beurkunden.

Eintragung des Pfandrechts: Das Grundbuchamt trägt die Belastung ein.

Zusammengenommen machen diese Notar- und Grundbuchkosten für den Schuldbrief oft 0,1 % bis 0,3 % der Kreditsumme aus. Spartipp: Prüfe, ob auf der Immobilie bereits ein Schuldbrief lastet, den du vom Vorbesitzer übernehmen kannst. Dies spart enorme Notar- und Grundbuchkosten, da keine neue Errichtung nötig ist, sondern nur eine Übertragung.

Wer bezahlt die Rechnung?

Eine der häufigsten Fragen ist: Wer trägt die Notar- und Grundbuchkosten? Das Gesetz gibt oft dispositives Recht vor, was bedeutet, dass die Parteien es anders vereinbaren können. Marktüblich ist Folgendes:

• Kaufvertrag: Die Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsübertragung werden meist hälftig (50/50) zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

• Schuldbrief: Da der Schuldbrief allein deiner Finanzierung dient, trägst du als Käufer diese spezifischen Notar- und Grundbuchkosten in der Regel zu 100 Prozent allein.
• Es lohnt sich, im Kaufvertrag explizit festzuhalten, wie die Notar- und Grundbuchkosten aufgeteilt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
• Kalkulationsbeispiel und Richtwerte

Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten nun konkret? Als Faustformel solltest du für die reinen Notar- und Grundbuchkosten (ohne Handänderungssteuer!) mit etwa 0,2 % bis 0,5 % des Kaufpreises rechnen.

Beispielrechnung (Kanton mit Amtsnotariat, z.B. Zürich): Kaufpreis: 1'000'000 CHF

Notariatsgebühr Kaufvertrag (0,1 %): 1'000 CHF

Grundbuchgebühr Eigentumsübertragung (0,1 %): 1'000 CHF

Notar- und Grundbuchkosten (Total): 2'000 CHF (Hinweis: In Kantonen mit freiem Notariat können diese Notar- und Grundbuchkosten auch 4'000 bis 5'000 CHF betragen).

Dazu kommen die Notar- und Grundbuchkosten für den Schuldbrief (z.B. 800'000 CHF Hypothek), die nochmals ca. 2'000 CHF betragen können. Insgesamt solltest du also liquide Mittel für die Notar- und Grundbuchkosten bereithalten, da diese nicht finanziert werden.

Wann werden die Gebühren fällig?

Die Notar- und Grundbuchkosten werden meist direkt nach dem Vollzug des Kaufs in Rechnung gestellt. Das Grundbuchamt und der Notar senden die Rechnungen für die Notar- und Grundbuchkosten an die im Vertrag definierte Partei. Da du diese Kosten nicht über die Hypothek abdecken kannst, musst du sicherstellen, dass dieses Geld auf deinem Konto verfügbar ist. Eine verspätete Zahlung der Notar- und Grundbuchkosten kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass Einträge verzögert werden.

Fazit

Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein technischer, aber finanziell relevanter Teil deines Budgets. Sie variieren stark je nach Kanton und Notariatssystem. Während sie in Amtsnotariats-Kantonen oft moderat ausfallen, können die Notar- und Grundbuchkosten in Kantonen mit freiem Notariat spürbar höher liegen.

Vergiss bei der Kalkulation der Notar- und Grundbuchkosten niemals die Gebühren für den Schuldbrief. Diese werden oft übersehen, machen aber einen signifikanten Teil der gesamten Notar- und Grundbuchkosten aus. Kläre frühzeitig mit dem Makler oder Verkäufer, ob ein bestehender Schuldbrief übernommen werden kann, um deine Notar- und Grundbuchkosten zu optimieren. Transparenz ist hier bares Geld wert.

Wenn du Unterstützung bei der genauen Budgetierung und der Analyse der anfallenden Notar- und Grundbuchkosten benötigst, hilft dir Loft, den Überblick zu behalten und deinen Kauf sicher abzuwickeln.

Glossar

Notar- und Grundbuchkosten: Die Gesamtheit aller Gebühren für die öffentliche Beurkundung und die amtliche Registrierung beim Immobilienkauf.

Öffentliche Beurkundung: Ein formeller Prozess beim Notar, der zwingend notwendig ist und einen Teil der Notar- und Grundbuchkosten verursacht.

Schuldbrief: Ein Wertpapier zur Absicherung der Hypothek. Seine Errichtung löst separate Notar- und Grundbuchkosten aus.

Amtsnotariat: Ein System, bei dem der Notar staatlich angestellt ist, was oft zu tieferen und fixen Notar- und Grundbuchkosten führt.

Mutation: Der fachsprachliche Begriff für die Änderung eines Eintrags im Grundbuch, für den Notar- und Grundbuchkosten erhoben werden.

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Die Notar- und Grundbuchkosten beim Eigenheimkauf betragen in der Schweiz in der Regel zwischen 0,2 % und 0,5 % des Kaufpreises, können in einigen Kantonen jedoch höher ausfallen. Sie setzen sich aus dem Honorar für die öffentliche Beurkundung und den Gebühren für den Eintrag im Grundbuch zusammen. Zusätzlich fallen Notar- und Grundbuchkosten für die Errichtung des Schuldbriefs an. Diese Kosten werden meist hälftig geteilt, wobei der Käufer die Schuldbrief-Kosten oft allein trägt.

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Welche Notar- und Grundbuchkosten kommen beim Hauskauf auf dich zu? Wir erklären die Zusammensetzung der Gebühren, regionale Unterschiede und wer die Rechnung bezahlt.