Comment les banques intègrent-elles les coûts de maintenance dans leurs calculs de fonds propres ?

La logique bancaire : des frais fixes plutôt que des reçus individuels

Pour comprendre le calcul des coûts d'entretien immobilier , il est nécessaire d'analyser en profondeur la capacité de remboursement. La banque n'examine pas les factures individuelles de vos prestataires ; elle utilise des données statistiques.

La règle du 1 % pour le calcul des coûts d'entretien immobilier

le calcul des frais d'entretien immobilier dans le secteur bancaire est la « règle du 1 % ». Les banques estiment que les charges annexes (électricité, eau, assurance) et l'entretien (réparations, rénovations) représentent environ 0,7 % à 1 % de la valeur marchande du bien par an.

• Pourquoi cette valeur ? Le calcul des frais d’entretien d’un bien immobilier repose sur l’hypothèse qu’il doit être régulièrement rénové tout au long de son cycle de vie (toiture, chauffage, façade).
• Conséquence : pour une maison d’une valeur d’un million de francs suisses, la banque intègre dans ses calculs des frais d’entretien annuels fixes de 10 000 francs . Ce montant s’ajoute aux intérêts (5 %) et à l’amortissement. Votre demande de prêt ne sera acceptée que si vos revenus couvrent aisément cette somme (maximum 33 % de votre salaire brut).

Différenciation dans le calcul de l'entretien des biens

Les banques ne traitent pas tous les biens immobiliers de la même manière. Les coûts d'entretien peuvent varier selon le type de bien.

• Bâtiments neufs : Certains établissements appliquent un taux réduit pour le calcul des coûts d’entretien des bâtiments neufs pendant les 10 premières années (par exemple, 0,5 % ou 0,6 %), car les garanties sont en vigueur et tout est neuf. Cela permet de maîtriser plus facilement les coûts.
• Immeubles anciens : Pour les biens non rénovés, les coûts d’entretien estimés peuvent être revus à la hausse. Si un retard important dans les investissements nécessaires est constaté, la banque peut même appliquer un taux interne de 1,2 % ou exiger que les coûts de rénovation soient directement déduits des fonds propres.
• Propriété en copropriété : Dans ce cas, les cotisations au fonds de réserve sont prises en compte dans le calcul des charges de copropriété . Si ces cotisations sont trop faibles, la banque les revalorise généralement dans son calcul interne.

Impact sur les exigences en fonds propres

Quel est le lien entre le calcul des frais d'entretien et votre capital ? Indirectement, mais de façon significative. Si ce calcul révèle que les coûts annexes dépassent votre budget (capacité d'emprunt > 33 %), deux options s'offrent à vous :

• Gagner plus d'argent (difficile à court terme).
• Optez pour un prêt immobilier moins important. Pour réduire vos mensualités, vous devez augmenter votre apport personnel . Le calcul strict des frais d'entretien par la banque peut vous contraindre à fournir 25 % ou 30 % de votre apport initial, au lieu des 20 % habituels, afin que vos mensualités restent proportionnelles à vos revenus. Ces calculs d'entretien sont donc souvent la principale raison, souvent insoupçonnée, de ces exigences d'apport plus élevées.

Coûts accessoires vs coûts d'entretien dans le calcul de l'entretien immobilier

Pour un calcul précis des coûts d'entretien immobilier, on distingue deux catégories, même si les banques les combinent souvent :

• Frais d'exploitation (frais annexes) : ceux-ci dépendent de la consommation (eau, fioul/électricité, collecte des ordures ménagères). Ils représentent une part plus faible du calcul des frais d'entretien de la propriété .
• Frais d'entretien : Ces frais servent à préserver la valeur du bien (peintres, jardiniers, plombiers). Ils représentent la grande inconnue dans le calcul des coûts d'entretien immobilier . Les banques le savent : ceux qui négligent l'entretien de leur bien puisent dans leur capital. Tôt ou tard, cela se paie . C'est pourquoi elles s'écartent rarement de la règle prudente de 1 % dans leurs calculs d'entretien , même si vous vous engagez à effectuer toutes les réparations vous-même .

Le danger de sous-estimer les coûts d'entretien immobilier

Pourquoi les banques sont-elles si inflexibles dans le calcul des frais d'entretien d'un bien immobilier ? Nombre d'acheteurs présentent une vision optimiste de leur situation : « Je ne chauffe pas beaucoup » ou « Je n'ai pas besoin de jardinier ». Or, la banque doit se prémunir contre le pire. Si les prix de l'énergie augmentent, les charges s'envolent. Si le calcul des frais d'entretien est trop restrictif, l'emprunteur risque de rencontrer des difficultés financières. Un calcul rigoureux des frais d'entretien vous protège donc de vos propres erreurs. Il vous oblige à prévoir des réserves dont vous n'aurez peut-être pas besoin avant 15 ans (par exemple, pour un nouveau système de chauffage), mais qui sont déjà intégrées au calcul théorique des frais d'entretien .

Stratégies pour les emprunteurs

Est-il possible d'influencer le calcul des coûts d'entretien immobilier ?

• Certificat énergétique : Pour les maisons rénovées écoénergétiques (Minergie), certaines banques sont disposées à négocier et à réduire légèrement le montant utilisé dans le calcul de l'entretien du bien (par exemple à 0,6 % ou 0,7 %).
• Fonds de rénovation : Pour les appartements, un fonds de rénovation bien garni est un atout. Il indique à la banque que des provisions ont déjà été constituées pour les frais d’entretien . Cependant, le calcul de ces frais reste un élément fixe. Les emprunteurs qui dépassent de peu leur capacité d’emprunt en raison de ces frais doivent généralement compléter leur emprunt par un apport personnel .

Conclusion

La question « Comment les banques prennent-elles en compte les frais d'entretien ? » révèle que le financement immobilier ne se résume pas à une simple comparaison des taux d'intérêt. Le calcul des frais d'entretien constitue une garantie pour la banque. Celle-ci alloue généralement environ 1 % de la valeur marchande du bien aux coûts annuels afin de s'assurer que vous puissiez assumer le coût de la maison sur le long terme.

calcul prudent des frais d'entretien peut sembler contraignant au premier abord, car il sollicite davantage vos revenus ou votre patrimoine. Pourtant, il est judicieux. Un calcul réaliste vous évite de vous retrouver en situation de « surendettement immobilier », c'est-à-dire de posséder une grande maison sans pouvoir vivre confortablement. Considérez ce calcul comme un test indispensable de votre budget.

Si vous souhaitez savoir comment une rénovation écoénergétique pourrait avoir un impact positif sur les calculs d'entretien de votre propriété effectués par votre banque , ou si vos fonds propres sont suffisants pour répondre aux normes d'accessibilité strictes, Loft propose des outils de calcul détaillés et des conseils neutres.

Glossaire

• Calcul des coûts d'entretien du bien : Calcul des coûts annuels prévus pour l'exploitation et l'entretien d'un bien immobilier, utilisé par les banques pour évaluer la capacité de remboursement.
• Valeur marchande : La valeur marchande actuelle du bien. Elle sert de base au calcul du pourcentage des frais d’entretien (généralement 1 %).
• Accessibilité financière : Le rapport entre les coûts totaux (intérêts, amortissement, calculs d'entretien de la propriété ) et le revenu brut.
• Frais d'exploitation : Frais courants tels que l'électricité, l'eau et l'assurance, qui font partie du calcul de l'entretien de la propriété .
• **Fonds de rénovation : Compte de réserve pour la propriété en copropriété. Un solde élevé peut influencer positivement le calcul individuel des frais d’entretien de l’immeuble** par la banque .