Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement après l'achat d'une maison ?

Le processus d'escalade : de la lettre de rappel à l'exploitation

Un défaut de paiement hypothécaire survient rarement du jour au lendemain ; il est souvent précédé de signes avant-coureurs. Néanmoins, de nombreux propriétaires sont surpris par la rigueur de la procédure. Nous la divisons en quatre phases critiques.

Phase 1 : Le rappel et les intérêts de défaut

Tout commence lorsque le versement convenu (intérêts ou amortissement) n'est pas reçu sur le compte bancaire à la date d'échéance.

• Premier contact : La plupart des banques tenteront d’abord de vous contacter par téléphone ou de vous envoyer un rappel de paiement. C’est à ce moment-là qu’un défaut de paiement hypothécaire devient préoccupant. Elle peut encore être guérie relativement sans douleur.
• Intérêts de retard : Dès que vous êtes en retard de paiement, la banque est autorisée à appliquer des intérêts de retard. Ces intérêts sont souvent nettement supérieurs au taux d’intérêt hypothécaire normal (par exemple, de 5 % à 7 % au-dessus du taux de base). Un défaut de paiement hypothécaire engendre donc un surcoût immédiat.
• En cas de nouveau défaut de paiement hypothécaire , votre cote interne se dégradera, ce qui compliquera les négociations futures.

Phase 2 : Résiliation du prêt

Si vous ne répondez pas aux rappels et ne régularisez pas votre défaut de paiement hypothécaire , la banque mettra fin au prêt .

• Échéance totale : La banque résilie le contrat de prêt hypothécaire. Le caractère fatal d’un défaut de paiement hypothécaire réside dans le fait que non seulement les mensualités impayées deviennent exigibles, mais également la totalité du capital restant dû (par exemple, 800 000 francs suisses).
• Le délai : Vous disposerez d'un court délai (généralement de 3 à 6 mois) pour rembourser la somme.
• L'impossibilité de refinancer : toute personne ayant un défaut de paiement hypothécaire à son dossier (souvent lié à une inscription auprès d'une agence d'évaluation du crédit) aura beaucoup de mal à trouver une autre banque disposée à lui accorder un prêt. Un défaut de paiement hypothécaire vous rend, de fait, persona non grata sur le marché financier.

Phase 3 : Mise en œuvre par la réalisation des actifs nantis

défaut de paiement hypothécaire après sa résiliation , la banque engagera des poursuites judiciaires.

• Le service de recouvrement de créances : contrairement aux créances ordinaires (recouvrement par saisie), ici le recouvrement repose sur la réalisation du privilège. Le bien sert de garantie contre le défaut de paiement (hypothèque) .
• L'administration : Le service de recouvrement des créances peut ordonner la mise sous administration du bien. Les revenus locatifs (dans le cas d'immeubles d'appartements) sont alors directement versés au service afin de réduire le retard de paiement hypothécaire . Vous perdez ainsi le contrôle de votre bien.

Phase 4 : La vente (vente privée ou aux enchères)

Il s'agit de la dernière étape de tout défaut de paiement hypothécaire .

• Vente privée : Souvent, la banque et le propriétaire tentent de vendre le bien ensemble sur le marché libre. Cette solution permet généralement d’obtenir des prix plus élevés et de limiter les pertes liées au défaut de paiement du prêt hypothécaire .
• Vente aux enchères forcée : si les parties ne parviennent pas à un accord, la maison est mise aux enchères.
• Le risque : les ventes aux enchères aboutissent souvent à des prix inférieurs à la valeur marchande.
• Le solde de la dette : Si le produit de la vente ne couvre pas le défaut de paiement hypothécaire et les frais juridiques, vous resterez redevable du solde. Vous ne serez plus propriétaire de votre maison, mais vous serez toujours endetté. Un défaut de paiement hypothécaire peut donc entraîner une faillite personnelle.

Stratégies de prévention : Parler, c’est essentiel.

Un défaut de paiement hypothécaire est-il inévitable ? Pas nécessairement.

Si vous vous rendez compte que votre situation financière se tend, vous devez agir avant le premier défaut de paiement de votre prêt hypothécaire .

• Suspension des échéances : Les banques acceptent souvent de suspendre les remboursements obligatoires (amortissement) pendant 6 à 12 mois. Vous ne payez alors que les intérêts. Cela vous offre un répit et évite un défaut de paiement technique sur votre prêt hypothécaire .
• Report des intérêts : En cas de difficultés financières, le paiement des intérêts peut être reporté, ces intérêts étant alors ajoutés au capital restant dû. Toutefois, cette solution est rare et ne constitue qu’une mesure à court terme en cas de risque de défaut de paiement hypothécaire .
• Vendre par soi-même : s’il est clair que vous ne pouvez plus satisfaire aux exigences de capacité financière à long terme, une vente volontaire est toujours préférable à une vente forcée en raison d’ un défaut de paiement hypothécaire .

Le rôle des compagnies d'assurance

Le défaut de paiement hypothécaire aurait-il pu être assuré ?

Il existe des « polices d'assurance protection des frais de logement ». Celles-ci couvrent les paiements en cas de chômage involontaire ou d'invalidité et prennent en charge les mensualités pendant une certaine période (par exemple, 12 mois).

• Ceux qui ont souscrit une telle assurance peuvent souvent éviter un défaut de paiement hypothécaire .
• Sans assurance et sans réserves (les fameux 3 à 6 mois de salaire), vous serez durement touché par un défaut de paiement hypothécaire .

Conclusion

La question « Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ? » révèle la dure réalité du secteur du crédit. Un défaut de paiement hypothécaire marque le début d'une spirale infernale qui peut vous coûter votre bien immobilier et ruiner votre réputation financière. Les banques n'agissent pas par malveillance, mais conformément à des exigences réglementaires strictes.

Le plus important : n’ignorez pas les courriers reçus. Ignorer ces courriers ne résoudra pas votre problème de défaut de paiement hypothécaire . Contactez immédiatement votre banque. Souvent, des solutions existent (suspension, plan de remboursement) tant que la relation de confiance est préservée. Une fois l’avis de résiliation du prêt émis pour défaut de paiement, il est généralement impossible de revenir en arrière. Constituez votre épargne afin de pouvoir subvenir à vos besoins pendant six mois sans revenus et ainsi éviter de vous retrouver en situation de défaut de paiement hypothécaire .

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Glossaire

• Défaut de paiement hypothécaire : non-respect des obligations de paiement contractuelles (intérêts ou amortissement) envers le prêteur, pouvant entraîner la résiliation du prêt.
• Intérêts de retard : Taux d’intérêt majoré appliqué par la banque au montant du prêt hypothécaire impayé à compter du premier jour de défaut de paiement .
• Exécution par voie de réalisation de privilège : Procédure légale par laquelle le bien est liquidé pour régler les dettes résultant du défaut de paiement de l’hypothèque .
• Suspension : La suspension temporaire des paiements (généralement l'amortissement) en concertation avec la banque afin d' éviter un défaut de paiement hypothécaire .
• ZEK (Bureau central d'information sur le crédit) : Base de données où sont stockées les données de solvabilité. Un défaut de paiement hypothécaire y est inscrit, ce qui nuit gravement à la solvabilité.